株洲文化园商业项目定位报告

株洲文化园商业项目定位报告内容摘要：

市中心相互依托 与城市商业核心“芦松商圈”仅2公里之遥，尽享城市中心全位配套。 CRLD 概念阐述 CRLD（ Center Recreational Living District）是指一个大型城市中，在政府总体规划的引导下，依托区域客观的自然景观优势，而打造的具有独特休闲生活氛围的板块。 可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、运动、教育需求。 位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的高尚居住区域。 CRLD 价值特征 CRLD规划 特征 环境、居者资源丰富 高可到达性 价值成长速度 CRLD 价值 表现 推动区域价值成长 代表优越生活方式 建设中 特征 优越自然环境 便利交通条件 原始居住中心 商业街市特色 建设中 投资 休闲、健康的公园生活 一横一纵核心力点 经营成就理想财富 板块投资价值成长高 建设中路 项目 SWOT 分析 优势（ S） 优势 优势发挥 区位： 建设中路与纺织路交叉口。 株洲市老城区，市居民住地之一，芦淞商圈延伸带。 旧城改造，现有资源浑厚，可依托与政府旧城 改造的政策，相应市政配套则会加大建设力度。 对现有资源的保护及资源扩张，将取得很大的实效。 环境资源： 背依株洲人工自然生态园“文化园”，面临株洲市交通要道“建设路”。 株洲市区稀有大型人工园林景观公园，公园内部设置有自助划艇、休闲小品等设施。 将可与本案的休闲式商业街区形成辉映。 劣势（ W） 劣势 劣势弥补 环境资源： 现有的商业氛围不足以支撑本案如此大体量的商业模式。 以批发商城、娱乐主力店，依托于文化园的高人气，充分利用往来游客。 前期开展必要的活动进行人气带动，以对商业氛围的培养。 原始规划： U字 型单面商铺，对消费氛围的凝聚，具有很大的局限性。 商业长街对消费环境的集中是具有很大杀伤力的。 在商业街周边布置配合本案主题的休闲类小品，休闲长椅等设施，对人气的聚集、消费环境的滋长将很有帮助。 机会（ O） 机会 机会利用 区域发展： 株洲市建设中路是近年来旧城改造范围最广、力度最大的板块。 即将形成的大环境，株洲市“中心广场商圈”之北，一个围绕建设中路蓬勃发展起来的商业环境。 这是城市发展的需求，更是周边居民的需求。 在商业地产的世界里，先入为主的商业效果在众多案例中屡见不鲜，对周边的环境及辐射也会更深更广。 交通： 建设中路街面宽 44米左右，株洲市城区主干道之一，多路的士、公交车的行经路线。 便捷的交通环境及设施已经成为人们休闲及居家的首选要素。 本案沿建设中路而成，本案商业部分的发展的契机，则在于如何充分的利用好交通设施。 休闲旅游： 株洲市内稀有的大型人工自然园林景观项目“文化园”所在地。 “文化园”拥有一部分较稳定的休闲、游玩群体，“文化园”的前门广场，与本案商业部分的主题广场，将很好的契合在一起，在介入居民生活的同时融入、引导了这批群体，转而辐射到更大的范围。 威胁（ T） 威胁 威胁规避 城市 环境： 株洲市以国内中南片区的服装中转站而闻名，但对其他产品的辐射力还远远不足以引起商家的注意。 站在中转城市底蕴的基点，从 21 世纪将满足更深层次的“文化”需求出发，立项目于根本，宣传“文化”内涵及主体，不脱离项目的高端定位。 区域环境： 建设中路的总体环境，都是以家装、建材为主，已然形成了整体的模式。 其他商业主题的介入，是否存在不受认可的负面危机。 在本案立案之前，对本案周边的环境进行一个深入、透彻的分析。 本案所依托的“文化园”既是最深厚的可利用资源。 以“文化园”主题公园，为本案的商业正名，对本案的环境建 设、口碑建设、形象宣传等多方面起到很大的促进作用。 【 龙山提示 】 通过有效整合项目在区位、规模、环境、产品、定位面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为株洲商业项目的新标的。 定位 篇 塑造项目商圈核心价值 项目提升整体竞争力 本案商业总体定位 本案商业发展方向与策略 株洲实案分析： 关于商铺因经营定位失误致经营不善而导致的“金铺”变“垃圾”的消息在业内可以说已不是新闻。 如府前路步行街、汇亚国际（现更名为 中南国际）铜锣湾、女人街、滨江商业广场、东都等，很多项目皆是开业即停业，项目无法从经营中获取租金回报，开发商无力贴补返租金，致使当初销售时承诺的返租回报不能得到兑现，业主不但得不到所谓的丰厚投资回报还要背负压力不小的按揭月供。 其次，大型商业地产与专业市场商铺的风险和回报几乎成正比，主要是由于开发商不当运作而造成的商铺出租困难，市场没有做起来而带来的商铺价值降低。 如徐家桥、金帝、银谷、家润多等，使业主投资巨大渴望迅速致富的梦想破灭。 另外，很多 商业项目扎堆入市，且定位同质，造成租赁市场供大于求 ，如体量庞 大的投资型小户型和写字楼的集中出现，造成目前小户型和写字楼项目大量空置，且租金难以维持按揭月供的按期缴存。 由此，开发商、投资者、经营者三方对新的商业项目抱以很大的顾虑。 【龙山提示】 综合以上阐述，作为国内中南部地区的“服装中转站”，株洲的商业整体成熟度较高，但近年内所开发的大型商业项目的存活率相较还是较低。 总结商业项目的成长问题有四： 首先，是项目的价值及其功能定位，是否符合现有的市场规律； 其二，在项目入市之前，经营及管理的体系是否完善； 其三，项目投入使用后，预热期是否能够满足载体培育过程； 其四 ：既是项目是否注重持续性培育。 由此可见， 商业定位将直接影响到商业整体的价值及其价值可增长的持续性。 应比肩全球商业成功案例，将商业总体定位建立在成功运作市场的基础之上，从而有效制定商业项目的商业模式。 本案商业 发展可行性分析 商业功能 /业态 满足需求 可行性分析 餐 饮 社区及周边居民，日常生活需求。 本案 D 地块，距学校仅几分钟路程。 周边则是株洲市民居住区域。 娱乐 /休闲 社区及周边居民，日常生活需求。 本案 c地块，周边已有许多休闲型商业经营，本案 C地块对休闲产业的建设，则可以与该路段原 有的产业形成呼应。 建材家居 基本满足项目业主的家装需求，及对周边区域产生局部影响及辐射。 建设中路既是建材一条街，建材种类繁多，在现有的市场基础上，建材家居市场的建设则无此必要。 超 市 可大范围满足业主及周边居民，日常生活。 给周边居民生提高业主对项目配套设施的可瞻性，项目合理配套直观表现。 为项目的销售提供一定的基础，同时也在一定程度上提高项目价值。 活上提供便捷。 购物中心 中高端产品集中消费载体，可满足周边居民中高层次生活类产品的需求。 建设中路往南 1公里，既是芦淞商圈。 另本案为旧城改造项目， 预计中高端层次需求客户并不多，无法支撑购物中心的经营需求。 文体类专业市场 以满足周边学校、单位办公类产品为基础，超越株洲现有的专业市场经营环境。 辐射满足株洲及周边县市区域的文化类用品需求。 依托于政府倾力打造的市内自然水景资源“文化园”，以及周边浓厚的文化底蕴、学习氛围。 超越株洲现有的产品开发框架，可为项目赢得一定程度上的口碑。 生活配套：银行、邮局、电信、医疗 /药店 可大范围满足业主及周边居民，日常生活。 给周边居民生活上提供便捷。 提高业主对项目配套设施的可瞻性，项目合理配套直观表现。 为项目的销售提 供一定的基础，同时也在一定程度上提高项目价值。 【龙山提示】 据上表各类商业，综合评估指出， 本案商业部分的定位及执行的方向。 应超越现有的市场常规体系，开辟出株洲市场的新领域。 同时必须满足本案商品房部分将来业主及周边居民的需求。 基于以上要素，综合本案商业体量，对本案商业部分的定位的方向则更加清晰。 本案商业定位思路 商业总体定位 鉴于株洲在湖南乃至中南地区的重要区位，本案的商业定位可为实现本案的价值奠定坚实有利的基础。 本案环境要点提炼  大型商业街区  以社区配套为基础  以板块服务为高度  超越“文化”辐射现状 以“文化”内容为主体的专业街区 综上图所示， 本案的价值体现从环境到政府，从规划到定位，相互依存、相互影响。 为本案商业的定位则是为项目整体价值的最大化体现，奠定基础。 通过以上综合分析，可拟定本案的商业主体将趋向于文化类产业的建设，而“文化园”的商业主体，则显现“文化园”项目的正名迫在眉睫。 本案商业战略部署 依托于环境打造。