自贡市规划管理技术规定(20xx)蓝皮

自贡市规划管理技术规定(20xx)蓝皮内容摘要：

地 分 类 代 号 用 地 分 类 代 号 居住用地 R 道路广场用地 S 公共设施用地 C 市政公用设施用地 U 工业用地 M 绿地 G 仓储用地 W 特殊用地 D 对外交通用地 T 水域和其他用地 E 第 2. 2 条 各类建设用地的性质划分、使用应遵循兼容性原则。 控制性详细规划已明确兼容性内容 （包括兼容范围及兼容比例，下同） 的，按控制性详细规划执行； 无控制性详细规划或控制性详细规划未明确兼容性内容的， 下达规划条件时， 可 按附录一 《建设用地适建兼容性表》核定。 建设项目拟兼容的用地性质 或用途 在《建设用地适建兼容性表》中未列入的，应由市规 划主管部门根据该项目主导用地性质和与周边环境相互影响情况、 基础设施 配套 条件等 ，具体核定适建兼 容 性 内容 ，纳入建设项目规划条件的规定性内容。 第 2. 3 条 建设用地地块规划 条件或修建性详细规划按法定程序批准后，除项目按有关技术规范和规定应配套的公共服务用房及设施外，建设单位（含个人，下同）必须严格按照规划条件对该项目核定的用地 性质、兼容性内容实施建设，不得自行增加过改变。 第 2. 4 条 建设用地范围内存在多种规划用地性质，且规划要求单独占地的，应在修建性详细规划或 建设用地总平面规划中分类标示各类用地的划分和列出技术经济指标；不需要 单独占地的，应明确标示各配置的位置和规模。 第 2. 5 条 计算建设项目各项规划控制指标的用地面积以该项目建设用地规划红线范围内的用地面积为准，不包括项目建设用地红线以外的拆迁用地面积和代建、代征的城市规划绿线、黄线、蓝线、紫线等范围内的用地面积。 4 第三章 建筑容量规划控制 第 3. 1 条 建设用地 的开发建设强度由 建筑密度、容积率和绿地率等建筑容量指标控制。 建筑容量应根据建设用地的规划区位、市政基础设施配套条件、地形和用地状况和绿化条件等综合承载能力及城市景观要求合理确定，以形成 疏密有序、错落有致、建筑与自然环境和谐相融的城市空间形态。 第 3. 2 条 一般地区 的 建设用地建筑容量 不应超出 表 3— 1《 居住建筑规划控制指标表 》、 表 3— 2《 居住建筑规划强度控制表 》和 表 3— 3《 非居住建筑规划控制指标表 》 规定控制指标（本章各表中容积率的控制指标不含地下建筑面积，如地下建筑作为经营性用途其建筑面积 应 计入容积率时， 在规划条件中 进行 核定和确定）。 受环境景观、特别设施或其他特定因素影响的 建设用地 ，其 建筑容量 控制 指标 应经 专题论证后确定。 表 3－ 1 居住 用地容量综合 控制指标 地 段 用 地 性 质 建 筑 形 式 总建筑密度 绿地率 旧改区 二类住宅为主导性质的用地 兼容的 商业及其他公共设施 ＜ 20% ≤ 30% ≥ 25% 兼容的 商业及其他公共设施 ＞ 20%且 ＜ 50% 商住楼 ≤ 40% ≥ 15% 商业或商住与住宅混合在同一宗地 ≤ 35% ≥ 20% 新建区 二类住宅为主导性质的 用地 兼容的 商业及其他公共设施 ＜ 20% ≤ 30% ≥ 30% 兼容的 商业及其他公共 设施 ＞ 20%且 ＜ 50% 商住楼 ≤ 40% ≥ 20% 商 住或商业等 与住宅混合在同一宗地 ≤ 35% ≥ 25% 注： 本表兼容比例是指兼容类的建筑面积与计入容积率的建筑面积之比。 总建筑密度是指项目所有建筑的基底面积与建设用地面积之比。 5 表 3— 2 住宅 建筑 容量控制指标 建筑层数 （ N） 新建区 建筑层数 旧改区 住宅密度 住宅 容积率 住宅密度 住宅 容积率 ≤ 7 ≤ 30 ≤ ≤ 7 ≤ 30 ≤ 7＜ N≤ 10 ≤ 28 ≤ 7＜ N≤ 10 ≤ 28 ≤ 10＜ N≤ 12 ≤ 26 ≤ 10＜ N≤ 15 ≤ 26 ≤ 12＜ N≤ 15 ≤ 24 ≤ ＞ 15 ≤ 24 ≤ 15＜ N≤ 17 ≤ 22 ≤ ≤ 22 ≤ 17＜ N≤ 19 ≤ 20 ≤ ≤ 20 ≤ ≥ 20 ≤ 18 ≤ . ≤ 17 ≤ . ≤ 16 ≤ ≤ 15 ≤ 注： 住宅建筑密度 是指建设项目中住宅 建筑投影面积与规划 居住 建设用地面积的比例。 住宅容积率是指建设项目中住宅建筑面积与规划 居住 建设用地面积的比例。 表 3－ 3 非 居住 用地容量 控制指标 用地性质 建 筑 形 式 建筑密度（ %） 容积率 绿地率（ %） 公共建筑 用 地 商业建筑 多、低层 ≤ 50 ≤ ≥ 15 高 层 ≤ 40 ≤ ≥ 20 办公建筑 多、低层 ≤ 40 ≥ 且 ≤ ≥ 25 高 层 ≤ 35 ≤ ≥ 30 商业、办公 综合建筑 多 、 低层 ≤ 45 ≤ ≥ 20 高 层 ≤ 40 ≤ ≥ 25 宾馆、酒店 多低层 ≤ 40 ≤ ≥ 25 高 层 ≤ 35 ≤ ≥ 30 市 场 ≤ 50 ≥ 且 ≤ ≥ 15 公共服务 设施用地 中学 ≤ 30 无控制要求 ≥ 30 小学 ≤ 30 幼儿园 ≤ 35 农贸市场 ≤ 45 ≤ ≥ 15 社会停车库 ≤ 50 ≤ ≥ 15 医疗卫生用地 医院、疗养院 ≤ 40 无控制要求 ≥ 35 大、中专学校用地 教学、办公、配套用房 ≤ 35 无控制要求 ≥ 30 工业品销售、维修 展厅、销售、维修 ≤ 50 ≥ 且 ≤ ≥ 25 物流用地 满足物流功能的用房 ≤ 50 ≥ 且 ≤ ≥ 20 仓储用地 仓库及配套 用房 ≥ 45 ≥ 且 ≤ ≥ 20 工业 用地 机械、装备制造 ≥ 30 ≥ ≥ 20 轻 工 ≥ 盐、化工 ≥ 农业产业化项目 农产品加工生产、配套用房 ≥ 30 ≥ ≥ 20 注 ： 植草的 中、小学用地的运动场及幼儿园的室外活动场可以计入绿地指标。 工业建筑和普通仓储高度超过 8 米，计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 农业产业化 项目是指工业园区以外对农产品就地加工的项目。 6 行政划拨用 地上的行政办公、业务、科研、培训等建设项目，其容积率应不 小于 （有特殊需要或规定的除外）。 工业用地容量控制指标亦可根据国土资源部工业建设项目用地控制指标有关规定执行。 工业建设项目配套建设的行政办公及生活服务设施，用地面积不得超过工业项目总用 地 面积的 7%，且不得改变其工业用地性质。 第 3. 3 条 由政府组织和投资的公共住房（包括经济适用房、廉租房 等）的建筑密度、容积率指标可按以下要求控制： 建筑层数 10 层至 14 层，建筑密度为 25%至 28%，容积率不大于 ； 建筑层数 15 层至 20 层，建筑密度为 20%至 25%，容积率不大于 ； 建筑层数 21 层至 30 层，建筑密度为 17%至 20%，容积率不大于 ； 第 3. 4 条 体育馆、博物馆、展览馆、影剧院、 公共图书馆、科技馆、 文化活动中心等公益性 公共建筑，应强调建筑特色和与自然环境和谐相融，在满足规划退距、消防、安全等要求和绿地率大于 30%条件下， 规划管理以方案的合理性为原则， 对建筑密度、容积率无控制要求。 第 3. 5 条 位于市中心商贸集中区域和城市规划允许不退界或少退界的建设用地，且建设用地内规划布局为一整体建筑，其 建筑容量控制指标 由市规划 主管部门 根据城市规划以及 建设用地所处的区位、建设性质和功能、 周边环境容量 和景观等情况，经论证后提出建筑容量调整方案，报市规划委员会审议通过后确定。 第 3. 6 条 建筑 用地 面积 1 万平方米以下的居住建筑和公共建筑用地，其建筑容量控制指标在控制性详细规划或修建性详细规划中已经确定的应按批准的规划执行。 尚无规划的，其容积率应在表 3— 表 3— 表 3— 3 规定的 控制 指标基础上按表 3— 4 折减。 表 3－ 4 建筑容积率折减率表 建筑基地面积（ A） 折减率（ %） ≤ 1000 m2 15 1000 m2＜ A≤ 5000 m2 10 5000 m2＜ A≤ 10000 m2 5 第 3. 7 条 除公共服务设施（公厕、垃圾库、社区办公、治安、停车场农贸市场等）和城市市政基础设施外， 项目建设用地未达到表 3－ 5规定的最小面积的，不得单独开发建设： 7 表 3－ 5 开发建设用地最小面积规定 建 筑 类 别 旧改区 （ m2） 新建区 （ m2） 低 层 建 筑 800 1500 多 层 建 筑 1500 3000 高 层 建 筑 3000 5000 建设用地未达到上述规定的最小面积，但因周边用地已经完成建设，或因市政公用设施等限制，确实无法调整、合并，且该地段绿地已达到规定标准亦不妨碍 城市规划实施的，由 市规划主管部门 报市规划委员会审议通过后，方可允许单独开发 建设。 第 3. 8 条 建设用地（ 居住用地除外 ）范围内，已满足城市规划对建设项目规定的配套，还 向 社会公众提供常年无偿开放的广场、绿地等公共使用的室外空间（包括平地、下沉式广场和结合地形高差设置的上人屋面）的， 可 在 规定容积率基础上增加一定 建筑面积作为 对提供 开放空 间的奖励。 第 条 ，对提供 开放空间的 奖励， 必须保证 不提高建筑密度和 符合建筑间距、退距等规定。 增加的 建筑面积 按提供开放空间的有效面积计算，并不得超过项目总建筑面积的 5%。 第 条 开放空间 设置条件和建设规定 ： 一、 开放空间实际使用面积不少于 100 平方米， 其 至少有一边面临城市道路或公共场所开敞式设置，且临城市道路或公共场所的连续长度不得小于开放空间周长 25% 二、 满足 无障碍设计规定 ； 三、 绿地、广场 与城市道路或游人可达 公共场所 地面有高差的，其高差不大 于 3 米，且设置连续、开放的空间或通道； 四 、符合 消防、安全疏散、卫生、交通和城市景观等 要求； 五、向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施； 六、建设项目竣工后，应设置相应的标志，并移交公用事业管理部门管理或经批准由建设单位代行管理，并不得改变公共空间使用性质和用途。 8 第 条 开放空间有效面积和奖励 增加 建筑面积 的计算： 一、有效面积计算公式： F=M N 式中： F—— 开放空间的有效面积 ； M—— 对公众开放空间的使用面积； N—— 有效系数。 二、 开放空间有效系数（ N） 见表 3— 6： 表 3－ 6 开放空间有效系数表 开放空 间形 式 与 道路或游人可达地面高差（ m） 有效系数 室 外 （含 下沉式广场和 屋面） ≤ 2 .0 1 ~ 三、 开放空间 有效面积与 奖励增加建筑面积的换算见表 3— 7： 表 3－ 7 开放空间有效面积与奖励增加建筑面积的换算表 核定建筑容积率 （ FAR） FAR＜ 2 2≤ FAR＜ 4 4≤ FAR＜ 5 FAR≥ 5 每提供 1平方米有效面积的开放空间允许增加的建筑面积（㎡） 第 3. 9 条 居住小区级以下的居住用地中，按控制性详细规划应配建农贸市 场，且配建农贸市场为独立建筑，其用地面积和建筑面积可不进入该用地的建筑密度和容积率计算。 第 3. 10 条 在原有建设用地范围内 ， 需要对 规划保留的 建筑（不包括各级文物保护单位和列入历史建筑保护名录的建筑）进行完善配套和改善使用条件的改造、扩建（含加层、加阳台等）或改变原使用功能、用途的， 应符合以下条件： 一、对周边空间环境、城市景观和相邻建筑不造成影响； 二、用地内原有建筑的建筑容量控制指标未超出其规定值； 三、符合间距、绿化、消防安全 、 环境保护 等 规定 和建筑结构安全 ； 四、配套设施能满足扩建后的需要。 9 第 3. 11 条 具有合法房产、土地权属证的居民自有住宅和其他用房，经市级危房鉴定部门鉴定为危房的， 进行 危房改造， 应符合下列规定： 一、房屋基地占地面积及位置、建筑面积和层数不得超出原有房屋房产、地产权属证记载内容；不得增加建筑高度； 建筑物的任何部分不得突出 其 用地权属范围。 二、不得影响相邻房屋的采光、通风和建、构筑物的安全及正常使用； 三、未经批准不得改变使用功能； 四、不得破坏绿化、侵占绿地和 妨碍 通道、影响消防安全和环境保护； 五、 位于文物保护单位 周边的 建筑控制区和 自贡市历史文化名城保护规划 确定的历史文化 保护街区和地段、自流井－恐龙风景名胜区确定的各风景区和景点等城市特别地区的，必须严格按照依法批准的修建性详细规划进行，其建筑形式和外观 必须 符合该地段的规划要求。 第 3. 12 条 城市中心区建。