房地产物业公司设备管理工作手册

房地产物业公司设备管理工作手册内容摘要：

关主管监督公司（部门）负责定期检定，管理处应保护好计量表、柜上的铅封，定期对计量表、柜上的数据进行检查，若发现特殊情况应报公司工程部。 10．设备安全管理 持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工（电工等），应持有经劳动部门颁发的有效证件上岗， WI/SB009设备管理规程 A/1 7/13熟识设备的操作规程，了解设备的运行情况。 公司工程部每季度对设备安全状况进行检查。 安全事故处理程序当管理处发生设备安全事故后，应立即通知工程班组。 在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录象。 工程班组应组织人员抢修，保证对顾客的服务。 事后管理处应向工程部提交设备安全事故报告，工程部根据管理处的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查分析报告，并提出处理意见。 设备封存拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备由管理处报工程部，工程部计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。 封存地点应保持干燥、干净、安全。 管理处应定期检查。 封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。 设备报废对不能修复或维修后检定不合格的设备，由工程技术员填写《设备停用/封存/报废审批表》。 经管理处负责人同意后，报工程部审核并呈报总经理批准报废。 报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。 设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在《设备维修记录表》上写明。 报废的设备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写《设备停用/封存/报废审批表》。 供方的选取Ⅰ类 提供零星设备维修的维修方。 Ⅱ类 提供设备设施大中修、更新改造工程承包商。 新供方评价零星维修及日常养护须外委由管理处按《供方初审记录》初审内容要求进行评价。 符合要求者拟定为合格供方，列入管理处合格供方名单。 当发生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、贵重材料采购等项目，应由工程部组织公开招标或议标。 除邀约合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。 工程部组织评标小组，负责开标、评标。 凡符合《供方初审记录》初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单。 WI/SB009设备管理规程 A/1 8/13 供方选择由管理处从合格供方中初选2～3家符合条件者报评审小组审核，评审小组审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。 中修、大修更新改造等工程由工程部组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决策，确定中标单位。 供方的评价供方应每年至少进行一次评审。 例保、一保、二保工程的供方由管理处进行评价，评审小组审核，评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。 分包中修、大修、更新改造工程的供方按《维修供方监控评价表》进行评价。 未发生的条款，不评分，最后计算得分率。 得分率85%为合格。 合格供方经总经理批准后列入《合格供方名单》，以备再选用。 评价结果为不合格的分包方，经总经理签字后，将从合格供应商名单上去掉。 供方档案工程部应建立并保存设备中修、大修、更新改造工程的合格供方档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。 管理处建立例保、一保、二保工程的合格供方档案，保存所有合格供方的档案备查。 工程质量监督及验收对Ⅰ类供方的日常检查、监督，由管理处进行。 管理处应按合同或约定及有关维修标准，对供方是否按维修计划、约定进行维修、予以确认，对照物业公司标准，检查维修质量是否达标。 合格则在维修记录上签字。 管理处的确认不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。 公司每月对物业状况进行一次检查，发现质量问题，在相关记录中记录并通知管理处。 属于供方的问题，由管理处负责监督其整改。 大中修、更新改造工程由工程部派有关工程师进行现场监督。 工程竣工后，由供方、管理处、工程部共同组成验收组进行验收。 验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合，是否满足实际使用功能要求。 对工程量进行实测实量。 对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定，最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级。 按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。 对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。 验收合格后，由三方在《工程竣工验收证明》签字盖章后，凭《工程结算协议书》才能结清工程款。 WI/SB009设备管理规程 A/1 9/1313．设备技术档案资料管理 设备技术资料，资料的借阅应办理相关手续。 质量记录 设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。 管理处实施保养、维修的设备，由管理处工程技术员填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。 保养检查记录、维修检定结论填写按本文。 管理处工程技术员对所在管理处所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。 14．设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐 申请根据小区正常运作或维修需要，由管理处填写购置设备申请报告。 经管理处负责人同意后，报工程部审核并提出满足使用要求的设备技术指标，然后呈报总经理批准购置。 购置的设备，管理处均应建档。 采购采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。 购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。 确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。 验证对设备（机具）购进后，在合同规定期内，由管理处工程技术员会同有关技术人员验证，填写《采购设备验收表》。 管理处方可办理入库建帐手续。 所有购置的设备均应在采购记录中登记。 对于临时和紧急维修所需物品的采购，工程技术员应做到先验证后使用，加强现场验证，以保证购进物品是需要的合格品。 事后应及时补填，填写的采购日期为实际发生日期，并按要求的标识标明。 入库建帐：。 设备完好率 = 完好设备台数/设备总台数*100%公式中的设备均指Ⅰ、Ⅱ级设备。 设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术 WI/SB009设备管理规程 A/1 10/13性能指标就视为完好。 每年年底由管理处工程技术员对所管辖设备进行一次检查，对检查结果按公式进行统计计算，于12月15日之前报工程部，工程部按10%抽样核查，并统计全公司设备完好率。 维修及时率 用户维修服务及时维修宗数 用户维修服务总宗数 维修及时率= 100％ 每年年底管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率，工程部审查核实。 《用户维修服务单》中顾客对上门的用户维修及时性进行评价，若顾客评价为不满意，则该宗维修视为不及时。 维修合格率用户维修服务合格维修宗数 用户维修服务总宗数维修合格率= 100％ 上门维修结束后应由客户在《用户维修服务单》上对维修服务合格签名认可，若顾客对维修服务质量的评价为不满意，则该宗维修视为不合格。 QRSB004 《故障转呈单》QRSB005 《外委维修保养申请表》QRSB006 《设备维修记录表》QRSB007 《设备停用/封存/报废审批表》 QRSB008 《采购设备验收表》 QRSB009 《机电设备台帐》QRSB010 《Ⅲ级设备保养、检查记录表》QRSB011 《机电设备统计表》QRSB012 《设备保养计划表》QRSB013 《维修供方监控评价表》QRSB014 《事故报告》WI/SB009设备管理规程 A/1 11/13QRSB015《工程竣工验收证明》QRSB016《工程结算协议书》QRSB032《设备标示卡》QRSB034《设施设备日巡查表》QRSB046《二00 年 月设备维修保养计划表》《设备保养、中修、大修周期》 WI/SB009设备管理规程 A/1 12/13 设备代码及分类代码设备类别名称01水泵02风机03变压器04空调(分体及窗式空调、风扇等)05消防设备(包括报警控制器(屏)..巡检箱.)06公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等) 防盗监视系统07电气柜(箱)((箱).)08维修机具(包括水、电等的维修机具)09食堂设备10清洁设备11交通设备(包括机动车辆、挡车器等)12保安通讯设备(包括手持式对讲机)13办公设备14路灯15游泳池设备WI/SB009设备管理规程 A/1 13/13设备保养、中修、大修周期序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期0101生活水泵每月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302风机每季每年五年八年0403湿式变压器每半年每年//////0504空调每月每半年每年三年六年0605火灾报警系统每月每季每年////0706消防联动控制柜每月每季每年////0807公共天线系统每半年每年////0907对讲报警系统//每季每年////1007防盗监视系统每月每季每年////1108低压配电柜每月半年每年//1208高压开关柜每月每年////// 注:逢高级保养的，低级保养可以不再做。 对Ⅲ级设备，采用事后维修,每年进行一次保养。 WI/SB010测量设备管理规程 A/O 1/41．目的确保测量设备能满足使用要求。 2．适用范围测量设备的管理3．程序要点 测量设备的范围 维护和检修设备用。 测量设备配置的要求 量程满足使用要求。 最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。 测量设备的采购 工程技术员应根据测量设备的现状和需要，提出采购计划或申请,经管理处负责人审核，主管领导批准后按规定进行采购。 采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料：1）名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级。 2）数量、该产品的标准代号（尽可能做到）、用途、参考生产厂家或供应商名称。 采购人员应严格按采购资料进行采购，如有变动，应事先征询管理处负责人的意见。 测量设备采购进公司后，应按公司相关规定办理交接手续。 管理处负责人应核对实物是否与所申报采购资料相符，并核查验证包装、外观及所带证明、证件。 测量设备的管理 工程技术员负责管理测量设备，其职责为：1）建立测量设备台帐，其内容包括。 出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料，并随测量设备的变化而保持台帐的可用性和可追性。 2）对测量设备逐一进行编号标识，其要求为：WI/SB010测量设备管理规程 A/O 2/4采用符号和顺序进行编号，示例如下： C H 01 该类测试设备的顺序号，用阿拉伯整数 移动使用测量设备（装置符号） 测量尺寸用（类型符号） 符号规则如表一：装置符号H移动使用测量设备G固定装置上的测量设备类型符号C测量尺寸的测量设备D测量电参数（如电压、电流、电阻、电功率）Z测量重量用测量设备P测量压力、真空度用测量设备本表未作规定的，由专职管理人员依据上述原则予以规定。 标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，一般采用公司VI系统统一标识粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。 3）规定测量设备的校准周期。 测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定，如表二：测量尺寸的校准周期为二年测量电参数的校准周期为二年测量重量的校准周期为二年测量压力的校准周期为一年装于设备上，但不能拆卸的测量设备随设备大修时进行校准法规或国家行政主管部门另有规定的测量设备按法规或国家行政主管部门规定校准周期进行校准4）按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准，并办理相关委托手续。 5）对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相WI/SB010测量设备管理规程 A/O 3/4关手续。 测量设备的使用 工程技术员应确保测量设备(原安装于机械、电气设备上的除外)在使用前（含采购进入公司的）均经过了校准，且校准结论满足使用要求。 使用人员应熟悉测量设备的使用，正确、合理、按规定选择和使用测量设备，并确保在校准的有效期内使用。 使用人员在调整测量设备时，应防止由于调整不当，而使校准状态失准。 当发现测量设。