浅谈住宅小区物业管理现状及发展建议

浅谈住宅小区物业管理现状及发展建议内容摘要：

契约（物业合同），运用现代化的管理科学和先进的维修保养技 术，以经济的手段管理房屋及其附属设施，并对房屋周围的环境实施有偿管理活动以及对业主或住户提供全方位、综合性服务的总称。 物业管理的种类 物业有很多分类，按照物业的使用功能分，可分为居住物业、商业物业、工业物业和其他物业等。 而不同的类型的物业又各有不同的特点，因此物业管理也就分为不同的类型，如居住性物业管理、商业物业管理、工业厂房物业管理以及其他文体、卫生等特种物业的管理。 其中居住物业主要包含住宅小区物业管理、高级公寓物业管理和别墅物业管理。 [2] 物业管理的内容 物业管理具体可以分为 三大类别服务： 成都大学学士学位论文（设计） 3 公共服务 它是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终。 物业管理公共性服务项目有八个方面： （ 1）清洁卫生：楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁 （ 2）绿化物日常维护：对绿化物进行定期修剪、施肥、更新 （ 3）治安管理：设专职保安人员每天２４小时巡逻值班 （ 4）公共蓄水池维护：楼内公共蓄水池应定期清洗消毒 （ 5）水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修 （ 6）排污设备管理：清疏和维修排水、排污下水 管道、化粪池 （ 7）高层楼宇增设的服务项目：配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养 （ 8）根据需要增设的其他服务项目 专门服务 它是为某些住户群体提供的服务。 比如为高层住户 ２４小时开启电梯，高层供水水泵、消防设备、发电房的维修保养等等 ， 专项服务的收费按各住户的建筑面积合理负担。 它是为满足住户特别需要而提供的个别服务。 比如代管房屋 、 预约定期上门清扫室内卫生 、 收洗衣物 、 代办购物 、 购火车、飞机票等 、 代请保姆，照 看病人 、 代送小孩上下学、入托以及住户委托的其他服务项目。 该类 服务的委托范围相当广泛，收费标准以成本加劳务费结算。 此类服务 是物业管理公司以管理区域内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动，它是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。 由于具体条件不同，各物业管理公司的 经营项目也不尽相同，但一般来讲，物业管理公司有其基本的经营项目如房屋及附属设施维修与改建工程施工 、 室内装潢设计及工程施工 、 家电、车辆及各类生活用品的维修服务 ， 还可根据实际需要开展健身、餐饮业、娱乐业等经营活动。 人民安居乐业是一个社会 稳定的基础，一个国家兴旺的标志。 根据马斯洛的需求层次理论，就业和安居是一个人最基本的需求，也是人一生中的两件大事，就业才能生存，安居才能乐业，人的生命周期中，除了工作和学习， 70%— 80%的时间生活在住宅区内。 可见，物业管理是人民安居乐业的最基本的，也是最 重要 的保证，而安居恰恰是物业管理的社会职责。 物业管理 上 涉及国家的兴旺、社会的 和谐 ，下涉及民心的安宁、老百姓的稳定。 从目前深圳、广州、上海等物业管理普及比较全面的几个大城市来看，物业管理已经行使了社会 70%的政府工作职能，它已经涉及到社会治安、户口管理、环 境保护、市政设施管理、供水供电、精神文明建设等等本来属于政府的工作职能。 而且有专家预言：未来物业管理的发展趋势将有可能取代于政府的基层政权的绝大部分组织职能，由此可见物业管理在社会中较为重要的政治地位。 物业管理的社会经济地位 根据不完全统计，目前中国房地产业投资在国民经济投资中所占比例已经超过 40%，这个投资比例可能超过其它任何行业的投资。 因此，延长物业的使用寿命、提高它的利用率、加强物业的维护保养、降低维修成本，不管是从产权人的利益角度，还是从节约社会资源的角度，其经济意义是非常重大。 根 据这些年来物业管理发展的历程和实践结果来看，成功的物业管理为延长物业寿命，充分发挥物业的使用价值，使物业保值增值都起到不可磨灭的功效。 节约了社会劳动力，为业主、为社会创造了巨大的社会财富，占有举足轻重的经济地位。 物业管理对社会精神文明建设的推动作用 人们除了工作 8小时以外， 70%— 80%的时间是生活在住宅区内，当人们离开了紧张而严肃的办公室回到了住宅区，需要放松自己的约束和心情。 因此需要住宅区有一个温馨、祥和的居家气氛和融成都大学学士学位论文（设计） 4 洽的人文居住环境，以及文明的生活秩序，而这个问题需要精神文明建设去完 成，这个任务又将是物业管理者去承担。 一个住宅小区是社会的一个缩影，是一个小社会，聚集了各种各样、天南地北、五湖四海的居民，不同的风俗习惯、文化修养、思维方式、性格理念，造就了住宅小区人际关系的复杂性；而且，还有一种人，可能在单位严格要求自己、表现很好、遵守单位规章制度，可回到住宅小区，却换了一个人，为所欲为，甚至破坏小区的公共秩序。 因此，要把这些不同类型的居民团结起来，创造一个良好的社区氛围，需要物业管理者去组织居民开展各种社区文化活动，加强文化宣传，密切邻里关系，发动居民集体荣誉感，强化公共道德观念、相 互监督，遵纪守法，产生一种类似于家庭一样社区凝聚力，提高居民的精神文明素质。 只要这样才能创造一个温馨、祥和、安宁的生活环境。 而且，从目前物业管理行业的运行规律来看，各家物业管理公司为了使自己的服务在日益激烈的市场有竞争力，纷纷采取社区文化等各种精神文明建设工作，使自己的物业管理做得更富有特色。 因此，通过千千万万物业管理人的 不断 努力，物业管理的社区文化建设对社会主义精神文明建设起到了巨大的推动作用。 物业管理有利于房地产的发展 房地产业的发展是城市发展最明显、最直接的标志，而物业管理作为房地 产业的延伸服务，则对房地产业的发展有着很好的促进作用。 推行专业化、社会化的物业管理，使房地产开发、经营、管理和服务有机地结合起来，具有繁荣和完善房地产市场的作用；通过专业的、优质的、连续的物业管理服务，能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽，免除业主的后顾之忧，增强他们对房地产开发企业的信心，建立房地产开发企业在公众中的良好企业形象，这本身也是企业最形象最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的 招牌作用。 [5] 物业管理的现状 在 2020年底，国家 统计局公布了第二次全国经济普查结果的主要数据，从普查数据看， 2020年物业服务企业在管房屋建筑面积达 ，比 2020年增长 335%，年均增速为 %。 物业管理发展非常迅速，在推动城市的工业化、城市化方面起到了重要的作用。 物业 管理 企业数量情况 2020年末，我国物业服务企业 58406个，比 2020年末增加 26724 个，增速达 84%。 从区域发展看，东部地区共 31231家，占全国 %。 西部地区 11110家，占 %。 中部地区 9761家，占 %。 东北 地区 6304，占 %。 从各区域企业的增长速度看，中部，西部和东北发展较快，东部增速较慢，分别是 %， %， %和 %。 图 1— 1 区域物业管理企业占比 图 1— 2 区域物业管理企业增长情况 物业管理从业人员情况 2020年末，物业服务企业从业人员 2501195 人，比 2020年末增加 ，增长 74%。 从区域发展看，东部地区 1533628人，占全国 61%。 西部地区 441431 人，占 18%。 中部地区 310478人，占成都大学学士学位论文（设计） 5 12%；东北地区 215658人，占 9%。 从各区域从业人员的增长速度来看，西部、中部最快，东部、东北增速较慢，分别是 %， %， %和 %。 图 1— 3 区域物业管理从业人员分布情况 图 1— 4 区域物业管理从业人员增长情况 物业管理主营业务收入情况 2020年末，全国物业管理主营业务收入 ，比 2020年末增加 ，增长 %。 从区域发展看，东部为 亿元，占全国 72%；西部地区 ，占 11%；东北地区 亿元，占 10%；中部地区 ，占 7%。 物业管理人均产值东北、东部、西部和中部地区分别为 、 、。 图 1— 5 区域物业管理从业人员分布 图 1— 6 区域物业管理从业人员分布 成都大学学士学位论文（设计） 6 表 1— 1 各省、市物业管理发展情况部分数据 主营业务/08年 GDP（ %） 主营业务增长率（ %） 企业数量增长率（ %） 从业人员增长率（ %） 08年人均GDP（万元） 企业平均人数（人） 全国 43 北京 — 70 上海 74 广东 49 黑龙江 53 河北 52 重庆 — — — 48 内蒙古 — — — 31 辽宁 — — — 28 海南 32 吉林 30 陕西 35 宁夏 57 湖北 26 四川 43 山东 — — 31 天津 40 江苏 41 浙江 47 福建 41 甘肃 — — — 34 新疆 39 安徽 33 江西 29 青海 — — — 32 湖南 — — — 38 云南 41 贵州 — — — 32 广西 40 山西 28 西藏 — — — 35 河南 41 (1) 整个物业管理行业呈现加速发展态势 四年间，行业保持着 84%的企业数量增幅， 74%的企业从业人员增幅，以及 335%的在管房屋建筑面积增幅。 企业平均管理面积由 2020年的 2020年的。 这些数据表明行业呈现快速增长，发展势头总体良好。 (2) 行业在国民经济中的地位日益提高 成都大学学士学位论文（设计） 7 2020年末，物业管理主营业务收入达到 ，略高于旅游饭店的 、体育和娱乐业的 1956亿元。 北京、上海、深圳等城市物业管理主营业务收入分别占当 地 GDP的 %、%和 %，若加上延伸服务的业务收入，所占比例将会更高。 这突出表明物业管理行业对扩大居民服务性消费支出以及在拉动经济增长中贡献突出，社会对行业的认知度还将进一步提升。 (3) 物业管理行业劳动密集型特征明显 2020年末，物业服务企业从业人员 2501195人，其中大部分是秩序维护员、清洁工、工程维修人员、车辆管理人员、绿化养护人员、其他勤杂工种等一线操作工人。 人均产值虽然由 2020年的 万元增长到 2020年的 ，但仍处于较低水平，行业劳动密集型特点明显，将对扩大就业持 续发挥积极作用。 (4) 行业发展的地域差距十分明显 随着近些年东部地区经济的率先发展，其物业管理的发展也远远领先于其他地区，占据了全国%的企业数量， 61%的从业人员和 72%的主营业务收入，行业发展的地域差异十分明显。 可以预见，随着国家继续实施西部大开发、东北地区老工业基地振兴、中部地区崛起等区域发展总体战略的实施，今后一段时间，在东部地区的物业管理仍将继续保持较快发展速度的同时，中西部和东北地区将呈现行业发展的巨大空间和不可阻挡的加速发展态 势。 [6] 住宅小区物业管理 住宅小区的概念 住宅小区一般是指按照统一规划、综合开发、配套建设原则开发建设起来，具有比较齐全的公共配套设施，且建筑面积达到一定规模的居住区。 它既包括我国改革开放以来建成的、设施比较齐全、配套比较完善的新型住宅小区，也包括改革开放以前建设的配套不够规范的住宅小区。 一般来说，建筑面积在 5万平方米以上、建设布局自成体系、配套设施较为完善的独立居住区，即可称为一个住宅小区。 [7] 住宅小区的功能 ： 住 宅小区 管理 的主要功能有以下几方面： 居住功能 住宅是人类生存和发展的最基本的生活 所需 之一，也是人 类自身再生产的不可缺少的条件。 住宅为人们提供避风遮雨的居住栖身之处，这是住宅小区最重要也是最基本的功能，一般它要根据住户的不同需要， 形成 各种类型的住宅，如普通居住单元、 高层楼宇 等。 住宅小区首先要为城市居民提供生活场所 和环境， 然后才为商业、文化教育、服务业、银行、邮电、卫生等部门提供用房。 因此，住宅小区管理首先应保证为人们提供舒适、方便、优美的生活环境。 服务功能 住宅区的公用配套设施应能为住户提供多种类、多层次的服务，这是城市经济发展和 房地产 综合开发的要求。 从教育卫生项目来看，既包 括托儿所、幼儿园、医疗诊所、卫生防疫站等，还可能包括小学、中学 ； 从商业、服务业角度看，既包括超市、食品店、粮店、百货店、菜 市 场，还包括饭店、咖啡厅、银行、邮局、家电维修部、煤气站等：从文化、体育、娱乐服务系统来看，既包括书店、图书馆、阅报栏，也包括游泳池、康乐中心 （ 提供各种娱乐活动场合的总称 ， 一般内设 多 种娱乐设施 如 健身房、台球室、网球场、棋牌室、室内游泳馆等 ） 、电影院、网吧等。 经济功能 从社会消费看，住宅既是人们最基本的生活 资料 ，又是使用时间长、价值量大的商品，因此，人们非常重视它的保值 、 增值问题，希望有专。