重庆大渡口区某住宅地产项目策划报告_[全文

重庆大渡口区某住宅地产项目策划报告_[全文内容摘要：

中国人民银行决定从 2020 年 1 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 个百分点。 上调存款准备金率会直接影响到房地产行业，会控制地产商的投资行为，从而控制现在逐步盘升的房价。 减少货币量限制房地产开发，会及时的抑制目前炒房热的状况，在减少了供给之后，炒房的人减少，政府相应限制炒房的规定出台，这些政策共同作用下会使房价趋于正常。 ②上调存款类金融机构人民币存款准备金率 个百分点 央行宣布，从 4 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 个百分点，调整后的存款准备金率水平为 16%，这是我国自 1984 年设立存款准备金制度以来的最高水平。 根据商业银行的存款数据估算，此次调整后可以一次性冻结资金 2020 亿元左右。 是为了防止经济过热 防止物价上涨转变为普遍的通货膨胀，有助于抑制投资过热、平抑物价、缓解通胀压力，推动国民经济的稳定健康发展。 尤其是对房地产行业影响较大，上调利率，资金使用成本上升，企业信贷成本上升，而且银行可贷资金的减少，使得企业融资难，对银行信贷资金依赖较重的行业影响较大。 ③央行上调存款准备金率 为加强银行体系流动性管理 ，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率 1个百分点，于 2020 年 6 月 15 日和 25 日分别按 个百分点缴款。 地震重灾区法人金融机构暂不上调。 上调存款准备金率使得房产开发商可贷到的钱少了，央行提高贷款利率是为了增加房地产投资商的成本，以减少他们的投资行为。 ④央行下调个人住房公积金贷款利率 个百分点 央行 10 月 22 日宣布，个人住房公积金贷款利率各档次利率分别下调 个百分点；五年期以下（含）由现行的 %调整为 %，五年期以上由现行的 %调整为 %。 降低公积金贷款 利率，可以减少贷款成本，刺激新的需求，也降低已经申请贷款的购房人的还款压力。 ⑤调整房地产交易环节税收 为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，财政部 国家税务总局现就房地产交易环节有关税收政策问题做如下调整：对个人首次购买 90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%。 首次购房证明由住房所在地县 (区 )住房建设主管部门出具；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 本通知自 2020 年 11 月 1 日起实施。 希望通过增加房地产交易拉动内 需、 GDP增长，去年全国地方财政收入有相当大的份额都是靠出让土地获得的。 ⑥国务院出台的十条政策 中央出台扩大内需促进经济增长的十条措施，对于克服当前的困难和保持长远的发展都具有重大意义。 实施这些措施，总的要求是，出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实。 “快”就是要迅速出手，争分夺秒，不可贻误时机；“重”就是要实施坚决有力的措施，从根本上扭转经济增速过快下滑趋势；“准”就是要抓住关键，突出重点，能起到立竿见影的效果；“实”就是要抓好落实。 对于房地产行业而言，降低资本金比例就是降低了开发商的融资门槛。 ⑦国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施 国务院总理温家宝 17 日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。 会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。 当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。 ⑧国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展 的若干意见 12 月 21 日，国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见，意见指出，加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化；强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；加强房地产市场监测；积极营造良好的舆论氛围。 《意见》对贷款购买第二套房做出了原则性的 宽松 规定：在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通 自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 2020 年房地产政策 09 年房地产调控政策应坚持以稳为主 国家信息中心发布报告称，为避免房地产市场过度调整， 09 年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。 国家信息中心 12 月 1 日发布第 55期《经济预测分析》指出，目前，房地产市场持续低迷，部分区域房价下跌明显，一旦房价跌幅超过 20%至 30%，银行持有的房地产抵押价值不断降低，来自开发商和购 房者的呆坏账比例就会迅速上升，银行体系将承受巨大压力，房地产风险将最终转变为金融风险。 为了避免房地产市场过度调整， 2020 年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。 ①改善供给结构，完善住房保障政策。 针对 90 平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低 (2020 年 18 月该比重为%)、中低价位和中小户型住房供应不足的情况，推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供 应结构，确保“ 90/70”政策目标的实现。 针对经济适用房投资完成额占住宅投资额比重偏低，保障性住房供给不足的情况，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应，安排经济适用房开发项目，可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。 为了充分调动地方政府在住房保障方面的积极性，建议调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划。 ②加大对自住性购房需求的支持力度 住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点， 也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。 保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。 因此，房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民自住的购房需求。 ③完善房地产信贷政策，防止金融风险 针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。 为了解决虚开收入证明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予以证明。 与此同时，为了避免从一个极端走向另一个 极端，金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。 ④加快房地产融资模式多元化发展步伐 为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。 一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。 二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。 ⑤建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举 在现行制度下，房屋所有权与户口和子女就学密切联系，在无形中限制了租赁市场的发展。 为了充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧。 与此同时，“保增长”式的房地产模式也将整装待发。 据悉， 09 版新政包括“二套房贷适度放宽、以税费减免刺激购房消费、合理为开发商资金松绑”等五大政策导向。 据悉，这五条相关部委正在“积极沟通和协调” 的政策包括： 一是进一步减免房地产交易环节税费，鼓励对居民合理住房消费进行相关的财政补贴。 这与中央经济工作会议中“减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”的表述直接呼应。 此外，二手房交易的税费有可能考虑减免，如对二手房营业税实行分档补贴等。 二是进一步挖掘购房消费潜力，适当调整二套房贷的限制，诸如“小房换大房”、“由房改房进入商品房”等均可享受与首套房同样的政策优惠。 虽然此前相关部委在这一问题上存在较大分歧，但决策层经过调研认为市场中确实存在较大的改善性购房需求，“如果释放出这一部分消费潜力，对于拉动内需无疑 效果巨大”。 三是政府收购如“烂尾楼”等低价商品房用作保障房房源，“这在当前市场低迷期具有现实意义”。 一方面可消化存量缓解市场烂尾压力，另一方面也以较小的成本迅速完成保障房房源的筹措。 目前包括重庆、南京、郑州等城市已经率先实施相关措施，“中央可考虑统一出台指导意见加以规范”。 四是科学决策保证合理的房地产投资规模。 投资规模过度萎缩将深刻影响宏观经济的运行，但又不能脱离实际的自住消费需求，可以“通过完善住房普查制度、建立全国性的住房档案对于目前市场的实际购房需求有效摸底，以此把握未来的房地产投资规模”。 五是 对部分开发商确实存在的资金压力问题亦有所考虑。 一方面可适度对如土地增值税、营业税等房地产开发税费进行减免；另一方面金融部门也有可能“给予优质房地产项目适当的信贷支持”。 就目前来看，国家层面出台政策的空间已经不大，未来地方政府将灵活发挥更大的作用，这也是对过去宏观调控中‘一刀切’的教训总结。 重庆市投资环境分析 宏观经济状况与城市规划 ① 重庆市 GDP 与居民消费价格指数 2020 年全市实现地区生产总值 (GDP)突破 5000亿元大关，比上年增长 %，增幅高出全国平均水平。 初步核算，全市实现地区生产总值 亿元。 其中：第一产业增加值 亿元，增长 %；第二产业增加值 亿元，增长 18%；第三产业增加值 亿元，增长 %。 不仅如此，三产业对全市经济的拉动作用明显增强。 2020年，重庆市一、二、三产业分别拉动全市经济增长 、 和。 人均 GDP 达到 2573美元 重庆市近年 GDP 及其增长速度见图 图 20202020 重庆市 GDP 及其增长速度 2020 年重庆人均 GDP 2573 美 元，相比 07年增长 23%，与过去几年相比，增长迅速（详见图 ）。 图 20202020 重庆市人均 GDP及其增长率 重庆市人均 GDP 逐年上升，重庆市人民在重庆市政府的带领下稳步发展。 重庆市直辖初，城市居民可支配收入为 5323 元，通过十年发展重庆市居民可支配收入已突破万元大关，达11750 元。 2020 年人均 GDP 也达到了 2573美元，突破 2020 美元大关。 人均 GDP增长速度也保持在较高水平，最高增长速度达到 2020 年的 %，最低也达到 11%。 经济的快速增长 ,带来了居民收入水平的大幅提 高。 去年 ,全年农民人均纯收入达到 3506 元 ,增长 %,比直辖后五年（ 20202020 年）年均增速高出 个百分点；城市居民人均可支配收入达到 ,增长 %,比直辖后五年（ 20202020 年）年均增速高出 个百分点。 ② 重庆市人口及城市化水平 据重庆市统计局最新公布的《 2020 年重庆市国民经济和社会发展统计公报》显示， 2020 年末，全市常住人口 2816 万人，比上年增加 8 万人，其中，城镇人口 ，增加 万人。 城镇化率 %，比上年提高 个百分点。 人 口出生率为 ‰，上升 个千分点，死亡率为 ‰，下降 个千分点；自然增长率为 ‰，上升。 新增的大量城镇人口，有大量的住房需求，表明我市房地产市场需求仍然旺盛。 ③ 重庆市发展规划： 1）一小时经济圈规划 一小时经济圈是指，未来将在以重庆市主城为核心、 1 小时车程为半径的范围内，打造一个具有明显聚集效应、规模经济和竞争优势的城市群。 1 小时经济圈主要包括重庆市主城九区，以及该市的潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿等 14 个区县。 “一 圈”区域面积约 3 万平方公里，目前常住人口达 1600 万人，其中城镇人口接近 1000万人， 2020 年实现地区生产总值超过 2020 亿元，占全市地区生产总值 70%左右。 重庆市目前正试图借这一发展战略彻底改造、提升当地的社会、经济结构。 目前，重庆市是大城市带大农村结构：该市现有总人口约 3200 万人，但主城区只有约 600 万人口，其余约2600 万人居住在 30 多个区县的中小城市及村镇。 重庆市计划在 10年－ 15年以后，将这“一圈”的地区生产总值做到超过全市生产总值的 80%，集聚城镇人口超过 2020 万，城镇化率达到 75%左 右。 这意味着，未来 10~15年该市其他区域将有 400 万人口转移到“一圈”内。 2）都市核心圈 发展规模（城镇规模、人口规模） 主城区将划分为东、西、南、北、中五大片区，各片区自成功能相对完善的城市，主城区城中有城，以疏解目前中心城区面临的巨大压力。 a. 北城：新重庆 嘉陵江以北，中梁山和铜锣山之间 (含蔡家组团 )的北部片区，是城市近期的重点拓展区域，以中央商务区、北部新区、长江上游最大的集装箱港口。