步行街物业及安全管理制度

步行街物业及安全管理制度内容摘要：

《零修及时率统计表》 （五）公共维修 公共维修由前台统一派单或口头通知，口头通知维修服务在维修完毕后须补单确认。 工程组组长根据维修内容派人派工，并对维修内容进行规划设计，并作 出人工、材料、工期等的预算报经理审批，日常小修可直接由维修人员在仓库领材料修理。 维修人员做好维修前的准备工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好现场清理工作。 维修过程须认真负责，相关人员要跟踪检查。 维修结束后要检查试用，恢复现场。 维修人员应填写好“维修单”并交回工程部及前台备档。 一定时间内复查。 附表：《工程组公共维修登记表》附后 （六）房屋本体维修基金管理规定 本体维修基金属各楼宇物业业主共有资产，以每栋房屋为单位，由该栋房屋的所有业主按合同各自房屋的建筑面积分担和享有。 业主自该栋房屋竣工交付使用，保修期满后的第一个月起按月向管理处缴交本体维修基金，业主发生变更时所交的本体维修基金不作退还。 本体维修基金用于房屋本体共用部位的维修养护 ，具体包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等），外墙面、楼梯面、楼梯间、公共通道、屋面、本体共用排烟管（道），公共水池、本体上下水管道，消防设施、机电设备、公共天线、共用防盗监控设施等。 本体维修基金的 30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修， 70%用于房屋本体共用部位中修以上的维护工程。 本体维修基金遵循“专款专用”的原则，以房屋本体每栋为单位设立专用账号存放本物业的本体基金帐内。 房屋本体的日常维修和零 星小修金额 1000 元以下的由步行街管委会办公室主任签名后支付，中修以上维修工程或维修金额在 1000 元以上时，需业主委员会或该栋房屋 50%以上业主书面同意方可支付。 房屋共用部位的大、中、小修标准，执行国家的有关规定，当小区本体维修基金不够支出时，经业主委员会决定，由全体业主分摊，单栋房屋本体维修基金不够支出时，经业委会或该栋 50%以上业主书面同意，由该栋各业主按规定分摊。 中修以上维修工程，步行街管委会办公室应向业委会提交维修基金使用计划并审议通过。 业委会应在收到管理处的计划后 15 日内做出答复，急修工程应在 7 日内做出答复，业委会逾期视为同意。 若业委会或该栋房屋 50%以上业主不同意使用本体维修基金，步行街管委会办公室认为有充足理由使用，可由物业公司提出申请，经区住宅管理部门核准后实施。 本体维修基金的收支情况由步行街管委会办公室每 3 个月公布一次，并接受有关部门和业 主的监督、质询。 经业委会或所维修养护的单栋房屋 50%以上业主同意，日常小修可以超出本规定的本体基金比例。 附表 《房屋完好率统计表》 《房屋设施零星小修记录表》 《房屋设施维修养护记录表》 《房屋设施维修养护计划表》 《房屋中 (大 )修工程计划表》 《房屋本体维修基金使用情况汇报表》 《房屋本体维修基金台帐》 （七）公共用水管理规定 公共用水以满足需求和节约用水为原则。 公共用水包括办公用水、卫生清洁用水、绿化用水和其他工程维修用水。 公共用水设备的维修由工程部门按日常维修和计划养护进行。 公共用水的监管由工程部、安管部及物业部巡查人员负责。 各公共用水的部门负责人 须对本部门强调节水意识，制定用水节水方案，掌握节水方法。 对浪费水源之直接责任人和部门负责人处以十倍水费的处罚。 凡非公共用水使用人偷用公共用水的，处以五十倍水费的罚款。 公共用水点全部装设水表，由工程部每月底抄表统计一次，汇报步行街管委会办公室领导。 （八）公共用电管理规定 公共用电以方便业主、有利形象、满足需要和节约用电相结合。 公共用电由工程部门综合各方面意见，根据不同季节制定适当的开关时间报公司领导批准后执行。 公共用电的 开关需明确责任人一名或两名，责任人由有电工操作证或经过类似培训的人员担任。 公共用电应装设准确的计量仪表，每月抄表统计一次向领导汇报。 临时性的公共用电（如节假日等）须经部门主任同意并向公司领导汇报，同 时由值班人员作好记录。 公共用电设备、设施应按维保计划进行维修保养，确保安全。 物业服务手册 一、工作职责与岗位描述 （一）管委会岗位描述 主任：主持全面工作，分 管财务、计划生育工作。 副主任：对主任负责，协助主任做好对客服务及物业事务，负责二装工作的受理、初审、验收的审查，负责对外工作（如清洁、绿化、消杀等）的监管、检查与考核，日常巡检的检查等工作。 办事员 ：对管线副主任负责，负责接待客户， 受理街内业主、经营户的咨询、投诉、报修、回访等对客服务事务、并及时协调跟踪、反馈工作情况；负责办公室行政内务协调工作。 （二） 办公室工作职责 协助管委会领导制定并实施管理工作的年度 /季度 /月度工作目标、工作计划。 认真贯彻关于物业管理的各项法规、政策、标准，组织落实上级主管部门下达的有关任务。 负责物业管理区域的客户房屋租赁中介和商务服务 工作。 负责组织对相关分包方（清洁、绿化、消杀等）进行审核、管理、评定。 负责对街内管理、保洁绿化、消杀等工作进行系统管理和检查、监督、考核、评定。 组织协调管委会的创优达标活动。 定期开展问卷调查或抽样访问活动，了解情况、听取意见，与客户保持良好关系，不断提高管理服务水平。 组织协调与相关政府主管部门（如居委会、派出所等）的关系。 负责受理和处理客户的投诉，并落实回访制度。 负责受理业户的报修、求助，并及时跟踪处理，适时反馈。 1定期组织和开展社区文化活动。 1 协助行 政人事部做好本部门的人员招聘、考核、录用及人员调整工作。 1完成领导交办的其他工作。 （三）物业管理员岗位职责 协助、配合客户服务部主任的工作，负责小区物业的巡查监督、组织、协调工作。 负责公用设备、设施（包括标识）的检查，对发现的问题和安全隐患，及时通知相关部门处理并记录在案。 检查负责区域的清洁、绿化、消杀情况，发现问题及时处理。 接受客户投诉，协助解决客户投诉问题。 督促客户遵守小区的各项规章制度。 负责对外承包工作（清洁、绿化、消杀等）的监督、检查工作。 当客户（包括外来办事人员）出现违规行为时，及时劝阻并向其解释小区的有关规定。 熟悉小区内各业户 /公司的经营和分布情况，熟悉小区的管线、下水、排水道的布置情况。 懂得水、电费及管理费的计算方法。 懂得电梯困人、消防报警、治安案件的应急处理方法。 定时检查巡查小区内公用设施、设备，发现问题及时处理。 1密切与客户的联系，积极为客户解决困难。 处理好客户的有效投诉。 1 坚持每天巡视小区，建立小区内各栋楼的空置物业档案，并定时定期检查。 1协助公司财务部催交管理费等费用。 1对小区内的环境、卫生、绿化实行全面监控管理。 对乱摆卖、乱停放、乱拉线、乱贴广告等违规行为进行劝说、制止。 1完成领导交给的其他临时性任务。 1配合居委会、派出所等主管部门做好国家方针政策的宣传。 （四）绿化巡视工作职责 (由物业管理员担任 ) 维护、保养管理范围内的一切花草树木要生长健旺、无病虫害、无枯黄叶，保持其形态美观。 每周 2 次以上巡查小区所有绿化布置及设施是否正常，及时纠正排除或上报管理处经理。 检查日常花木管养、清洁工作，督促做好绿化设备维修保养工作，每天按要求对花草淋水一次到两次。