房地产市场研究报告博思堂苏州市中海酒店式公寓市场定位报告

房地产市场研究报告博思堂苏州市中海酒店式公寓市场定位报告内容摘要：

区 域 金阊区 规划形态 商铺，小户型 案 名 中心广场 面积范围 38— 70M2； 发 展 商 金阊 商业房地产公司 主力面积 38M2； 代 理 商 —— 单价范围 5480～ 6680 元 /M2 工地位置 石路商业圈 平均单价 6080 元 / M2 基地面积 —— 主力总价 20～ 40 万元 /户 建筑面积 约 10000M2 车库单价 —— 绿 化 率 —— 物 管 费 未定 销 售 率 80% 工程进度 已竣工 规划户数 230户 交房时间 已交房 环境分析： 本案地处石路商业繁华地段，西面即为石路国际商城，周边有 11 30 60游 5 等公交线路经过，交通区位十分便利。 另外，超市 、银行、商场、酒店等生活配套非常完善。 产品分析： 本案也为烂尾楼改造工程，规划为酒店式单身公寓， 1～ 3 层为商铺及管理服务部， 4～ 6层为单身公寓。 面积范围在 38～ 70 平方米。 精装修并提供全套家具与家电。 单价在 5480～ 6680 之间。 车位只租不卖，价格未定。 企划诉求分析 ：本案开盘非常低调，在其品牌形象包装等方面都很欠缺，有任何宣传单片及楼书，仅在售楼处有几块看板。 本案在开盘后按开盘前所作的登记顺序进行通知，每天只通知 50 人，按顺序挑选，先登记的人先选择。 销售分析： 该售楼处设在销售楼盘的一楼，没有任何横幅， 并不显眼，但由于位于石路中心商业圈，故人流量尚可，但售楼人员态度很冷淡，销售流程非常不规范。 且开盘之后可马上签订合同。 客源分析： 本案相当一部分的客户是由开发展商介绍过来的，对本地段有一定的认同度，还有一些在石路附近做生意的经营者，苏州本地的投资客也较多。 但总体感觉内部去化较多。 去化分析： 本案于 2020 年 5月底开盘， 6 月初正式开始销售，至 6月 9号为至，已订房 78 户，去化了 33%。 利多： ①小户型，面积相对较小。 ②精装修房，免去客户装修之忧。 ③处在商业繁华区，生活机能极佳。 ④投资潜力巨大。 ⑤开发商内部去 化较多。 利空： ①本案开发商推行“强势销售”，服务人员态度较差。 ②烂尾楼改造项目，形象不好。 ③本案包装力度不足，影响去化。 ④住宅每层楼户数在 77— 80户左右，且每层只有三个楼梯一个电梯，显得非常拥挤。 ⑤户型设计不佳，有些房型甚至没有一个窗户，通风效果很差。 区 域 新区 规划形态 高层 案 名 狮山丽晶 面积范围 29— 40M2 发 展 商 苏州市商品房经营公司 主力面积 33M2 代 理 商 苏州良英房地产投资顾问 有限公司 单价范围 —— 工地位置 狮山路 35号 平均单价 均 价 6000 元 /M2 基地面积 —— 主力总价 19～ 30 万元 /户 建筑面积 18000 M2 车库单价 只租不卖 绿 化 率 —— 物 管 费 3— 4元 / M2（暂定） 销 售 率 100% 工程进度 外立面及内装饰 规划户数 432户 交房时间 预计 04 年下半年 环境分析： 本案位于狮山路上，地处新区中心地段，旁边紧邻新区商业街，中国银行、建设银行等各大银行近在咫尺，周边有 6 60 3 路等公交线路经过，交通十分便利。 产品分析： 本案不是烂尾楼改造工程，而是新建工程，定位为酒店式商务中心。 其中 1～ 3 层为商铺， 4～ 20层为单身公寓，没有会所。 面积范围在 29～ 40平方米。 精装修并提供全套家具与家电。 三梯 24 户。 因其是商用房，所以使用年限是 40 年，且贷款年限和贷款金额都按照商用房标准，包括水、电、煤的费用也是按照商用房的标准。 企划诉求分析 ：本案开盘非常突然，仅在房展会上做了一下宣传，因此在其品牌形象包装等方面有一定的不足，仅在本案大楼挂了一幅巨大的宣传幅，非常醒目。 在DM方面，突出强调了三个卖点：酒店式商务中心、总价低、地理位置优越。 销售分析 ：该售楼处设在销售楼盘的旁边，本案于 6月 14日开盘， 现只接受预定，按顺序排号登记，已拿到预售许可证。 7 月中旬可以开始签约。 客源分析： 由于本案的地段相当优越，因此客户认可度较高，其中 70%以上的购房者为苏州本地的投资客，另外一部分客户购房是为了自住与投资。 去化分析： 本案于 2020 年 6 月 14 日开盘，现只接受预定，据销售员介绍现预定率已达 95%以上。 利多： ①小户型，面积在 29— 40 平方米，总价低。 ②精装修房，提供所有家具和家电，可马上“拎包入住“。 ③处在新区中心地段，投资潜力巨大。 ④本案为酒店式商务中心，可作为办公场所 利空： ①现只有地下车库，且停车位 只有 14个，车位严重不足。 ②本案没有会所。 ③暂时没有样板房，客户不能直接感受其“装修风格”。 ④住宅过道太长，影响通风，且只有朝南和朝北两种朝向可选择。 ⑤本案房型单一，客户选择余地小。 区 域 金阊区 规划形态 高层 案 名 协和金盛广场 面积范围 40— 136M2 发 展 商 苏州协和房地产开发有限公司 主力面积 —— 代 理 商 上海江阳上海巴巴 单价范围 5100— 5900 元 / M2 工地位置 金山路 88号 平均单价 5500 元 /M2 基地面积 38740 平方米 主力总价 —— 建筑面积 32564 平方米 车库单价 500 元 /月（只租） 绿 化 率 —— 物 管 费 3 元 / M2月（自用） 6 元 / M2月（转租） 销 售 率 100% 工程进度 已竣工 规划户数 190 多户 交房时间 03 年 8月 1日入住 环境分析： 本案地处石路商业繁华地段，旁边为金阊区区政府，周边有石路国际商城 ,君怡大酒店等大型商业设施 ,购物 ,休闲，娱乐极为便利。 公共交通发达 ,有 4 1 601路等多路公交车经过 ,出行便捷。 产品分析： 本案共 27 层高，且为早先的遗留物业，现定位为 商住楼偏办公。 其中 16 层为商场， 724 层作为写字楼和酒店式公寓， 2527 层为餐厅。 共有电梯 4 部，货梯 1 部。 面积范围在 40136 平方米，另有一套位于 9楼的最大户型 160 平方米。 开发商提供简装修，无家具与家电。 价格在 5100— 5900 元 / M2 之间，车库只租不卖价格为 500元 /月。 因其是商用房，所以使用年限是 40年，且贷款年限和贷款金额都按照商用房标准，其中包括水、电、煤的费用也是按照办公房标准。 企划诉求分析 ：本案于 6 月 22 日开盘，之前仅在苏州日报、姑苏晚报上打过广告，因此在产品宣传方面有一定的不足。 在楼书制作方面也较为简单，仅突出了以下几个卖点：优越的地理位置、完善的物业管理、自住办公两用。 销售分析： 该售楼处设在本案的一楼，于 6月 22 日开盘，并采取“低开高走”的销售手法，开盘之后已上调了一次价格，但幅度不大。 现在可以马上签约，也可先交付定金但不退， 8月 1日就可交房入住。 小户型已销售一空。 客源分析： 由于本案的地段相当优越，且可以自住、办公两用，因此客户认可度较高。 苏州本地的客户居多。 去化分析： 本案于 2020 年 6月 22 日开盘，据销售员介绍现已销售 50%以上。 其中 40 M2 左右的小户型仅余下一套 24层朝北的房间。 利多： ①地处石路商业圈，地理位置优越。 ②本案为商住楼，自住、公办皆可。 ③面积小、单价低，总价不高。 ④交房时间早， 8月 1日起即可入住 利空： ①现停车位只有 19 个，车位严重不足。 ②本案只能在交行和工行贷款，选择余地小。 ③样板房装修质量不高，仅为简装修。 ④房型设计无特色，且厨房面积过大（近9平方），较为浪费。 ⑤得房率不高，为 70%左右。 区 域 金阊区 规划形态 高层 案 名 都市 e站（富达大厦） 面积范围 35— 55M2 发 展 商 富达置业发展有限公司 主力面积 —— 代 理 商 苏州信中利代理公司 单价范围 均价 5500 元 / M2 工地位置 干将路与阊胥路交界处 平均单价 5500 元 /M2 基地面积 6500 M2 主力总价 —— 建筑面积 43500 M2 车库单价 —— 绿 化 率 31% 物 管 费 元 /平方米 /月 销 售 率 100% 工程进度 外立面 规划户数 536户 交房时间 初步预定 04年下半年 环境分析： 本按位于干将路与阊胥路的交界处，地理位置相当优越， 6 60 3 89 路等主要交通路线从其经过。 紧邻石路商圈，周边 规划较多。 产品分析： 本案为两幢 25层的高楼，且属烂尾楼改造工程，现定位为酒店式公寓，其中 14 层为商场， 5 层作为会所， 625 层为住宅。 面积控制在 3555 平方米。 暂定提供简装修，只装修厨房与卫生间，无家具与家电。 均价在 5500 元 / M2 左右，所有房型均为一室一厅。 另外， 1— 4 层有 2部电梯、一部消防电梯、 2个楼梯。 5—25层为二部电梯、一个楼梯，无货梯。 每层户数分别为 13户、 17 户，顶层也住人。 企划诉求分析 ：本案之前仅在房展会上做过宣传， DM 设计较为简单。 现不做任何宣传，较为低调。 销售分析： 该售楼处 设在本案的一楼，初步定为 2020 年 8月底开盘，据接线员介绍可能会采取“按登记顺序定房”的方法。 现尚未领取“预售许可证”。 去化分析： 实现 100% 利多： ①紧邻石路商业圈，地理位置优越，交通路线发达。 ②面积小、单价低。 ③周边规划多，有升值潜力。 利空： ①本案是“烂尾楼”改造工程 ②紧邻主干道，灰尘多，噪声大。 ③房型较少，仅有一种一室一厅，选择余地小。 ④电梯设计较少。 区 域 园区 规划形态 高层 案 名 风华苑（二期） 面积范围 50— 167M2 发 展 商 苏州联发房地产公 司 主力面积 52 M2； 89M2 代 理 商 —— 单价范围 3200 元 / M2 起价 工地位置 东环路与机场路交界处 平均单价 3500 元 /M2 基地面积 12400M2 主力总价 —— 建筑面积 34000M2 车库单价 万元 /个 绿 化 率 35%以上 物 管 费 1元 / M2 月（暂定） 销 售 率 100% 工程进度 已竣工 规划户数 220 多户、小户型 32户 交房时间 04 年 6月交房 环境分析： 本案位于苏州园区东环路 688 号，东环路东、机场路口，交通便利。 周边配套设施齐全，超市、学校、医院等近在咫尺。 产品分析： 本案二期为一幢 25层的高楼，其中 12层为商铺， 325层为住宅。 3— 7层住宅为 2梯 4户， 8— 25层为 2梯 6户。 商铺共 3000 多平方米 ，价格为 4800 元 / M2 ， 1— 2层必须一起出售。 住宅面积设计为 50 M2 有 32户、 90 M2 有 32 户、 143 M2 有 10 户、 167 M2 有 60 多户，价格在 3200 元 / M2 起价。 车位有 80— 90个，只卖不租，价格为 万元 /个。 企划诉求分析： 本案在电视报、电视台的“住在苏州”节目上打过广告，还参加了园区房展会。 现在暂时没有楼书。 销售分析： 本案现在还尚领取“预售许可证”因此还没有开盘，仅进行登记，预计于 8 月底开盘。 据销售员介绍，开盘时可能会采取“按登记顺序定房”的方法。 客源分析： 由于本案位于园区与市区交界处，地段相当优越，而且面积相当适中，因此客户认可度较高。 据销售员介绍，购房者主要以园区白领为主，以自住为主，年龄在 25— 45 岁之间的人居多，也有不少老年人购买小户型自住。 去化分析： 本案现只进行登记，据销售员介绍现登记率已达 100%以上。 其中 50M2左右的小户型已登记了 300 多人， 90M2左右的登 记了 600— 700多人。 利多： ①交通便利。 周边配套设施齐全。 ②面积适中，且有小面积房型，适合年青人和老年人居住。 ③价格优势， 3200 元 / M2 起价，园区最低。 ④可使用园区公积金进行购房。 利空： ①地处东环路与机场路交界口，周围噪声大、灰尘多、空气质量 不高。 ②售楼人员服务态度一般。 ③车库数量不多，且仅为车位。 区 域 园区 规划形态 3 幢高层（ 1幢小户型） 案 名 春之交响（师惠乐章三期） 面积范围 46— 75M2 发 展 商 苏州工业园区建兴房地产有限公司 主力面积 60 M2 代 理 商 苏州良英房地产投资顾问有限公司 单价范围 6800— 7800 元 / M2 工地位置 苏惠路与星海路交界处 平均单价 7100 元 /M2 （小。