广水佰特国际酒店建设项目可研报告_[全文

广水佰特国际酒店建设项目可研报告_[全文内容摘要：

息问题，但是有着巨大的社会和经济风险，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。 项目抵押贷款： 概 念： 即按照一定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。 优势： （ 1）能回笼部分资金； （ 2）能保持对酒店的经营管理。 劣势： （ 1）抵押贷款额度较低，回笼资金少； （ 2）将背负较重利息负担； 小结： 基于以上分析，虽然会让发展商背负沉重利息负担，但是回笼资金较快，抵押贷款能能够满足我们对酒店经营管理权的要求因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。 项目定位 佰特国际大酒店为有限公司全资拥有，该酒店楼高 17 层，项目总投资 9824 万元。 佰特国际大酒店作为一家豪华商务旅游酒店 ，将严格按照国际星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 因此，项目应该定位为广水市国际级商务星级酒店。 方案评估意见 综合 ，我们认为项目抵押贷款模式符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有三大战略性意义： ■ 快速回笼部分资金，缓解资金压力 ■ 由市场决定价格，实现项目的增值 ■ 促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展 消防 按照国家对消防设施的有关规定和要求，每层设置消防栓 24 个，设置干粉灭火器一台，具体消防措施有待在初步设计中详细说明。 节能 节能是我国发展经济的一项长远战略方针，是每一个建设项目应遵循的原则，本项目采用如下节能措施： 1．尽量利用原有道路、路线设计，尽量选择直线距离。 2．选择能耗低、耐久性、强度高的建筑材料，在施工中采用先进的节能机械设施，以节约能源。 3．选用高效、长寿、节能型的光源和灯具，路灯照明实行光电智能控制，杜绝长明灯等浪费现象。 环保。 ，污水以 隔油池除油后与洗涤废水合流直接排入市政排水管道。 《广水市城市总体规划》的规定，从各方面努力做好环境保护工作。 安全。 项目建成后，要把安全放在第一位，加强治安，确保消费者的生命财产安全。 GB50052— 95 供配电系统设计规范要求进行，高压开关柜增设电气联锁，以防错误操作。 ，以保证检修时安全切断电源；设置信号系统，当主要设备发生故障时，能发声光报警提示。 地震 广水市属浅震，震 源深度一般在 8 千米左右，震级也不大，地震烈度为 6 度。 第四部分 投资及经营收入估算 投资估算 本项目总投资为 9824 万元 1．建设投资 9600 万元 根据建设单位提供的土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算建设投资造价见表 41。 表 41 项目建设投资估算 单位：万元 序号 项 目 投资额 分期计划进度 2020 年 2020 年 2020 年 1 土地费用 600 600 2 前期工程费 820 820 3 基础设施建设费 2830 2830 4 建筑安装工程费 3640 640 1000 2020 5 公共配套设施建设费 1250 150 500 600 10 其他费用 350 350 11 不可预见费 110 110 合 计 9600 5150 1500 2950 2．建设期利 息 项目业主计划贷款 2600 万元 ,于 2020 年一次性投放，年利率为 %，建设期利息为 万元 . 3．流动资金 根据企业实际测定年需流动资金 万元 . 各类收入估算 酒店客房部分价格定位 定位理论依据： 由于项目周边没有类似的星级酒店，故不能采取比较法定价； 项目属于典型经营收益性物业，故可采取收益法。 收益法定义： 预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益年有限，且其 他因素不变的价格计算公式： V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 项目现今总价 n—— 项目的收益年限 r—— 酒店基准收益率，一般取经验值 8％； a—— 项目的年净收益 价格求取 本项目作为星级酒店，经营年限一般为 10 年，故收益年限 n＝ 10 本项目作为酒店的净收益 a 根据市场调研结果，我们可以设定： 平均租金收益： 入住率（参考目前区域酒店入住率作保守估计）＝ 75％，宴会厅上座率 70%，棋牌和餐厅包房上座率均为 80%， KTVT每天使用率为 70%。 营业收入 客 房收入 以客房数 200 间，客房预计平均房价为 180 元，平均出租率为 75%来计算，则全年预计收益为： 180（元） *200（间） *75%*365 天 = 万元 西餐厅收入 以台位数 60 人，人平消费 40 元，上座率 70%，中晚两餐来计算，则全年收益为： 60（位） *40（元） *70%*365 天 *2 餐 = 万元 棋牌茶艺厅收入 以台位数 80 人，人平消费 50 元，上座率 80%来计算，则全年收益为： 80（人） *50（元） *80%*365 天 = 万元 KTV 娱乐收入 以 包房 20 间，开房率 70%，房均消费 500 元来计算，则全年收益为： 20（间） *500（元） *70%*365 天 = 万元 ５、桑拿洗浴回报： 以每天接待客人 80 人，人均消费 100 元来计算，则全年收益为： 80（人） *100（元） *365（天） =292 万元 根据以上数据，佰特国际大酒店全年总投资收益为 万元。 项目回款计划 项目回款详见附表 1：《营业收入、营业税金及附加估算表》。 资金来源和项目实施进度 资本金及来源 根据国务院 2020 年的规定，本项目应具备 35%的资本金，即 9824 35%= 万元。 本项目企业实际具备资本金 7224 万元，由企业用自有资金投入。 资金来源 本项目总投资 9824 万元 ,其中企业自筹 7224 万元 ,银行贷款 2600 万元 . 实施进度 2020 年 4 月：原主楼封顶。 2020 年 5 月 2020 年 6 月：对主楼装修，进行试运营。 2020 年 8 月：分项工程验收并投入运营。 经营净利润 根据测算，正常运营后项目经营年收入为 万元 项目经营净利 润详见附表 3：《利润及利润分配表》。 第五部分 财务与敏感性分析 成本分析 目前星级酒店的三种主要经营方式 固定回报模式： 物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营 10— 20 年。 发展商承诺每年 7%— 8%的固定投资回报；业主每年可以享受 18～ 84 天（分淡、旺季）免费自用；业主只需交付 1～3 成首期，供款每月从固定回报中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返还。 经营期满后，物业使用权交由业主。 此类方式适合被地理位置偏远、销售价格低、酒店经营运作成本低的星级酒店，因为回报明 确简单，可操作性强，正逐步成为此类型星级酒店的主要回报模式。 利润分成模式： 物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营 15— 20 年。 业主只需交付 2～ 3成首期，另付月供。 业主每年可以享受 20～ 40 天（分淡、旺季）免费自用，并可按一定比例享受酒店经营税后纯利的分红。 此类方式被早期的地处旅游风景区，经营运作成本相对较高，酒店影响严重的度假型酒店广泛采用。 但从后续经营的可操作性角度来看涉及问题比较复杂，后续经营风险较大。 业主自己经营模式： 经营风险相对较小，压力也较小。 适合酒店档次较高，销售 价格和经营运作成本也较高的星级酒店。 小结： 项目经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是项目可持续发展和赢利能力的关键。 通过以上三种经营模式的对比分析及本项目的具体情况，本公司认为选择业主自己经营比较切合实际。 本项目经营情况预测 从广水市所有酒店现有客房经营情况来看，该项目建成投入运行后客房出租率较高，可能达到 90%。 酒店食宿、娱乐部分将是酒店的主要利润来源，按照广水市酒店现有规模，整体经营收益较好。 ： 本报告采用的各种税费率 见表 51。 表 51 税费率表（ %） 税费项目 税费率 税费项目 税费率 营业税 20 城市维护建设税 7 教育费附加费 3 公益金 5 企业所得税 25 法定盈余公积金 10 任意盈余公积金 8 成本费用估算 年总成本费用按照《方法和参数》（第三版）规定进行估算。 成本项目包括：原材料费用、服务人员工资及福利、水电费用、管理费用、折旧费、利息支出及其它费用。 原材料费用 能源消耗： 4000 元 /天 *360=144 万元 物料损耗 ： 1000 元 /天 *360=36 万元 以上两项合计年费用为 180 万元 . ②工资及福利费用 项目建成后需服务人员 80 人 ,人均年工资福利 万元 ,共 1。