物业前期参与管理工作

物业前期参与管理工作内容摘要：

本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。 工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验 收可参照使用。 二、引用标准 BGJ7 建筑地基基础设计规范 GBJ10 钢筋混凝土结构设计规范 GBJ11 建筑抗震设计规范 GBJ14 室外排水设计规范 GBJ16 建筑设计防火规范 GBJ45 高层民用建筑设计防火规范 GBJ206 木结构工程施工及验收规范 GBJ207 屋面工程施工及验收规范 BGJ232 电气装置安装工程施工及验收规范 GBJ242 采暖与卫生工程施工及验收规范 GB13 危险房屋鉴定标准 三、术语和定义 地方政府设置的房屋管理部门（以下简称“房管部门”）接管建设单位移交的新建房屋和 实行产权转移的原有房屋进行的验收。 指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋，市县、政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋，征（拨）地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋，人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其他应由政府接受并决定交房管部门接管的房屋。 建成后未经确认产权的房屋。 4. 原有房屋 已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。 四、新建房屋的接管验收 1. 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容而进 行的再检验。 2. 接管验收应具备的条件： （ 1） 建设工程全部施工完毕，并已经经过竣工验收合格。 （ 2） 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。 （ 3） 房屋幢、户编号已经经过有关部门确认。 3．接管验收应检索提交的资料： （ 1）产权资料 1） 项目批准文件 2） 用地批准文件 3） 建筑执照 4） 拆迁安置资料 （ 2）技术资料 1） 竣工图：包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。 2） 地质的勘察报告 3） 工程合同及开、竣工报告 4） 工程预决算 5） 图纸会审记录 6） 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录） 7） 隐蔽工程验收签证 8） 沉降观 察记录 9） 竣工验收证明书 10） 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 11） 新材料、构配件的鉴定合格证书 12） 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书 13） 砂浆、混凝土试块试压报告 14） 供水、供暖的试压报告。 ： （ 1）建设单位书面提请接管单位接管验收。 （ 2）接管单位按本款第 2 条和第三条进行审核，对具体条件的，应在 15日内签发验收通知并约定验收时间。 （ 3）接管单位会同建设单位按“质量与使用功能的检验”的规定进行检验。 （ 4）对验收中发现的质量问题，按本标准中“质量问题的处理”规定中第（ 1）、（ 2）条处理。 （ 5）经检查符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。 ： （ 1）主体结构。 ①地基基础的沉降不得超过 GBJ7 的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。 ②钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过 GBJ10 的规定值。 ③砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。 ④木结构应结实点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206 中 条的有关规定。 ⑤凡应抗震设防的房屋，必须符合 GBJ11 的有关规定。 （ 2）外墙不得渗水。 （ 3）屋面。 ①各类屋面必须符合 GBJ207 中 条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。 ②平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。 ③阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。 （ 4）楼地面。 ①面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。 ②卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。 ③木板地面应平整牢固，接缝密合。 （ 5）装修 ①钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零 装配齐全，位置准确。 钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。 ②进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应安装设铁栅栏。 ③木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。 ④门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。 ⑤抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。 ⑥饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。 ⑦油漆、刷浆应色泽一致。 表面不应有脱皮、漏刷现象。 （ 6） 电气。 ①电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。 导线连接必须紧密，铝导线连接不得绞接或绑接。 采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接池。 每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于 1m 欧姆 /kv。 ②应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。 ③照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。 ④各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合 GBJ232的要求。 ⑤电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，拽引机的噪声和震动声不得超过 GBJ232 的规定值。 制动器、限速器及其他安装设备应动作机敏可靠。 安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均符合要求。 ⑥对电视信号有屏蔽影响的住宅，应设置电视共用天线。 ⑦除上述要求外，同时应符合地区性《低压电器装置规程》的有关要求。 （ 7）水、卫、消防。 ①管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。 水压试验及保温防腐措施必须符合 BJ242 的要求，应按套安装水表或预留表位。 ②高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。 ③卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过 8m，并不应使用陶瓷管、塑 料管，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须通畅。 ④卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢固，部件齐全，制动灵活 ⑤水泵安装应平稳，运行时无较大震动。 ⑥消防设施必须符合 GBJ45 的要求，并且有消防部门检验合格签证。 （ 8）采暖 ①采暖工程的验收时间，必须在采暖期前两个月进行。 ②锅炉、箱罐等压力容器应安装品平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。 安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证。 ③炉排必须进行 12h 以上试运转，炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受 卡，返转应自如。 ④各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。 ⑤炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。 ⑥管道的管径、坡度及检查井必须符合 GBJ242 的要求，管沟大小及管道排列应便于维修、管架、支架、吊架应牢固。 ⑦设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。 保温、防腐措施必须符合 GBJ242的规定。 ⑧锅炉辅机应运转正常，无杂音。 消烟除尘、消音件震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。 ⑨经过 48h 连续试运行，锅炉和附属设备的热 工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。 （ 9）附属工程及其他。 ①室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14 的要求。 管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。 ②化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm，立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。 ③明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。 ④房屋入口处必须有室外道路。 并与主干道相通。 路面不应有积水、空鼓和断裂现象。 ⑤房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。 ⑥ 挂物钩、晒衣架应安装牢固。 烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。 ⑦单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。 室外地面平整，室内外高差符合设计要求。 ⑧群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。 （ 1）影响房屋结构安全和设施使用安全的质量问题必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格；影响相邻房屋的质量问题，由建设单位负责处理。 （ 2）对于不影响房屋结构安全何必设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可 采取费用补偿的饿办法，由接管单位处理。 五、原有房屋的接管验收 （ 1）房屋所有权、使用权清楚。 （ 2）土地使用范围明确。 ： （ 1）产权资料： ①房屋所有权证。 ②土地使用权证。 ③有关司法、公证文书和协议。 ④房屋分户使用清册。 ⑤房屋设备及定、附着物清册。 （ 2）技术资料： ①房地产平面图。 ②房屋分间平面图。 ③房屋及设备技术资料。 ： （ 1）移交人书面提请接管单位接管验收。 （ 2）接管单位按以上所列条款进行审核。 对具备条件的，应在 15 日内签发验收通知并约定验收时间。 （ 3）接管单位会同移交人按以下所列“质量与使用功能的检验”条款进行检验。 （ 4）对检验中发现的危损问题，按“危险和损坏问题处理”规定处理。 （ 5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。 （ 6）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证。 签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。 （ 7）移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。 ： （ 1）以 CJ13 和国家有关规定作检验依据。 （ 2）从外观检查建筑物 整体的变异状态。 （ 3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。 （ 4）查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。 评估房屋现有价值、建立资料档案。 ： （ 1）属有危险的房屋，应由移交热闹负责排险解危后，才得接管。 （ 2）属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。 （ 3）属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决处理。 六、交按双方的责任 ，建设单位应按第四款第 2 条、 3条的要求提前 做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。 接管单位应在 15 如内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收。 经检验符合要求。 接管单位应在 7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。 未经接管的新建房屋一律不得分配使用。 ，交接双方均应严格按照本标准执行。 验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。 ，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位及设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属使用不当、管理不善的原因，则应 有接管单位负责处理。 ，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修金。 接管单位在需要时用于代修。 保修期满，按实结算，也可以在验收接管时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。 保修保证金和保修费的标准由各地自定。 ，建设单位应负责在 3个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。 ，双方均得申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。 七、房屋接 管验收用表格 1.《系统及设备接收报表》。 2.《住宅验收标准表》。 3.《二次装修单元验收表》。 4.《办公楼梯验收表》。 5.《办公楼验收表》。 6.《洗手间验收表》。 7.《大门进口及大堂验收表》。 8.《 —— 系统检查报表》。 9.《单元、设备工程验收单》。 系统及设备接收报表 日 期 页： 1 系统名称 工程部已移交管理处 工程部已提供有关文件（请看备注 1~6） 工程部已提供遗漏工程报告 管理处已提供遗漏工程报告 备注 是 否 是 否 部分 是 否 是 否 消防喷淋头系统 消防烟感 /热感系统 消防栓系统 二氧化碳或自动灭火系统 消防监控系统 消防与空调联动系统 给排水管道 隔油井及化粪池 雨水泵 水泵 闸阀 给排水配电。