物业管理策划课程设计

物业管理策划课程设计内容摘要：

及具体的作业流程进行重新分析和改造，使其能够更加符合业主的真实需求，从而为业主提供真正适用的服务产品。 经过近三年的运作，我们已经取得了实质性的突破，在一些原来绩效低下的功能性障碍流程 13 和高位势流程上，如：信息收集分析、企业决策、投标组织、材料 管理、外委工程管理、业主投诉受理等，取得了较 好的再造效果。 在铁祥 物业管理中，我们仍将继续推进此项工作，组建流程小组，并运用流程管理的思想指导日常的具体工作。 致力于用新型的“以客户为中心、以流程为导向”的运作取代传统的“以企业为中心、以职能为导向”运作，实现物业管理水平的持续提升。 十、致力于共用设施、设备的循环改进 小区物业管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。 共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到业主的日常起居和安全保障等问题。 根据我们对小区物业多年的管理经验，我们将尚月共用设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证共用 设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修；以消除各种运行隐患，保证设施设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）；以提升设备性能、增强设备自我保护功能 从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护（改造）。 在 共用设施、设备的管理和维护上，我们致力于凭借自身经验和专业的分包方，对其进行持续的循环改进和功能扩展，逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理，最终实现物业的保值和增值。 十一、规范管理，促进社区服务社会化 随着我国住宅产业的蓬勃发展，一个个相对封闭的居住 社区不断涌现，业主从入伙装修、家私家电配置直至日常起居的服务所需均依赖于社会综合服务体系的供给，住宅产业启动后，社区所形成市场需求十分可观。 从经济学的原理上看，社区市场形成与发展同样可以服从“优胜劣汰”的一般性规律，而在实际运作中却暴露出一些社会问题，如住宅区内装修管理的“人情化”、“无序化”导致装修施工“游击队”出没、装修质量事故频频发生，社区服务体系结构不合理，导致恶性竞争伤及业主。 物业管理不能包办社区内的一切事务，但在社区服 务社会化过程中，我们认为物业管理企业可以扮演一个主动性角色。 铁祥 所有物业经营 项目由物业公司经营和管理。 我们对此高度重视，一方面，将以深度市场调研来了解业主的服务需求，并以此来设定居住区内的服务体系结构，另一方面将在工商部门的指导下，积极引入有品牌、有资质、服务好的商家参与社区服务，坚决杜绝片面追求阶段性的商业利益而牺牲业主长远利益的作法。 十二、实现垃圾分类回收 环保部门倡导垃圾分类回收已运行多年，而真正较为科学彻底的实现垃圾分类回收尚不多见，因为在现阶段至少还受制于以下因素： 14 1．国民环保意识有待提高，普遍忽视将垃圾投向垃圾箱前的第一次分类； 2．生活垃 圾客观构成较为复杂，往往是食物垃圾与其他垃圾杂合在一起，分类难度大，分类成本高； 3．垃圾回收系统组织不健全，部分垃圾“回收尚可，求购无门”，降低了垃圾回收参与者的积极性。 在我们看来，“垃圾是一种放错位置的资源”，近几年，我们潜心从事提高垃圾分类回收效率产品及设施的研制，实施垃圾分类处理，大大提高垃圾回收效率，我们拟向业主推荐使用，既方便日常家居生活又有利于居住区环保，为垃圾减量化收集创造条件。 15 五、管理制度的制订 小区物业管理制度 为建设和谐 文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，结合《高格兰湾小区管理规约（草案）》、《高格兰湾小区议事规约（草案）》制定本制度。 一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。 二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。 业主委员会是业主大会的执行机构。 本届业主委员会是会设主任、委员共七名。 业主委员会主要任务是监督执行《高格兰湾小区管理规约》、《高格兰湾小区议事规约》、《高格兰湾小区管理制度》，维护小区全 体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。 三、物业小区的使用与维修。 小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。 配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。 ，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。 不擅自改变房屋的外貌和用途。 小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。 小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物。 业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。 ，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。 5公里。 车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。 机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。 禁止在人行便道和公共绿化带停放。 本物业小区公共车位由物业管理人员施画。 仅用于业主和访客车辆的临 16 时停放。 ，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上 8： 00—— 12： 00下午 14： 00—— 17： 00。 维修完工后即时清理余泥垃圾。 四、物业服务费用的交纳。 本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。 10号前向业主委员会交纳物业服务费。 业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。 费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。 ，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。 ，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。 五、财务管理。 本小区设收款记账员一名。 本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。 17 六、档案资料的建立与管理 档案资料管理是物业管理工作中的一个 重要组成部分，科学的、规范化的档案管理能有效地为园区的公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。 为此，管理处将配备档案管理人员，建章立制，充分利用智能化系统、电脑系统和原始文件资料管理三个手段，建立与完善“高格蓝湾”档案管理体系，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理，为业主服务。 （一） 档案建立 档案资料的分类 ： 开发商提供的资料 各类图纸； 各类设施设备单位和联系人、保修卡和说明书； 所有房屋验收的合格证明； 所有业主商品房买卖合同的复印件； 业主基本情况表等； 房屋维修记录。 管理处自建档案资料 物业资料； 住户资料； 日常管理资料； 车辆管理档案； 装修管理档案； 工程返修档案； 维修服务档案； 收费管理档案； 18 设备管理档案； 社区文化档案； 业主意见征询、统计记录； 服务质量回访记录； 住户投诉及处理记录； 员工档案管理； 培训档案； 行政文件； 业主管理委员会文件。 （二） 档案管理 档案建立和管理流程 收集 — 整理 — 分类 — 分级 — 编号 — 登记 — 输入电脑 — 入柜 — 利用 — 检查 档案管理要求 多种形式的档案储存方式并利于保管。 电脑储存，便于查找和利用。 原始文件按照其使 用性质及重要性分类并编制相应文件目录。 档案按不同业务性质分块，以内容分类，逐一编号，登记造册，编辑目录并分柜保存。 档案管理人员必须做到档案标识清晰、分类明确，易查找，档案借阅必须办理手续并及时收回，防止文件流失和泄密。 档案存放的环境要求达到防火、防潮等，配置有效的灭火器材，遇潮湿天气需放置生石灰等物质，以保证档案资料的完好无损。 附业主资料表 ： 19 销售栋号 工程栋号 房间号 业主姓名 电话 车俩登记 收楼通知单 前期服务协议 入户手册 委托授权书 身份证号 业主家庭登记表 房屋验收单 银卡申领表号码 入住时间 装饰装修许可证 整改通知书 装修时间 水表底数 电表底数 20 七、八 、 前期介 入方案 （一）前期介入的服务内容 建筑设计方面 从物业管理角度，通过审视建筑扩初及施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出专业意见和建议。 水电设计方面 从物业管理角度，通过审视给排水、电气的扩初及施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出专业意见和建议。 设施设备方面 结合项目的整体定位及档次，从物业管理角度，对部分设施（信报箱、。