桂林市西城路商业步行街物业管理方案

桂林市西城路商业步行街物业管理方案内容摘要：

旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。 所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。 商铺建筑物的养护及维修管理 1） 商铺建筑物的养护及维修管理 ： a） 商铺修缮的计划、资金管理 ： 为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。 b） 工程性质的确定 ： 房地产商域网 房地产商域网 依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。 大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。 由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。 因此，工期安排和开工前的 筹备工作非常重要；中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。 如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。 中修工程影响面为局部，商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。 防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。 应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等。 商铺保安服务管理 1） 监控中心管理 监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻 石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。 如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证。 另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案等等。 这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。 2） 消防管理 商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大， 楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难； 商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒 8 米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。 烟雾窒息 房地产商域网 房地产商域网 死亡往往是火灾死亡率中最高的。 鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。 这些装置直接与火灾自动报警系统联网。 只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装 置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。 制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。 做到 “ 统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然 ” ，切实贯彻 “ 预防为主，防消结合 ”的消防方针。 发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全， 事故后作好调查分析报告并备案。 发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。 定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。 对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。 在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。 等等。 商铺保洁服务管 理 商铺的环境有外部环境和内部环境 ， 外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等 ； 内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、办公 房地产商域网 房地产商域网 室内等非公用部位。 搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。 1） 商铺保洁管理方法 ： 要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频 率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。 重要的问题是怎么做等，制订《商业街保洁服务作业规程》，这个 “ 规程 ” 指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。 2） 商铺保洁管理的重点 ： a） 商铺的清洁 管理重点之一是地坪清洁。 随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境； b） 商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象； c） 商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点； d） 商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。 e） 商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理； f） 雨大进门处及 其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。 房地产商域网 房地产商域网 g） 对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作； h） 在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故； i） 在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌； j） 提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置； k） 对一切能利用的再生垃圾（包装 纸、箱）要回收处理 ， 等等。 商铺绿化服务管理 1） 商铺 绿化服务管理 ： 绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。 商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。 绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。 2） 商铺绿地管理 ： 商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。 为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪； 保持绿地环境整洁 ， 及时清除死株、病株，缺株要补檀 ， 定期对花木修剪整形； 发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识； 房地产商域网 房地产商域网 草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒； 台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。 等等。 商铺经营服务管理 1） 商铺经营服务管理 ： 商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。 2） 租赁管理 ： a） 出租方式的管理 ： 主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处的位置。 另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因 素。 租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。 一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。 b） 竞标租赁的注意事项： 严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等； 投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。 c） 协议租金出租的注意事项： 房地产商域网 房地产商域网 在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等。 承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发 展等。 d） 租金条款 ： 租金制定的参考因素 要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况。 要参考商品 经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等。 要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况及经营状况等。 商铺广告管理 1） 广告策划 ： 楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置； 广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。 因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等。 节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。 房地产商域网 房地产商域网 协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。 2） 项目开发 ： 物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物 ； 开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务 ； 开办茶座．为顾客 提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉 OK、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活 ； 办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务 ； 开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等 ； 为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。 等等。 3） 商铺广告管理 ： 业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。