房地产开发项目成本费用构成

房地产开发项目成本费用构成内容摘要：

能引起的 周围生态变化。 （ 4）设计采用的环境保护标准。 （ 5）控制污染与生态变化的初步方案。 （ 6）环境保护投资估算。 （ 7）环境影响的评价结论和环境影响分析。 （ 8）存在问题及建议。 项目开发组织机构和管理费用研究 （ 1）开发项目的管理体制、机构设置。 （ 2）管理人员的配备方案。 （ 3）人员培训计划，年管理费用估算。 开发建设计划 （ 1）前期开发计划。 包括项目从立项、可行性研究 、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 （ 2）工程建设计划。 包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。 （ 3）建设场地的布置。 （ 4）施工队伍的选择。 项目经济及社会效益分析 （ 1）项目总投资估算。 包括开发建设投资和经营资金两部分。 （ 2）项目投资来源、筹措方式的确定。 （ 3）开发成本估算。 （ 4）销售成本、经营成本估算。 （ 5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。 （ 6）财务评估。 运用静态和动态分析方案分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评估。 （ 7）国民经济评价。 （ 8）风险分析。 一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化进行定性风险分析。 （ 9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价。 （ 10）结论及建议 ① 运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案。 ② 存在的问题及相应的建议。 二、可行性研究的步骤 接受委托。 在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究。 双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容；承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容， 制定计划，并收集有关的基础资料、指标、规划、标准等基本数据。 调查研究。 主要从市场调查和资源调查两方面进行。 市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。 资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。 方案选择和优化。 根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方 案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析才方法，评选出合理的方案。 研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。 财务评价和国民经济评价。 对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务匹柜机和国民经济评价。 研究论证项目在经济上的合理性好盈利能力。 进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。 编制可行性依据报告。 经过上述 分析和评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。 房地产项目投资成本费用估算汇总及计算依据 一、开发成本 土地成本 土地费用 =土地出让金 +拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地） 建安工程费 主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。 一般按楼层和结构进行估算。 前期工程费 项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费 用可根据实际工程量计算。 一般前期工程费占建安工程费的%— 6。 基础设施建设费 建筑物 2 米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。 一般按实际工程量估算，通常占建安费的 15%左右。 公共设施配套建设费 居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。 一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的 3%— 5%估算。 开发期间税费 各地区不同，缴纳的税费也不同。 一般按建安费的 8%— 15%估算。 其他费用 按当地有关部门的费率估算， 约占建安费的 3%。 也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。 不可预见费 一般取 1— 7 项之和的 1%— 3%，或建安费的 2%5%。 二、开发费用 管理费用 开发成本的 2%3%。 财务费用 为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。 1销售费用 一般取销售收入的 3%— 5%。 房地产项目投资总成本估算 项目投资总成本估算表 (住宅） 序号 名称 计量单位 一 土地成本 熟地挂牌竞价 初始挂牌价 格 契税 土地成交价 4% 公证费 土地成交价 ‰ 印花税 土地成交价 ‰ 二 前期费用 勘探费 10 元 /平米 建筑规划设计费 30 元 /平米 三 建安工程费 基坑维护、土石方工程 % 建安工程 小高层 1100 元 /平米 别墅 1100 元 /平米 多层公寓 800 元 /平米 情景西班牙洋房 1000 元 /平米 会所、幼儿园及物业用房 1500 元 /平米 四 配套工程建设费 公共设施配套费 105 元 /平米 白蚁防治费 元 /平米 市政给水管设计及施工费 15 元 /平米 电力设施设计及施工费 200 元 /平米 有线电视设计及施工费 5 元 /平米 电信设计及施工费 5 元 /平米 煤气设计费 % 煤气施工费 8 元 /平米 12 元 /平米 、。