物業管理百科知識

物業管理百科知識内容摘要：

业管理，是指对以住宅为主及生活配套的住宅小区进行 『学习改变 人生 做成功物业管理人。 』 综合一体化管理，并为物业的产权人和使用人提供一个安全舒适的生活居住的环境。 他包括房屋的产权档案资料管理、房屋修缮、设备维护、安全保卫、保洁绿化等基本业务，以及有偿服务和多种经营服务业务等。 2什么是工业区物业管理。 它包括哪些内容。 所谓工业区物业管理，是指对有较大规模的标准工业厂房进行全面综合性的管理，并为使用企业提供一个安全、规范的生产环境。 他主要对生产能源保障的管理、工业区环境规划管理、配套设备设施的维护与保养、消防责任管理、等基本业务，以及提供仓储服务、租赁代理服务和生活配套服务等。 2什么是写字楼物业管理。 它包括哪些内容。 所谓写字楼物业管理，是指对以从事办公、 商务洽谈等业务活动为主的收益性物业进行综合一体化管理，并为使用人提供一个良好的办公、商务活动环境。 他包括房屋的产权档案资料管理、房屋修缮养护、设备设施的维护及保养、外观的规划与管理、安全保卫、车辆管理等基本业务，以及提供大型商务会议服务、通讯信息服务、租赁代理服务和生活配套服务等。 2什么是公用物业管理。 它包括哪些类型。 ◇事业单位物业管理（图书馆、科研所、医院、博物馆、体育场（馆）、文化艺术馆、学校）；港口物业管理（水码头、机场、火车站、汽车 『学习改变 人生 做成功物业管理人。 』 站、）；娱乐场所物业管理（风景旅游区、渡假村、娱乐城、影剧 院）；宗教场所物业管理（庙宇、教堂、祠堂）；政府部门物业管理（行政机关、外交使馆、军营、监狱）；道路交通物业管理（公路、桥梁）等等。 第三部份：物业前期介入 物业管理前期介入分为哪三个阶段。 根据现在物业管理的情况，物业管理前期介入可以分为以下三个阶段： ，充当顾问。 在物业处于规划设计阶段，发展商就聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，站在今后使用和管理的需要提出建议。 ，扮演监理。 在土建结构已 封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面是熟悉线路、管道走向，另一方面对设备的安装质量进行监督。 ，开始管家。 物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交验收和准备入伙及筹备开业时，管理公司全面介入，对正式接手管理做好准备。 物业管理公司什么时候前期介入较好。 物业是一个系统工程，设计人员可能不是非常清楚以后使用和管理中的问题，设计中难免会忽略以后使用的方便和管理的需要，这就需要物业管理前期介入人员予以提出，在设计时就予以修正，所以介入时 『学习改变 人生 做成功物业管理人。 』 间越早越好，最迟介入时间应 为交付前三个月。 管理公司前期介入有何意义。 1. 完善物业的使用功能。 、改善物业的具体设计。 前期介入需要配备哪方面的人员。 前期介入主要涉及到的是设备、设施方面的技术问题，主要应配备相应的工程技术人员，应涉及到消防、供配电、给排水、空调、电梯等方面的人员，各个物业可以根据楼盘的大小和设备的多少来确定人员的多少，可能需要一人兼几项，合理安排人员。 管理公司前期介入与业主有何关系。 ◇管理公司前 期介入人员是站在业主和使用人的角度去发现问题，并从以往物业管理中经常出现的问题和业主提出的具有代表性的问题以及发展商容易忽略的问题中去发现现在存在的问题，协调发展商做出相应的改进，使以后管理方便，并保障业主的利益。 有监理公司为何物业管理公司还需派人员进行前期介入。 监理公司的工作重点是督促建设单位的施工是否按设计要求进行施工，管理公司不但要求工程质量得以保证，而还要要求其设计施工符合业主得利益、有利于以后的物业管理，为更好的向业主提供服务。 『学习改变 人生 做成功物业管理人。 』 前期介入在设备方面要注意哪些问题。 ，注意各 设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解，对照明线路设计是否符合以后管理的需要进行确认，以方便后期的维修、保养和管理。 ，对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解；对电系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握，掌握消防主机的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布等。 ，了解供水的系统情况，各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的 位置，住户的供水方式，各个阀门的位置。 在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。 前期介入在清洁绿化要注意哪些问题。 ，可以关注各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，电梯厅内吸尘用电是否方便，天台是否设置照明及水龙头，以方便清洁用，是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的问题。 、泳池方面，对绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理，是否适宜以后长期保持相应的花期，各种自动浇水系统是否完善，花池 『学习改变 人生 做成功物业管理人。 』 的排水是否恰当，泳池的设备设计是 否合理，补水、溢水、排水是否完善， 前期介入在安全方面要注意哪些问题。 关注其智能防盗设备是否完善，周边防翻越是否合理，各种监控镜头的设置是否足够和合理，对住户与商场的门是否进行控制，能否有效的隔离商场人员进入住户空间，对出入口的设置是否合理，停车场的智能化有否安全隐患，管道井是否存在安全隐患。 前期介入在土建方面需要注意哪些问题。 了解哪些为整体混凝土施工，哪些为以后用空心砖砌成，在以后住户装修中哪些墙不能打，墙体、天花、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时要注意。 1在公共供水、供电方面要 求设计时注意哪些问题。 由于供水、供电实行最低用量的要求，故公共用水、用电不能安装过多的表，以免表走不够最低用量，造成多出钱，所以对于公共用水、用电要求设计时尽量集中在一起用一块表。 第四部份：商铺管理 住宅区商铺招商的原则是什么。 完善小区配套，方便小区住户生活。 商铺管理的依据是什么。 《物业管理条例》、《环境和卫生管理条例》、《业主公约》及《商铺管理协议书》。 『学习改变 人生 做成功物业管理人。 』 商铺管理日常管理什么。 装修管理、货物车辆 进出管理、物品摆放管理、环境卫生、公共设施维护等。 商铺管理档案包括哪些资料。 商铺管理协议书、消防责任书、营业执照和经营许可证、从业人员登记资料及装修资料。 商铺装修应注意什么问题。 外观装饰格调统一；消防部门验收资料；水电用量和管线设计；餐饮业的排烟、排污的设计；隔音防噪设计。 住宅区商铺管理费如何确定。 在住宅区内商铺管理费经业委会同意可在住宅管理费的基础上适当可上调，但最多不得超过 150%；用于办公的最多可上调 100%。 自行管理的商场为什么还要向管理处交纳管理费。 虽然商场内部自行 管理，但还应当分摊与之相连的公共设施、设备的管理和维护、社区公共秩序和整体环境的维护所产生的费用。 为什么住宅区要限制商铺从事餐饮业。 住宅区以居住为主，餐饮产生的油烟及废弃物直接影响居民健康和环境卫生，所以住宅区内的餐饮业要适当的限制，对规划区域的餐饮商铺消防、卫生的设施要符合国家要求。 自有住宅可以用于商业或办公吗。 不得改变房屋用途，不得用于商业或办公。 『学习改变 人生 做成功物业管理人。 』 为什么要杜绝 “三合一 ”商铺。 “三合一”商铺是集经营、做饭及住宿为一体的商铺。 因为一般商铺不具备做饭的基本条件，容易引发火灾事故，而且 商铺货物较多，发生火灾会迅速蔓延，不易逃生，容易引起群死群伤事故。 1发现商铺从事非法经营该怎么办。 当发现小区内商铺非法经营时，应采取巧妙方式通知工商、公安等政府执法部门。 1为什么要限制商铺的营业时间。 为了不影响小区住户的正常休息，应对有影响的餐饮、音响等商铺规定经营时间。 1商铺是否有权使用小区各类公用设施。 商铺经营者只能合理使用与商铺及经营相关的公用设施，损坏公用设施负责赔偿。 1商铺财产被盗物业 公司应承担何责任。 物业公司只负责公共区域的安全保卫，商铺财产被盗不负赔偿责任（特别 约定除外），但物业公司有责任提醒商铺加强安全防范，建议改善安全隐患。 1 “门前三包 ”指什么。 指包卫生、包绿化、包秩序。 1商铺的水电费是否同住宅相同。 按照深圳市自来水公司及供电局的有关规定，商铺的水电按商业用水 『学习改变 人生 做成功物业管理人。 』 用电标准计收。 1为什么要同商铺签定消防责任书。 根据〈深圳经济特区消防条例〉规定，物业公司应同辖区各单位签定消防责任书，明确各自责任，提高各单位的消防意识，并定期对各商铺进行消防安全检查。 1商铺的租金是否计入管理费。 ◇若属发展商向业委会划拨商铺的租金，其中租金 30%回收垫支购 房的公用设施专用基金，剩余部分补贴管理费；若商铺已出售或归发展商所有，商铺租金归产权人。 1商铺是否要交纳房屋本体维修基金。 什么标准。 商铺要交纳房屋本题维修基金。 经业委会同意可按照住宅标准的150%收取。 若发现商铺扰民怎么办。 发现商铺扰民，管理处应及时提醒和劝阻，不听劝阻者通知派出所，按治安处罚条例认处。 第五部份：房屋设备管理 什么是房屋质量管理。 房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查， 评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。 它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为做出投资计划提供依 『学习改变 人生 做成功物业管理人。 』 据。 什么是房屋维修。 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。 为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，就必须要对房屋进行维修、修缮和改建。 什么是房屋维修管理。 房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营 管理的房产进行日常维护、修缮、技术管理。 它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。 物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋管理的成果。 还关系到物业管理企业信誉的好坏。 房屋维修档案资料的管理包括哪些方面。 物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据便是房屋建筑的档案资料。 因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，就必须设置专门部门和人员对房屋维修档案资料进行管理。 ◇房屋维修所需要的档案资料主要包括以下几个方 面： 1. 房屋新建工程、维修工程竣工时的竣工图及有关房屋原始资料。 2. 现有的有关房屋及附属设备的技术资料。 3. 房屋维修的技术档案资料。 房屋维修管理的原则是什么。 『学习改变 人生 做成功物业管理人。 』 ◇房屋维修管理的原则主要包括以下三个原则： 1. “经济、合理、安全、实用”的原则： ◇经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，尽量做大少花钱多办事； ◇合理，指要求制订合理的房屋维修计划和方案； ◇实用，就是要从实际出发，因地制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。 2. “区别对 待”原则： 根据房屋建筑的年限，可把房屋大致划分为新建房屋和旧建房屋两大类。 ◇新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常保养，保持原貌和使用功能。 ◇旧建房屋，应依据房屋建造的历史年代、结构、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。 3. “服务”原则： 在房屋管理上维护住户的合法权益，切实做到为住户服务；建立和健全科学合理的房屋维修管理服务制度。 房屋维修管理人员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决住户需要解决的房屋修缮问题。 这是房屋维修管理的基本原则。 房屋维修工程的考核标准是什么。 『学习改变 人生 做成功物业管理人。 』 房屋维修工程的考核标准是根据房屋的不同等级类别和房屋维修的分项工程而分别确定的。 1. 主体工程主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面基础等主要承重构件的维修 当主体工程损坏严重时，不论哪一级或类别的房屋维修，其考核标准均是要求牢固、安全、不留隐患。 2. 木门窗及装修工程 这种维修工程的考核标准是：木门窗开关灵活、不松动、不透风。 木装修牢固、平整、美观、接缝严密。 一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。