无锡火车站北广场综合交通枢纽项目定位报告

无锡火车站北广场综合交通枢纽项目定位报告内容摘要：

2. 732. 492. 391. 711. 202. 22 3. 111. 982. 344. 460. 791. 032. 584. 573. 556. 541. 330. 210. 090. 410. 050. 730%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%4月 上 4月 下 5月 上 5月 下 6月 上 6月 下 7月 上 7月 下180以 上1441801201449012090以 下 无锡全市住宅成交走势图（万平米）4 . 2 85 . 4 3 3 . 9 1 6 . 2 8 4 . 0 33 . 8 9 4 . 2 65 . 8 57 . 4 45 . 7 78 . 45 . 5 9 7 . 0 75 . 9 28 . 5 68 . 61 0 . 2 59 . 0 1 1 3 . 0 79 . 1 11 1 . 1 89 . 2 61 1 . 1 51 . 4 82 . 0 72 . 4 9 3 . 9 72 . 22 . 6 72 . 8 32 . 2 782 . 8 6 4 . 2 94 . 2 24 . 6 44 . 5 84 . 4 84 . 4 92 . 5 80%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%4 月上 4 月下 5 月上 5 月下 6 月上 6 月下 7 月上 7 月下1 8 0 以上1 4 4 1 8 01 2 0 1 4 49 0 1 2 09 0 以下d在主力替代板块尚待完善的情况下，河口、东亭、广益、北塘等商圈板块的发展就更显得力不从心了，以至于形成 目前中心商圈板块过渡集中，边缘板块难以聚合、独立发展 的隔阂状态。 无锡商业发展概况： 无锡二产比较发达，三产相对比较落后，与浙江以及其他地方相比，商业地产还存在很大的发展空间。 同样，从专业市场这个角度来讲，无锡的专业市场开发也是落后于周边的城市，比如苏州、常州、上海。 对商业地产开发来说，在无锡，未来还是有很大空间可以去发挥的。 商业环境里面最重要的要素是消费力、人口、产业。 无锡有 500600 万人口，人均 GDP、人均消费总额和零售总额都很高，消费力比较强，未来的增长速度也非常可观，这对连锁商业的发展是一个很好的基础。 而无锡又是长三角的物流枢纽城市、交通枢纽城市，现代制造业 和传统纺织服装业也非常发达，产业和物流条件对专业市场的发展也很有利。 目前无锡商业的发展，特别是零售商业的发展正处于从单核向多核发展的临界点，如何突破单核、形成多核城市，既需要开发商运营商来努力，也离不开政府的规划。 无锡商业地产模式： 无锡过去的商业地产，大部分是以销售为主，这是因为无锡民间资本比较充裕，大家愿意来买一个商铺养 3 年，有这样的市场需求，导致很多开发商就来做这样的事 情。 这并没有错，但是如果引导不好，就会让人觉得这个市场投机比较多，大部分都是建了就卖，国际资本对这一模式不太感兴趣，就造成商业地 产好像开发量非常 大，但实际上整个商业格局、商业品质不太高。 三、 结论 如同中国其它主要城市，无锡 2020 年楼市的主题也是“去存量化” ，上半年的小阳春之后， 8 月的成交量仍延续着火爆气氛，成交产品主要为首次改善类，面积段在 120144 平方米 之间 ， 90120 平方米也相对热门。 存量房的产品结构与此类似，因此 创造 了存量房的高速去化。 而新增供应量中， 产品逐渐高端化， 180 平米以上的享受型产品占了较大比重， 但在销售 过程中，此类产品 需求并不大，导致了新增产品结构与市场实际需求的错位。 无锡市商业发展相对人民消费力 发展相对滞后，高品质商业的过度集中化对分散的区域商业中心的发展不利。 而产业贸易市场的发展，将成为 城市商业被看好的新的增长点。 第二部分 地块分析 一、 地块概况 地理位置 全市地理位置示意 本项目位于无锡市火车站北面，距市中心不到 2 公里，南至瑞江路、北至锡沪路、东至通江大道、西至惠勤路。 周边道路系统图 地块形状示意 1 地块形状示意 2 2. 周边环境 现况 （请参考随报告附的 项目周边状况 .jpg，单独 A4 打印） 地块西南兴源路对街为现代的商场办公楼与公寓，锡澄路对街除 无锡第三医院外基本为旧 区改造地块，锡沪路对街河西为现代居住社区，河东为旧区改造地块，浦江大道两侧均为改建地块。 项目地块内河道河水污浊，部分运输驳船停靠。 火车站南广场 经济型酒店区 汽车总站南机电五金城 项目基地内贯穿河道 地块兴源路南 住宅 地块兴源路南 商务楼 地块兴源路南 公寓楼 地块兴源路 锡澄路对角凤凰大厦 商务楼 地块锡澄路对面无锡三院 锡澄路地块旁车行坡道 锡沪路锡澄路对街华美达酒店 锡沪路对街公寓楼 锡沪路对街多层公寓 项目北向远眺金河湾 3. 周边发展规划 ① 火车站北广场综合交通枢纽 规划的沪宁城际铁路、无锡市轨道一号线、三号线在交通枢纽内交叉，将打造一个集普通铁路、城际铁路、长途客运交通、轨道交通、常规公交、出租车、社会车辆交通等多种交通方式为一体的综合换乘枢纽，发展潜力巨大。 整个项目计划在 2020 年完成。 ② 无锡城市中心区建设 2020 年下半年， 无锡城建规划由第一轮的 “夯实基础 ”、第二轮的 “拓展骨架 ”到新一轮的 “优化功能、领先发展 ”的转变，特别是运河、环城河亮化工程和大规模旧城改造，使城市中心区价值得以重塑，大都市风采逐步展现，板块蕴藏巨大契机，片区楼 市也将于近年内集体发力。 城市中心区的战略地位及强劲发展势头吸引了众多国内著名企业加入。 北京燕莎、上海恒隆、深圳茂业、南京苏宁、香港保利达 等一批地产巨头联手扛起城市中心区复兴的大旗，掀起轰轰烈烈的造城运动。 其开发力度、结构布局、规划标准均达到了无锡城市开发的最高水平。 现在我们所说的城市中心区，已不再是单指传统的 “龟背形 ”中心区，而是指包含次中心区在内的城中片区，具体范围为： 西至京杭运河、东至沪宁铁路、北倚江海路、南临太湖大道。 大规模的造城运动体现在中心区开发的整体推动。 这将包括：鼎牌 吾爱人家（原军分区地块）、崇安寺二期、九龙仓时代大厦、凯宾斯基二期、茂业城二期、恒隆广场、保利达广场、苏宁广场、西水东、新夹城地块、绿塔路地块、崇安区政府北侧地块、朝阳广场地块、中医院地块、江南中学地块、运河新村地块等。 20202020 年中心区公建重点为：建设人民路、图书馆路、崇宁路东延段、太湖广场地区支路网等道路工程，实施环城河沿线地区环境综合整治、朝阳广场绿地、太湖广场改造等环境工程，建设环城河公园、复兴巷小游园。 另外，还将推出 总建筑面积超 100 万平方米的城市综合体 ，以旅游休闲为主题，集现代旅游商务、购物娱乐、文化教育、生活休闲于一体，包含了高级百货、特色商业街、餐饮娱乐、五星级酒店、大型超市、 5A 写字楼、智能停车场等主要业态。 即将上市的城市综合体主要有：恒隆广场、苏宁广场等十余个。