江苏万达广场物业管理投标书

江苏万达广场物业管理投标书内容摘要：

工秩序，保证施工质量。 负责市政供水、供电、通讯、天然气管线的监督检查。 经常与有关主管部门协调，按时进行检修，保证正常运行。 21 二、 小区公共环境维护 负责社区和公寓公共区域的保洁，按时进行公共区域墙面地面清扫、窗户及护栏经常清擦，以保证清洁。 负责经常清理楼内生活垃圾，按时清掏化粪池。 经常清洁养护绿地和 花草树木，清洁保养雕塑和艺术小品，保持其清洁和美丽。 负责定时保养和更换楼内公共区域租摆。 每年进行公寓外墙清洁。 物业管理公司不负责住宅内的保洁，如果业户需要，我司可提供有偿服务。 三、 治安保卫 庭院门设保安接待，防止不良分子进入。 保安警员 24小时巡楼，发现可疑情况及时处理。 每日检查消防设施，发现火灾及时扑救。 负责维持公寓正常秩序，调解纠纷。 负责指挥车辆运行，维护停车秩序，保证车辆安全。 负责办理公寓公共区域、设施设备保险，发生损失协助业户及时办理保险。 四、 客户服务 负责接待业主，帮助业主排扰解难。 在 大堂和小区适当位臵设臵业户留言牌并代为转告。 22 负责开办收费服务，为业主办理代收代付事宜。 开展方便业主家居生活的便民服务项目，负责联系推荐家政服务。 开展社区文化活动，丰富业余生活，营造和谐的社区人际关系。 遇有突发事件进行紧急求助。 五、 计算机在物业管理中的应用 上海锐翔物业管理有限公司在所管物业已成功应用“物业管理计算机软件”，万达广场物业管理也将应用该软件，主要应用范围包括： 办公室：人事管理、劳资管理、规章制度和服务质量检查、文件档案； 物业部：业主档案、投诉处理、服务质量记录； 工程部：设备档案及总账 、设备及工具管理、维修服务、外包工程、质量记录，突发故障处理记录； 安保部：安全档案、车辆管理、服务质量记录，突发事件处理记录； 财务室：收支管理、报表、资产管理、物资管理。 物业管理正式启动后，我司将形成以项目为主体，计算机局域网络管理。 待项目运行成熟后（估计六个月后），将并入公司整体网络，使万达广场的各项管理处于受控状态，并充分借助公司整体资源，达到质量控制、成本控制等目的。 23 第三节 物业管理便民服务内容 代客约定出租车服务； 票务服务：代办车、船、飞机票的业务； 干湿洗衣：由洗衣店提供干湿洗衣服务。 礼品购 买、急件的传送； 代订报刊，代送邮件； 饮用水派送； 定餐、送餐； 小时工和家庭服务员开展家政服务； 特殊病人和儿童护理。 文件的打印、复印，传真的收发； 1 会议服务 1 庆典活动策划、组织、制作； 1 提供特殊保安。 第四节 塑造品位性、文化性社区 针对万达广场住户的文化需求，我司将与业主紧密配合， 开展文化艺术教育，组织书画、旅游、健身、体育比赛等健康活动，丰富住户的业余生活。 24 第五节 项目特殊情况管理方案 一、 非长期性居住住户管理方案 万达广场居住的客户群体中存在部分住户为非长期住户，该部分住户仅在双休日、节假日或不定期时间段里居 住在万达广场内，针对这部分客户群我司特制定以下管理措施。 1. 进行客户调查，建立非长期性居住住户档案； 2. 征询该部分住户意见，并协商签订《户内机电设备设施委托管理协议》，委托管理范围为： a 户内机电设备设施（如壁挂式取暖系统、车库门系统、消防系统、安全防护系统、空调系统、燃气系统等）季度性、年度性维护保养； b 特殊气候情况下（严寒天气、骤然降温、大风、大雨等），物业服务人员入户进行设备设施的启动或关闭、门窗防护等措施； c 客户临时授权物业管理人员入户处理临时性、紧急性事务； d 物业服务人员在发生突发性、危害性情况下，入户 抢救措施； e 其他业主授权的预约性、定期性物业服务。 3. 物业服务人员入户时，先行通知业主；如业主无法到场则需由保安人员、客户服务人员、管理人员等三人以上同时进入现场，以免扩大业主财产损失； 4. 对业主不在现场，且已经发生财产损失的现场，物业管理人员将采取拍照、录像的取证方式，记录现场实际情况，并随时与业主联络， 25 根据业主意见处理发生的问题。 5. 特殊重大事件（如火灾、刑事案件等），物业管理公司将首先报告当地消防、安全管理部门到场处理； 二、 安臵当地人员就业，增加劳动就业机会 我司将在本项目中安臵一部分当地人员就业，就业范围为 ：绿化、保洁、工程、保安人员等。 这些岗位可以根据就业人员的现有从业经验合理、适当地进行安排。 同时我司将对以上所有岗位就业人员进行专业化的培训，并进行培训考核，经考核合格后的当地人员方可上岗就业，保证万达广场的物业管理服务质量和基本水平； 当地员工在我司就业后，如在就业期间工作表现优秀或较好，我司将按公司人事管理规定进行升迁或奖励。 26 第五章 各项费用测算 第一节 机构设臵和人员配备 为实现我司提出的安全、舒适、周到、温馨的八字服务方针，管理机构的设臵要体现精干、高效、反应快、行动快的特点；人员专业素质高、服务意识 强；部门管理严而有序、分工合理、职责明确、管理到位。 万达广场项目物业管理机构设臵：“一室四部”即：行政办公室、物业部、工程部、安保部、经营服务部。 项目部：（共 5人） 项目总经理 1名、行政人事主管 1名、会计员 1名、出纳员 1名 ,库管兼档案资料员 1名。 职责范围： (1)负责行政、人事、劳资、采购等综合管理事项； (2)负责财务管理，编制物业管理财务预、决算和各类财务报表； (3)负责规章制度的制订与监督执行。 物业管理部：（共 7人） 物业部经理 1名、客服助理 3名、主管 1名、前台 2名。 设臵说明：物业部是整个住宅区管理服务的重要职能部门，客服主管负责业主的入驻登记、业主档案、收取各项费用、走访住户、处理投诉、受理业主（住户）的各类服务要求。 职责范围： 27 (1)社区和栋号公共区域的清洁、垃圾清运，园林绿化； (2)办理入驻、迁出，建立并保管业主档案； (3)实施栋号管理，提供收费服务、常规服务和特约服务； (4)走访住户，受理并解决投诉，受理各类服务要求； (5)开展各类社区文化活动。 保安部：（共 55人） 保安部经理 1 名，保安班长 3 名，监控中 心值班员 8 名 ,车管员 8 名，保安员 35名； 职责范围： (1) 负责社区治安、消防、交通车辆管理，提供 24 小时安保服务； (2) 处理安全突发事件，保证社区居民的生命、财产、交通安全； (3) 协助公安机关处理治安案件 工程部：（共 11人） 工程部经理 1名，弱电工 1 名，资料员 1 名，综合维修工 4名，运行维修电工 4名。 职责范围： (1) 社区栋号机电设备运行维修、保养； (2) 设臵维修中心，提供 24小时维修服务； (3) 处理上下水，燃气管道等突发故障急修； (4) 社区建筑设备大中修方案的制订与施工监理； (5) 做好热交换站运行，确保社区供暖达到标准。 28 以上人员配备共计： 78 人。 第二节 物业管理费测算 物业管理费是物业管理公司为保障房屋建筑和设备设施处于良好状态和为业户提供优良的工作环境所支付的能源、维修、保安、保洁等各项服务费用的总和。 物业管理费是物业管理公司开展正常经营管理活动的资金基础。 管理费标准的合理确定能够使物业管理经费得到保障，有助于保持一定水准的管理水平，实现物业的良性循环。 关于物业管理费 我司按万达广场实际物业管理成本进行了测算，测算 结果为：物业管理费标准为： 元 /平米 .月，具体内容详见：附件一《万达广场物业管理费测算》； 按一般情况，公寓的档次要高，物业管理费标准也高，但是住宅物业管理费标准如果按政府文件测算，物业管理费标准明显低于公寓标准。 这种价格差异将对于销售和后期管理带来很大问题，所以我司在测算中尽可能压低了公寓物业管理费标准，确定的价格应是购房人可以接受的。 如果还有问题，贵我双方可进一步协商。 第三节 物业开办费及内容 关于物业管理办公条件 29 项目建成后应为项目部物业管理提供基本的办公和操作条件，主要包括以下内容： 管理办公室： 工程部各专业值勤和操作用房： 值班室：包括总值班室、消防中控、保安监控值班室、门卫室等。 保洁员工具材料库，可利用洗涤间、楼梯角等。 保安员宿舍： 物资库房： 总计： 12001500 平方米。 关于前期启动费的用途 前期启动费主要用于物业管理开办阶段的人工费支出，办公条件准备，办公设备、物品、工程维修、保洁、保安设备物资的准备。 开办期时间确定 由于开办期内物业管理企业需要参与物业的验收交接、准备办公条件、准备业主入住文件、办理入住手续， 一般在物业竣工阶段已经开始保安、保洁、日常巡视，所以 开办期一般为 3个月。 物业公司进驻过晚，情况不熟悉，准备不充分，将会导致入住工作程序混乱，容易引发业主集体投诉，对开发企业和物业管理企业都非常不利。 30 关于前期启动费的具体标准确定 （ 1） 前期物业管理启动费包括以下费用： A. 人工费用  员工工资 前期按 10 人编制，平均人员工资 1, 元。 3, 10 3=105,（元）  工资附加费 105, =31,(元 )  员工餐费 每人每天按 10 元标准，每月 25天， 10 25 3=7,(元 )  保安队工资 按 8名保安队员，每人每月 元 8 3=36,（元）  保安餐费 每人每天 元标准， 8人共 31天 8 31 3=11,（元） 人工费用总计 =105000++++ =（元） B. 工程设备工具材料费 20， (元 ) C. 保安器材设备费 105， (元 ) 31 D. 办公设备材料费 243， (元 ) 前期物业管理启动费总额 136,++105,+243, =505,（元 ) 第四节 关于前期启动费 关于前期启动费的划拨和使用有两种方式： 第一种方式是由开发商直接拨发给物业管理单位，由物业管理单位独立使用，并详细登记支出账目，接受开发商的检查和质询； 第二种方式是由物业管理单位提出开办费使用计划，呈交开发商进行审核、批准，物业根据实际使用情况向开发商实报实销。 第三种方式是由物业公司先行垫付，分五年从 物业管理费中摊销 第 32 页 共 49 页 第六章 物业管理服务质量监督 上海锐翔物业管理有限公司的管理服务工作离不开贵司和广大业主的指导与监督。 锐翔物业和万达广场项目部领导都非常欢迎贵司的指导、批评与帮助。 对于贵司提出的意见和建议，我司一定认真分析、积极改正，不断提高我司的管理水平与服务质量。 ★ 我司将经常口头或书面征询贵司的意见，希望在我司征询意见时能毫不保留地指出我司的不足；。