我国城市商业综合体项目的风险规避研究

我国城市商业综合体项目的风险规避研究内容摘要：

202020年开发商的公众信息估算 ）如下（ *为假设的前提条件）： *若销售金额按 /㎡均价 ,房屋投资金额 /㎡（按总投资 100亿，土地投资 ，固定部分约 万元 /㎡ ,可变部分 /㎡）均价计算； *两期住宅各按 11万㎡（ 23亿247。 60%247。 /㎡≈ 11万㎡）估算； *两次投资时间按土地购臵时间和开工时间估算，假设资金为自筹； *销售收入按开盘时间开始产生估算，假设交付时完成销售全部收入； 分项 面积（㎡） 首次投资 二次投资 销售收入 交付 时间 时间 金额（元） 时间 金额（元） 时间 金额（元） 住宅一期 11万 亿 住宅二期 11万 购物中心 9万 自持产权 五星级酒店 6万 自持产权，委托运营 甲级写字楼 酒店式产权 公寓 总计：可出售面积为 ㎡，可出售部分投资额 ，实现销售收入估算为 ； 其中：住宅面积为 22万㎡，总投资 （ +）亿元，实现销售收入估算为 ； 5A甲级写字楼，面积 ㎡，总投资 （ +）亿元），实现销售收入估算为 ； 酒店式产权公寓面积 ㎡，总投资 （ +）亿元），实现销售收入估算为 ； 先看本项目可售面积的年平均总投资收益率（ ROI）： 假设总投资 100亿，土地投资 ，不计税息收支，投资期间为首次投入到交付为计： ROI（住宅） = % = （ ） /（ ） +（ ）/（ ） ROI（甲级写字楼） =ROI（酒店产权公寓） = % = （ ） /（ ） +（ ） /（ ） ROI（销售总） = % = ROI（住宅）（ ）（权重） + ROI（酒店产权公寓）（ ）（权重） 若论本项目可售面积基准投资收益率（ Rc），虽然这里没有现成的Rc值，但土地价格高，规模大周期长等带来了本项目高昂的资金成本，投资机会成本、风险补贴率和通胀率等，决定本项目的 Rc值应该高于行业平均 Rc值（住宅开发 Rc平均值约 8%左右），因此 从上述 4个 ROI值看，基本不存在超额利润空间，住宅外的两项按项目均价，其 ROI值还达不到行业 Rc值，投资价值显然不足。 再计算本项目盈亏平衡点（ BEP(Q)）的销售面积： 本项目 BEP(Q)=CF/(pCUTU)=㎡≈ 20万㎡ 其中 CF=固定成本≈项目土地投资额 =， CU=单位产品变动成本≈ /㎡， p=单位产品销售价格≈ /㎡， TU=单位产品营业税金及附加≈ /㎡ %≈ /㎡ 项目住宅部分的面积是 22万㎡，分别在 2020年 8月和 2020年 4月底开盘，如果销售顺利，这一盈亏平衡点，对控制项目的资金风险还是比较安全的。 但是要考虑弥补购物中心、超 5星级酒店等近 33亿的投资交付后不能很快收回的风险，销售部分投资期间所有的投资收益总额==，再刨去 %约 高昂的资金使用费等，所剩部分对这块风险只能给予局部的弥补，完成销售后，项目还存在一定初始投资回收问题。 就目前我国经济不景气的变化形势，后期销售仍存在很大不确定性，结合项目 ROI和 BEP(Q)指标及非销售部分的投资风险看，项目投资收益存在一定的财务风险。 （ 2）项目融资与现金流风险 投资总额 100亿，总建设周期长达近 6年的鹿城广场作为建筑规模达㎡， 5大高端业态组合的综合体项目，并有 1/3的自持物业需要高额的运营费用支撑其滚动长期积累，项目融资和现金流压力之高是不言而喻的，下面先从项目角度来分析融资与现金流风险。 自从 06年成功引入国际战略投资者，绿城成为玩转资本市场的房企代表。 本项目土地购臵的巨资主要来自绿城在资本市场的募集，面临的风险如下： 一是国际 资本市场高昂的融资服务费达 %，二是漫长的开发周期中环境市场巨大变数带来偿债能力风险；开发阶段的现金流主要来源于供应商的垫资和销售回款，这里风险是经济危机对人们消费信心的影响，特别是老板阶层财富普遍缩水后。 因此，住宅和 5A写字楼销售速度肯定要受到影响，并且写字楼的消化速度慢于住宅消化速度，基本依靠本地中型以上民营企业消化，这造成项目现金流回收风险很大；运营阶段商业地产通过租赁物管及增值服务成为现金流的融资工具，这个阶段的融资和现金流的风险归根到底就是商业地产运营的风险。 2. 项目规划定位与业 态设计风险 （ 1）项目规划定位的风险因素 “ 绿城 • 鹿城广场 ” 依山傍水，所在区块将规划滨江商务区及高档CLD，有着不可复制的滨江人文景观资源和自然生态环境，政府希望将其开发为大规模城市综合体，为滨江商务居住区的人气聚集和规模形成产生影响，成为代表温州 “ 城市骄傲 ” 的标志性建筑，因此，项目尚未出生就在拥有稀贵的身份的同时承载了整个城市的厚望。 这一理想定位的背后需要城市和所在区域的综合经济能力、地段、交通、商圈以及商业金融环境等开发条件足够的成熟度给予支撑。 国内一线城市的综合体开发，都反映了城市 综合体与所在城市经济相匹配的必然结果，但恰恰这方面，本项目开发条件的支撑力是不足的。 规划定位中的风险因素一是温州的城市建设落后，近年甚至呈现产业空心化趋势，除了老城区市中心有成熟完善的配套，新区板块均未成熟，没有形成 “ 多核多中心 ” 的现代化城市空间格局和城市综合体的植根发展的人文环境。 二是本项目周边基本配套不全，商圈和居住群都未形成，周边项目档次低不利形成高尚社区；项目夹在旧城商业中心及杨府山规划 CBD之间，地块功能定位及人气聚集存在一定影响。 （ 2）业态设计风险因素 城市综合体是都市中各种物业功 能复合、互相作用、互为价值链的建筑、文化等的集合体，业态设计面临着是大体量多功能相互作用的诸。