房地产开发业务的运作管理模式[全文

房地产开发业务的运作管理模式[全文内容摘要：

本控制信息进行统计、归档，制定月度动态成本报表交由合约成本部备案； 负责根据《项目结算计划》，按时将工程结算资料移交至合约成本部，并配合合约成本部完成《工程结算分析报告》。 6．营销管理 ）营销策划 主持营销策划公司和广告策划公司的选定评审工作； 负责编制《项目营销推广总体计划》，并组织评审； 负责编制《营销推广策划方案》，并组织评审； 负责编制《营销费用预算》，并组织审核； 负责选择物业管理公司，并组 织审核、优化物业管理方案。 2）营销推广 负责按照《营销推广策划方案》开展营销推广活动。 3）销售管理 负责预售查丈和竣工查丈； 负责办理商品房预售申请，领取《商品房预售许可证》； 负责签订认购协议； 负责向客户服务部移交客户资料，并配合客户服务部与客户签订销售合同； 与客户服务部共同负责销售代理公司的管理和评估。 4）售后服务 配合项目入伙后的工程整改工作； 配合处理重大投诉。 7．项目合同管理 负责洽谈权限范围内的相关合同； 负责签定合同，并严格按照合同规定落实各项工作； 负 责对项目相关合同执行结果进行统计、评估分析，并反馈至相关部门。 7．项目收尾 项目竣工验收后负责向政府相关部门移交工程技术档案； 项目结束后负责向公司档案管理部门移交项目档案； 项目结束后负责与物业管理公司之间的资料交接工作； 主持项目公司清算及固定资产处置； 项目结束后负责编制《项目总结报告》。 9．运营管理 负责按时完成月度综合报表并交由运营管理部备案； 根据项目节点完成情况，负责按季度完成绩效考核工作； 主持各重要节点的汇报会议，提高项目运作水平，积累相关专业经验。 第三部分 项目开发工作流程 一、地产业务开发工作流程示意图 和 （一）项目拓展工作流程及各相关部门工作职责 项目拓展工作流程示意图 主要工作流程 责任部门 投资拓展部 投资拓展部 投资拓展部 公司董事会 投资拓展部 配合部门 运营管理部 产品研究部 营销策划部 合约成本部 工程技术部 客户服务部 财务部 投资拓展部 运营管理部 提交成果 土地信息库 分析土地信息甄选目标地块初步确定拓展目标 可行性 研究 报告 项目实施决议 《土地合同》 《建设用地规划许可证》 《付清地价款证明》 《土地证》 《固定资产投资计划》 控制要点 准确收集资料及时更新数据 调查土地背景 防范潜在风险 基础资料翔实 科学理性分析 咨询专业意见慎重决策 确保手续完备避免法律纠纷 项目拓展工作流程图 项目拓展流程指引 目的 为保持公司可持续性发展，拓展房地产新项目。 适用范围 适用于房地产新项目发展体系的新项目拓展获取工作，以及为之展开的相应研究工作。 职责 投资拓展部： 负责组织基础研究，定期制定《土地储备计划》，并对研究成果进行归档。 以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。 参考运营管理部提供的土地背景资料，初步确定拓展目标。 负责根据项目初步谈判的结果，确定项目的运作方式，组织公司相关部门进行项目现场勘查，并组织编制《项目可行性研究报告》。 可行性研究：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，组织项目前期策划小组展开相应流程工作，最终形成包含固定内容的《项目可行性研究报告》。 公司评审：负责将《项目可行性研究报告》交由公司投资决策委员会评审，评审通过后， 提交公司董事会评审。 负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪。 运营管理部： 在初步确定拓展目标阶段介入，协助投资拓展部从政府相关部门（规划、国土、环保）收集项目相关背景资料及最新规划（含功能定位、市政交通、配套设施等）。 项目前期策划小组： 在项目可行性研究阶段介入，根据《可行性研究计划》及现场勘查结果，编制《初步策划定位报告》（含市场定位和产品定位）、《初步产品建议书》、《工程技术特点分析》、《成本测算报告》。 财务部： 在项目可行性研究阶段介入，根据 项目前期策划小组提供的成本、开发计划等材料，完成财务预测和相关财务分析。 在项目可行性研究阶段介入，根据项目获取方式，制定资金筹措方案。 策划、方案评审委员会： 在项目可行性研究阶段介入，参加初步策划定位报告的评审，提出调整意见，把控策划水平。 投资咨询委员会： 在项目可行性研究阶段后期，听取项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，决定项目合作条件的实施，批准项目交由公司董事会评审。 工作程序 基础研究 基础研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进 行的持续性动态研究工作； 基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作； 各分项研究工作由投资拓展部牵头完成，做到专项有专人负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全； 各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现； 基础研究需指定一人为总负责人，专门负责整个基础研究计划的制定、监督和基础研究库的整理，基础资料和研究成果需由该项负责人整 理，经编号后放入各基础研究库归档； 信息收集、甑别： 投资拓展部成员均是土地信息收集的责任人，但需指定一人为土地信息负责人，专项负责土地信息的汇总、整理和总结等； 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行： 政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告； 其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等； 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。 了解到有效土地信息后，需于当日最迟不超过两日内填写《土地信息采集表》，投资拓展部不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断，会议由土地信息负责人记录并存档，会议结果知会经理； 通过初步判断的土地信息进入初步确定拓展目标阶段，原则上指定负责土地所在片区的项目发展人员为项目负责人接管后续工作，并通过《土地信息采集表》将土地情况向公司领导知会；未通过的信息由土地信息负责人填写判断意见，存入土地信息库，并统一答复信息提供人 ，此后由土地信息负责人对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。 初步确定拓展目标 项目负责人按统一格式及时填制每周的《新项目进展通报》，交土地信息负责人汇总； 项目负责人根据项目情况，了解该项目背景资料及运营管理部提供的政府相关资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请公司法律顾问或公司法务人员提供意见，最终做出项目用地购买操作方式的判断； 项目负责人进行项目实地勘察和周边市场的简易调查，根据市场情况和项目特点做出初步项目定位判断及初步经济测算结果，并综合其他相关信息，形成简易的《新项目发 展报告》，进行部门内部评审； 项目经部门内部评审确定后，进入可行性研究阶段，未通过则根据会议意见进行调整或放弃。 项目可行性研究 项目可行性研究是对前期项目初步判断的论证，在项目前期策划小组的配合下，进行较为详细的项目可行性分析，最终形成《项目可行性研究报告》； 项目负责人首先将内部评审会上的意见汇总，根据项目情况，向公司领导进行汇报，并制订《可行性研究计划》，该计划需包含各相应工作的责任主体（责任人）、达到效果和时间要求，并根据时间节点列出横道图，发项目前期策划小组； 项目负责人根据可行性研究计 划，组织项目前期策划小组对项目进行现场勘察，并组织完成如下工作： 项目负责人进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等； 项目负责人根据项目背景材料评估项目开发风险，编写《风险控制报告》（初稿）； 项目前期策划小组根据可行性研究计划对项目周边市场进行调研，反馈给项目负责人，编写《初步策划定位报告》； 项目前期策划小组主持完成对《初步策划定位报告》的评审工作，策划、方案评审委员会针对《初步策划定位报告》进行评审，给出专业意见； 评 审通过后，项目前期策划小组根据评审意见，继续深化定位，完成《初步产品意见书》； 项目负责人根据《初步产品建议书》编写《初步项目开发总体计划》 项目前期策划小组根据《初步产品建议书》，编写《工程技术特点分析》，并根据《工程技术特点分析》和《初步产品建议书》进行成本测算，完成《成本测算报告》； 财务部根据项目成本、产品建议等材料，完成经济效益预测分析，完成财务预测及资金筹措方案。 投资拓展部最终组织各方面材料，形成固定格式的项目可行性报告，协同项目前期策划小组进行内部审议，通过后以《新项目可行性研究报告 评审会会议通知》申请召开公司新项目评审会。 决策评审 投资决策评审会听取项目负责人对项目可行性研究的汇报，最终由集体讨论决定。 项目评审通过后，提交公司董事会评审确定； 若项目在上述环节中未获通过，项目负责人则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目； 项目论证会通过后，若无需进一步解决的问题，则有投资拓展部负责按照项目评审会通过的项目合作条件获得项目，并负责合作条件的实施和跟踪。 项目拓展阶段各部门工作职责 投资拓展部： 收集土地信息建立信息库： 定期制定《土地储备计划》，并对研究 成果进行归档，建立土地信息库。 以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。 初步确定拓展目标： 分析土地信息，甄选目标地块，并参考运营管理部提供的土地背景资料，初步确定拓展目标。 组织可行性研究： 负责制订《可行性研究计划》，组织进行可行性研究，汇总相关资料，完成《项目可行性研究报告》。 组织评审： 将项目可行性报告提交公司投资决策委员会评审 ,通过后报董事会评审。 办理土地获取手续： 负责按照公司审批通过的项目合作条件，办理土地获取手续，取得项目开发权益，并负责合作条件的实施和跟踪。 必要时 ，运营管理部配合相关工作。 财务部： 项目可行性分析： 根据项目成本、产品建议等材料，进行经济效益预测分析，完成财务预测及资金筹措方案。 产品研究部： 项目可行性分析： 参与项目前期策划小组工作，根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划分析，完成《初步策划定位报告》和《初步产品建议书》。 营销策划部： 项目可行性分析： 参与项目前期策划小组工作，进行项目所在区域的初步市场调研，根据初步市场调研报告，完成《初步策划定位报告》和《初步产品建议书》。 运营管理部： 收集项目背景资料： 从政府相 关部门（规划、国土、环保）收集项目相关背景资料及最新规划（含功能定位、市政交通、配套设施等）。 协助办理相关手续： 协助投资拓展部办理土地手续。 合约成本部： 成本测算： 根据《初步产品建议书》和《工程技术特点分析》，进行成本测算，完成《成本测算报告》 工程技术部 工程技术特点分析： 对地块的地形、地貌、地质水文条件等进行调查，并根据《产品初步产品建议书》，完成《工程技术特点分析》。 （二）项目策划工作流程及各相关部门工作职责 项目策划工作流程示意图 主要工作流程 责任部门 项 目公司（部）／ 项目前期策划小组 项目公司（部）／ 项目前期策划小组 配合部门 营销策划部 产品研究部 合约成本部 财务部 营销策划部 产品研究部 合约成本部 运营管理部 财务部 提交成果 《项目开发纲要》包括： 策划定位。