玉溪购物中心项目可行性研究报告-人力资源-全文在线阅读-文档投稿

玉溪购物中心项目可行性研究报告-人力资源-全文在线阅读-文档投稿内容摘要：

低 ,无法形成相对集中的商业区 ,商业服务功能薄弱。 辖下八县的商业集中区域呈现东强西弱的状态 辖下八县的商业区都是分布在县城 ,由一、二个比较繁荣的商业街 (或步行街 )构成。 这些商业区利用一、二个中型超市或百货商场的兴旺带动整个区域的商业氛围 ,以满足县城人口日常生活所需为主要目标 ,主要提供服装、百货、小家电、地方饮食等商品。 八县本身的经济决定了县内 商业的繁华程度 ,玉溪东部的县如通海、江川、华宁、澄江县经济情况发展较好 ,商业物业相对集中 ,业态较多 ,档次较全。 西部县如峨山、元江、新平等县经济情况发展相对落后一些 ,商业业态较少 ,档次较低。 根据城市规划 ,玉溪主城区 2020年的城市建设用地达到 ,2020年为 平方公里 ,2020 年为 平方公里。 主城区将向东、向南发展。 高新区位于城区南端 ,区内有红塔生活区、教师小区、葫田小区 (公务员小区 )等生活区 ,各个生活区区内人均收入高 ,具有较强的消费能力 ,是玉溪名符其实的富人区。 但现时高新区商业 网点比较分散 ,还未形成商业物业集中的区域。 随着玉溪城市空间的不断扩大 ,与之相配套的商业网点也会表现出扩张趋势 ,商业网点的扩张会引起商业区规模的扩大或商业热点的增多 ,而现时三大商业区位于传统老城区 ,扩大规模的难度较大 ,所以商业网点的扩张将直接引起商业热点的增加。 而高新区位于城区南端 ,符合城市发展方向 ,区内有大规模的生活小区 ,拥有庞大而稳定的消费群体 ,且这些消费群体具有较高的消费能力 ,这些商业发展的有利条件现阶段都不是其它区域可以比拟的 ,高新区将极有可能成为玉溪商业新热点。 商业业态发展现状和态势 发展现状 现时红塔商圈内商业业态虽然较为多样 ,但是仍未有升级换代 ,缺乏更为先进的购物中心形态。 而且 ,红塔区商业的发展也存在很多的不足 ,例如百货店等传统购物商场规模小、设备落后且经营 6管理手法落后。 品牌专卖店布局分散、只是以临街商铺形式出现。 专业市场规模小、结构不合理等。 从总体来看 ,玉溪的商业体系发展尚未完善。 百货商店面临升级 现时玉溪市区规模较大的百货商店只有两间 :玉溪百货大楼和玉溪商业大厦 ,都位于传统商业旺区 ??南北大街 ,属于传统百货商店。 这两间百货商店的共同特点是位置好、但规模小 (每层只有 1000?2020 平方米 )、功能单一、商品档次较低、硬件设施落后 ,经营管理水平较低 ,还未有品牌专卖店驻场经营。 商场服装区域中 ,以中老年人的服装居多 ,同时这些服装的档次较街铺的要低 ,造成百货商场的整体形象要低于街铺。 加上商场经营管理手法落后 ,导致百货商场的首层租金基本与同路段的街铺持平 ,但二层以上的租金就会非常低 ,无法体现百货商场的真正市场价值。 百货商店这种落后的局面不能满足有关规划中将玉溪市定位为云南省二级中心城市 (云南省第二大城市 )的要求。 而现时玉溪市百货商店无论数量还是规模、档次、硬件设备、经营管理水平等方面都满足 不了市民日益提高的需求 ,玉溪的百货业面临升级。 超市竞争加剧 百信、红联及家佳等本土零售企业的超市在玉溪市各据一方 ,相互的竞争已经比较激烈 ,诺玛特购物广场的开业 ,标志着国外零售巨鳄正式登陆玉溪 ,先进的管理和庞大的规模都对本土零售企业带来巨大的冲击。 超市要获得更好的发展机会就必须向规模化、特色化经营方向发展。 专卖店比较分散 ,主要以临街商铺形式出现 专卖店基本上分布在凤凰路、南北大街、人民路、新兴路、南门街、北门街上 ,其中又以凤凰路和南北大街上的专卖店数量最多、档次最高 ,但这两条商业街的专卖店布局比较分散。 其 它各商业街 (步行街 )也有零散的专卖店分布。 由于条件所限 ,玉溪现有的百货商场都没有开设专卖店 ,所有的专卖店都在商业街两旁以临街商铺的形式出现。 专业市场规模小、结构不合理 玉溪现时比较出名的专业市场有腾源家居城、彩虹桥建材市场、珊瑚路建材市场、天赐家装 .建材市场等 ,但这些专业市场都是规模较小 ,档次不高。 同时 ,这些专业市场全部定位为中档偏低 ,缺乏中高档的商品类型 ,档次的不齐全 ,导致当地居民的生活需要得不到满足。 便利店仍处于起步阶段 现时玉溪的便利店只有一间 ??百信便利店 ,并且位于人民路上 ,处于传统的商业旺 区。 居民购买日常用品只能到中心商业区的百货商场、超市或附近的杂货店。 随着玉溪居民生活水平的不断提高 ,玉溪的便利店若能够贴近生活社区 ,将具有较大的市场前景。 餐饮业仍处于较低的水平 在地方饮食方面 ,由于玉溪的餐饮业档次普遍较低 ,城区居民宴客时只能到红塔大酒店、中玉酒店等宾馆场所消费。 而特色品牌饮食店数量少 ,除了桥香园之外 ,还未有出现类似桥香园这些在云南地区具有一定知名度的饮食店。 在外来品牌餐饮方面 ,虽然有肯德基和德克士等可以吸纳大量人气的品牌餐饮店进驻玉溪市区 ,但这些品牌餐饮店毕竟数量少 ,还不能满足居民的需 要。 (2)发展态势 大型购物商场将向多功能购物中心的方向发展。 便利店进驻居民生活社区。 超市将向品牌化、规模化、特色经营方向发展。 商业市场整体环境 (1)总体现状 商业区集中了全市的商业物业 ,商业氛围浓厚。 周边地区商业物业较少 ,档次较低 ,商业氛围较淡。 主要表现在以下二方面 : 商业区集中多种业态 ,周边区域则只有为数不多的业态。 商业区有超市、百货店、便利店、品牌专卖店、品牌餐饮店、电影院等。 而包括高新区在内的其它区域 ,现存的业态主要有小型超市、杂食店等 ,不仅数量少、规模小 ,而且档次较低 ,导致这些区域的商业 氛围较淡。 商业区内商业功能较齐全 ,周边区域商业功能单一。 商业区由于有多种业态 ,具备购物、休闲、娱乐、餐饮功能 ,像小庙街等区域还具有旅游等功能。 而周边地区的商业物业主要满足附近居民生活的基本需要 ,以购物功能为主 ,功能单一。 (2)商业发展的有利因素 经济持续稳定增长 ,人民生活水平逐渐提高 ,为玉溪商贸业的发展提供了良好的本地市场基础。 商业中心区商业对周边县的辐射力强 ,吸引周边县居民前来购物消费。 外国商业零售企业登陆玉溪 ,带来新的经营理念 ,促进商业体系的提升。 (3)商业发展的不利因素 规划建设相对滞后。 玉 溪至今仍未颁布商业网点建设管理办法 ,容易造成商业无序发展。 玉溪的交通条件好 ,昆明距离玉溪较近 ,吸引了玉溪市大量的中高端消费人群。 小结 :玉溪的商业主要集中在商业区 ,而周边的商业氛围仍比较淡。 现阶段玉溪商业发展具备多种有利条件和不利因素 ,有利条件可以刺激玉溪商业物业的市场需求和价格 ,而不利条件则决定了玉溪商业物业特别是新建的商业物业要走规模化、综合性、特色经营的道路 ,抢占市场先机 ,才能稳占市场份额。 商业物业供求情况 (1)市场需求状况 由于有关部门从 2020 年才开始系统统计玉溪商业营业用房的成交数据 ,我司 将根据政府所公布的有关数据 ,结合本司的实际市场调查结果 ,对玉溪的商业物业的供需情况作出分析。 数据来源 :玉溪统计年鉴 从上图可知 ,2020 年全市商业营业用房上市量剧增 ,相比 2020 年增幅达%。 受供应量影响 ,全市的成交量也有大量的增加 ,增幅达 %,显示玉溪全市的商业营业用房具有一定的市场需求。 数据来源 :玉溪统计年鉴、玉溪市房地产管理局 注 :玉溪统计年鉴缺乏 2020 年度玉溪全市商业营业用房新开工面积数据 在中心城区与全市的比较中 ,2020 年玉溪中心城区商业营业用房销售面积占竣工面积的 %,比全市的 %高出。 2020年中心城区商业营业用房的竣工面积只是全市竣工面积的 %,但销售面积则为全市销售面积的%,二方面的差距反映出中心城区对商业物业的消化能力比全市的平均水平要高。 根据本司的市场调查 ,有部分的商业物业例如九龙商业城竣工后由于自身条件限制不能出售产权 ,只能以只租不售的方式进入市场 ,使到玉溪中心城区出现商业物业销售面积偏少的现象。 2020年商业营业用房的成交面积为 5200平方米 ,而这部分的成交物业主要是小庙街商业物业。 玉溪市中心城区 2020 年商业营 业用房租售对比情况 面积 平方米 销售面积 5,200 租赁面积 50,000 数据来源 :玉溪市房地产管理局 从上表可看出 ,2020 年玉溪市区商业营业用房租赁成交面积约为销售成交面积的 10 倍 ,一方面反映出部分商场或商铺有只租不售的情况。 另一方面也反映出商业物业的租赁市场比较活跃 ,居民的经商意识较强 ,若有合适的商业物业出现 ,就会有许多居民乐意经营。 (2)潜在供应量 根据本司的市场调查结果 ,玉溪市区未来一、二年内只有本项目和另外二个项目上市。 一个是位于凤凰路上的新州城 ,另一个是位于明珠路的天赐家装 .建材市场 ,由于天赐家装 .建材市场为专业市场 ,对项目的影响有限 ,对项目影响较大。