桂林西城路商业步行街物业管理方案

桂林西城路商业步行街物业管理方案内容摘要：

1天 50 元 /天 14人247。 12月 =642 元 /月 642 3 高低 压配电系统维保、公共场地维修及养护、公共照明系统维护、消防系统维护及公共电费消耗。 2020 元 /月 2000 4 办公运行费用 （含招待、交通、通信、耗材、折旧） 200 元 /人 /月 200 元 /人 /月 14 人 2800 5 卫生绿化费用 (含卫生用具及清扫用水及绿化清杀费 ) 100 元 /人 /月 100 元 /人 /月 14 人 1400 6 税收 按5% 计算 1000 12 管理费用收入预测： 序号 物业 性质 收费单价 (元 /月 /平方米 ) 收费面积估测 费用收入 小计 1 商业 门面 5（中段） 3（东西二段） 2（面积超 100 ㎡） 建筑面积约3812 ㎡ 13342 元 /月 （依照 70%计算） 2 公共摊位收益：物业与业委会分配比例： 7： 3 即物业占总收益的 70%，业委会占总收益的 30%。 估计物业月收益为 ： 7000 元 3 大型商务活动总收益：物业与业委会分配比例： 5： 5 即物业占总利润的 50%，业委会占总利润的 50%。 4 小计收益： 20342 元 /月 5 盈亏预测： 20342 元 /月－ 20642 元 /月 =300 元 /月 八、 【 西城路商业步行街 】 物业服务管理分项描述 ： 【 西城路商业步行街 】 物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： 商铺业户服务管理 1） 商铺业户服务管理 ： 业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。 a） 接待与联系 13 接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客 进行交流的窗口。 其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 b） 纠纷、投诉接待 顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。 对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行 “ 管理公约 ” 业绩考核依据之一。 c） 报修接待 商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。 业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修； d） 走访回访 接待员的走访内容包 括三方面： 一是 ： 听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是 ： 对报修后的维修结果进行回访； 三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。 e） 内外联系 商铺内部联系： 商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。 商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。 14 商铺的外部联系 ： 商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。 处理得好，往往事半功倍。 商铺装修服务管理 1） 商铺装修服务管理 ： 装修管理 应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。 装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订 “ 装修管理协议 ” ，现场监督管 理等。 商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。 承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面： 建立周全、详细、便于操作的管理制度； 专人负责对工程实行严格的监督； 选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修； 对装修现场进行监督管理。 2） 商业铺面制定装修管理规定的要点 ； a） 二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施 工管理规定》； 业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电。 b） 装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理。 15 c） 为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况： d） 凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。 业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。 e） 凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。 d） 业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。 等等 装修现场监督管理 在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。 管理的内容主要包括 3 方面： 对施工人 员的管理，以及对工程是否按图施工、按 “ 装修协议 ” 要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。 一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。 对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的 16 设计图纸进行施工，有否违反已签订的 “ 装修管理协议 ” 上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出 “ 整改通知单 ” 等。 如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。 当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。 这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考 ， 等等。 商铺设备、设施维保服务管理 1） 商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。 商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。 一些设备如电梯，自动扶 梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。 2） 商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。 商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。 所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。 商铺建筑物的养护及维修管理 1） 商铺建筑物的养护及维修管理 ： a） 商铺修缮的计划、资金管理 ： 为了确 保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。 b） 工程性质的确定 ： 17 依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。 大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。 由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。 因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中 只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。 如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。 中修工程影响面为局部，商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。 防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。 应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等。 商铺保安服务管理 1） 监控中心管理 监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝。