颐尚山庄项目可行性研究(编辑修改稿)

颐尚山庄项目可行性研究(编辑修改稿)内容摘要：

开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金 0 2 经营费用 管理费用 财 务费用 销售费用 （二）项目总投资估算 项目总投资（不含财务费用）见表 10。 项目总投资见附表 1。 10 表 10 项目总投资（不含财务费用）表 单位：万元 序号 项目 合计 0 1 2 3 1 开发建设投资 土地费用 9856 9856 前期 工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 0 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 2 经营资金 0 3 项目总投资 六、 项目收入估算 销售单价的估算 根据南京市房地产市场的调查与分析，结合南京近期别墅销售价格，通过对类似项目销售价格的分析与比较，确定独 立别墅售价 9200 元 /平方米，联排别墅售价为7200 元 /平方米，有偿出售的地下停车场车位使用权价格为 10 万元 /个。 可销售面积的确定 可销售的住宅建筑面积为 78950 平方米，可销售的停车场面积为 700 平方米（即40个车位）。 销售计划 据南京市目前房地产市场状况及拟建项目的实际情况，别墅及地下停车场销售按表 11 所示比例估算。 预售部分款项在签订预售合同、交割时分别按 30%和 70%收取，现房款项在交割时一次性收取。 11 表 11 销售比例估算表 年份 类型 2 3 4 5 联排及独立别 墅 20% 40% 20% 20% 地下停车场 20% 40% 20% 20% 例如： 第二年末的收入为： 20%(353709200+ 2642 507200+ 40100000)30%= 万元 第三年末的收入为： 20%(353709200+ 2642 507200+40100000)70% +40%(353709200+ 2642 507200+40100000) = 万元。 经营税金及附加 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》等有关规定，营业 税按销售收入的 5%计算，城市维护建设税按营业税的 7%计算，教育费附加按营业税的 3%计算。 销售收入与经营税金及附加估算见附表 2。 七、资金筹措计划 房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需求以及投资使用计划，确定资金的来源和相应的数量。 房地产开发项目的资金筹措通常有资本金，预售收入及借贷资金三种主要方式。 项目总投资 万元，其中项目资本金 12900 万元，第一、二、三年年初分别投入 万元、 万元和 万元；商业银行贷款 6900 万元，第一、二、三年分别投入 2300 万元、 2300 万元和 2300 万元；不足部分拟由预售房款解决。 贷款条件：年利率 %，按单利计息，每年年末支付当年计息，从第四年起分两年（年末）等额还本。 资金筹措及还本付息分别见附表 3和附表 4。 八、经济评价 经济评价分为财务评价和综合评价。 对于一般的房地产项目只需要进行财务评 12 价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，在作出决策前应进行综合评价。 而本项目属于一般项目，因此只要进行财务评价就可以了。 房地产开发项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算，收入估算与 资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力，还款能力和资金平衡情况进行分析。 (一 )基本财务报表 项目的全部投资财务现金流量表见附表 5。 项目的资本金财务现金流量表见附表 6。 项目的损益表见附表 7。 项目的资金来源与运用表见附表 8。 其中土地增值税计算依据为： 增值额未超过扣除项目金额 50%的。 应纳税额 =增值额 30%。 增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100%的。 应纳税额 =增值额 40%— 扣除项目金额 5%。 增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 200%的。 应纳税额 =增值额 50%— 扣除项目金额 15%。 增值额超过扣除项目金额 200%的。 应纳税额 =增值额 60%— 扣除项目金额35%。 本项目土地增值税的计算： 扣除项目金额 =++= 万元 增值额 == 万元 增值额 /扣除项目金额 =() 100%=% 土地增值税税额 = 50% 15%= 万元 (二 ) 财务评价指标的选择及单方案财务可行性分析 本项目经济评价主要依据国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，选取的计算指标为财务内部收益率（ FIRR）、财务净现值（ FNPV）、投资回收期及投资利润率。 静态评价指标及其分析 （ 1）投资利润率 13 从损益表（附表 7）测算出项目利润总额为 万元。 投资利润率 =年平均利润总额247。 总投资 100% =（ ） 247。 100% =% （ 2）资本金利润率 资本金利润率 =年平均利润 总额247。 资本金 100% =（ ） 247。 12900 100% =% （ 3） 投资回收期 根据全部投资现金流量表（附表 5）以及投资回收期的计算公式：。