物业项目服务方案

物业项目服务方案内容摘要：

项目物业服务中心各专业班组 21 （ 二 ） 、工作计划安排 序号 工作内容 责任部门 完成日期 1 项目考察 商务部接洽、全委项目主管领导组织 投标前 1 月 2 物业管理项目考察后的建议 全委项目主管领导组织专家组，各有关部门实施 投标前 3 筹建物业服务中心（筹建处） 管理者代表总经理、人事副总经理 交房前 1 个月 4 制订交房方案 筹建处制定，有关部门审阅管理者代表审定 交房前 1 个月 5 各项物管文件资料的准备 筹建处实施， 办公室、质量管理部、财务部配合 交房前 15 天 6 工程建议整改实施的监察 筹建处 中 标后实时组织 7 参与楼宇机电设备调试 电梯公司、项目服务中心参与 交房前 15 日 8 服务中心挂牌运作 项目服务中心 交房前 15 天 9 楼宇接管查验 全委项目主管领导接洽、设备维护部实施、项目服务中心配合 交房前 15 天 10 员工培训 项目服务中心、人事部实施， 秩序维护部、设备维护部、环境维护部配合 交房前 1 个月 11 电梯接管验收 设备维护部组织，电梯公司实施 质量技术监督局验收合格后 12 机电设备接管验收 设备维护部组织， 项目服务中心参与 政府有关部门验收合格 13 交房准备工作 项目物业服务中心 交房前 1 天 14 交房工作 项目服务中心、人事部负责调 交房后首 7 个工作日 22 配有关人员配合 15 检查指导日常管理工作 公司各部门 每周一次 16 巡楼检查（月检） 质管部牵头组织， 公司各部门实施 交房 3 个月后每月一次 17 实现管理目标 项目服务中心、各部门配合 按合同执行 18 工程资料收集、整理、归档 设备维护部实施， 项目服务中心协助 交房后半年内 19 物业管理上岗证培训 人事部联系房管局、培训中心 交房后八个月内 20 合同执行日程情况追踪 全委项目主管领导 合同 有效期内 注： 本项目最终工作计划将 根据具体情况 进行 调整和实施。 （ 三 ） 移交、接收计划 物业验收、接管前的工作 （ 1)成立验收、接管小组： 由 凯瑞 物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、 秩序维护和 保洁 等部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。 在此基础上，提交公司总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接管工作方案，在公司领导下成立接管验收小组。 （ 2)有关专业人员提前进驻 办公区 ： 提前派出工程技术专业人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解 整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。 物业验收、接管中的工作 （ 1)组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期： 项目服务中心 验收、接管小组主动与 简阳市机关事务管理局 和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给总公司。 由 简阳市机关事务管理局 、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。 （ 2)印制验收、接管工作表格： 23 物业公司对所接收 的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表格。 主要有：物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验收记录表，单元室内电气设施接管验收记录等。 （ 3)全面验收、交接： 验收时须有 简阳市机关事务管理局 、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。 对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的 问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交 项目服务中心保存。 简阳市机关事务管理局 、承建单位把 办公区 的各项资料（包括 两书、 政府验收合格证明，水、电、气供应合同等）全数移交 项目服务中心 ， 各方 注意做好移交工作的相关登记、签字手续。 物业验收、接管后的工作： 接收 后 项目的管理： 物业服务设备维护 从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行 维护护，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。 认真清点、检查、复核室内和办公区 的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登 记、反映、整改。 归档 办公区 各种资料 ： 建筑施工图纸、隐蔽工程资料 、各种交工验收证书复印件、各种设备使用说明书、合格证书复印件等。 拟定 办公区 设施中不完善方面的改进计划，并与有关方面联系实施。 各项工作执行企业的质量方针和目标，为 办公区和 物业使用人创造安全、清洁、优美、舒适、方便的 办公 环境。 五、 前期介入阶段服务工作计划 物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节，物业管理公司要倾注大量的人力和物力，在纷繁琐碎的事务中理清头绪，了解、熟悉并参与整体物业的接管验收工作，详尽登 记造册存档，为将来的物业管理工作开个好头，夯下坚实的基础。 因此 项目现已竣工， 一旦我司与贵司达成合作协议，我 公 司将立即组织资深专 业 组为 蜀阳社区 提供全面的前期服务， 尽快 理清头绪 ， 了解、熟悉 各种设施设 24 备和物业情况， 为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操阶段做好充分的准备工作： 设施设备调试期间的配合工作 物业接管验收期间的服务内容 其它前期服务工作 设施设备调试期间的配合工作： 根据需要，及时配合。 接管查验期间的服务内容： （ 1）物业接管查验： 办公区单元内由办公区自 行查验，公共区域由物业服务企业会同简阳市机关事务管理局 进行 交接查验 ，进行全面的外表及功能检查。 物业接管 查验 分现场验收、资料交接、其他交接与接管 查验 注意事项等四个方面。 ① 现场 查验 主要项目 ： 土建工程、装饰工程、供配电系统、给排水系统、空调系统、弱电系统。 ② 资料交接 ： 产权资料、技术资料 、验收资料 （ 2） 其他交接 ： 设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等；具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等；公共区域各通道门、设备及 物业 用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。 （ 3） 设施设备试运行 ： 为保证物业启用后设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个时期，我司工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。 其他前期 服务 工作 （ 1） 室外绿化、停车场、道路及园林 办公区 的前期介入 ： 根据室外绿化、停车场、道路标识系统及园林 办公区 的配套计划，结合日后物业 服务 运行的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。 25 （ 2） 清洁卫生与环境卫生前期介入 在物业启用前，施工管理方将组织施工单 位负责进行全面清洁工作， 物业服务中心 将予以全面配合。 在此项工作中，我司将注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成 办公区 的损失及后续物业管理工作的困难。 （ 3） 外部公共关系建立 为保证今后的物业管理工作的顺利开展，我司将在本物业全面启用前，与相应的政府及公用事业各职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。 六、 各专业管理服务、物业维护计划和实施方案 （ 一 ）环境维护 管理方案 我司 对简阳市机关事务局第二办公区第二办公区 的规划进行了初步研究，高标准的清洁服务质量在日常工作中是非常重要的。 我司在清洁管理方面具有丰富的经验和行业 较 高的清洁标准，同时拥有一套完善的清洁作业 制度 及对清洁质量监控的质量体系文件。 为本项目营造一个清洁、优美、环保和舒适的 办公 环境，根据本项目的实际情况，结合多年的管理经验，我司对本项目提出如下清洁、绿化初步方案： 清洁管理方案 （ 1） 管理的设想与举措 为了给本项目创造一个清洁、优美、环保、温馨、舒适的居住环境，我司清洁服务管理总体设想如下： ① 我司 保 洁服务经过多年的摸索和经验总结，形成了一套科 学、完善的清洁质量监督、控制程序和清洁标准及对清洁 员的招聘。 培训。 我司将严格遵循三套体系及结合清洁管理制度竭力来为本项目提供高标准的 保 洁服务。 ② 根据简阳市机关事务局第二办公区第二办公区 的物业特点，我司 将按标准配置保洁员 13 名 ，通过我司严格监督和控制，我们将为贵单位展示一个服务形象好、服务意识强、服务质量高的全新 保洁 洁队伍。 ③ 严格实施三 “ 落实 ” ，为保证本项目提供优质服务奠定坚实的基础； 【思想落实】 在进场前我司将立即召开 项目全体员工 动员会，要求其把本项目的保洁服务 26 列为全公司的重点服务项目，一 切为其开绿灯，确保有求必应。 全司务须做到统一认识，统一部署，统一行动。 【组织落实】 公司 将 安排一名经验丰富、技术全面的中层干部任常驻现场 主管 ；调配现有优秀领班或骨干到其现场任相应职务； 本项目的 保 洁员在上岗前进行严格把关。 保 洁员工在上岗前必须进行不少于两周的严格培训，且上岗时能熟练操作。 【管理落实】 在管理措施上，公司除按照施行规范化管理外，全面 加强 质量管理，进行动态化的质量管理，以进行质量改进和监控。 具体管理方案 【人员的选择、培训、教育】 （ 1） 选择无犯罪记录、工作勤劳、 有一定文化素养的员工； （ 2） 每星期进行专业技术培训和素质教育，特别注重职业道德和服务规范化教育； （ 3） 定期进行新技术培训，不断提高专业技术水平 （ 4） 定期进行考核，实行末位淘汰制度 【现场管理】 （ 1） 项目主管 每星期要召开领班会议，对每天的问题进行总结和归纳，并共同讨论解决方法； （ 2）各领班每天下班后要开本班简单会议，对一天的工作进行总结并对第二天的工作进行安排； （ 3） 项目主管 、领班要对现场的清洁质量进行监督和指导，发现问题要及时解决，对不能解决的问题要及时向公司领导或相关人员汇报，同时必须在最短时 间内解决发现的问题。 （ 4）公司要对现场的清洁工作进行检查和监督，发现问题要求 物业服务中心 及时整改，必要时采取一定的处罚措施，直到合格为止。 【器材及洗剂选定】 （ 1） 针对石材运用专业养护技术及选用先进设备； （ 2）不锈钢表面、镜面等光面材料使用高密度柔软清洁毛巾进行无损伤清洁，对亚光材料上不锈钢并进行抛光。 （ 3）所有的材料使用优质、环保型。 【公共场所重点地方清洁】 27 （ 1）垃圾桶、箱定期进行消毒，避免空气污染； （ 2）公共通道每日专人不间断保洁； 【清洁作业注意事项】 （ 1）保护建材的清洁作业：不同的 建材采用不同的方法和洗剂，避免损坏本项目的石材； （ 2）保护 办公区 的清洁作业：选择适当的时间作业及尽量选择无噪音的清洁作业，避免干扰本项目人员的正常工作； （ 3）使用优质的保养剂全面保养本项目的各种建筑石材。 【清洁作业的具体实施办法】 （ 1） 物业服务中心 制定详细的月、季作业计划书，并经公司批准后实施； （ 2）公司的管理人员对定期作业进行监督和检查，同时 物业服务中心 对完成情况进行认真检查； （ 3）日常 保 洁工作按月工作计划表严格执行，公司现场 经理 对 保 洁工作进行监督和检查， 物业服务中心 每日对清洁质量进行检查，对 发现的问题要及时解决； （ 4）对清洁方面的紧急事件， 物业服务中心 应制定详细的应急计划，对 物业服务中心 需要的应急情况，公司将全力支持和配合； 本项目的清洁工作流程 （ 1） 当日班组管理、监控流程 项目主管和领班 前一天的工作总结 当日工作统筹安排 监 自检 督 检 互检 查 专检 做好检查记录 制定解决方案 分析不合格原因 找出不合格项 对检查记录进行评审 28 （ 2） 管理人员职责 ① 负责管理区域内的日常清洁工作安排。 ② 每日举行前日工作 情 况总结，当日工作安排（简称 “ 早会 ” 或 “ 例会 ” ）。 ③ 教育员工遵守公司的各项规章制度及员工守则。 ④ 定期对本班组的员工进行清洁技能培训和考核及质量意识的宣 导不断提高员工的清洁技能水平。