贵阳市某山庄项目策划报告书

贵阳市某山庄项目策划报告书内容摘要：

不愿意将大量资金积压于一个投资项目上，宁可付出利息亦不希望前期投入资金过多，故按揭成数愈大，愈能使其尽快下定认购。 c。 投机型 购房目的为看好物业前景，唯要求于物业入伙前转让图利，注重“短线炒作“。 相对而言，其比投资者所冒的风险更大。 其购房考虑的主要因素有： 低价位 ―― 即俗称的“水位” ，如物业开盘前内部购期的优惠折扣，较同区同类型物业便宜的价格等，最能吸引此类短期炒家入市。 羊群心态 ―― 纯低位不足以吸 引投机者入市，他们一般“买升不买跌“，如果物业价格上升，首先要有大需求及压迫性，如展销会进营造人山人海的热闹气氛，开盘时排队认购、抽签认购等，均能直接刺激此类买家入市。 前期投入少、付款期长－同投资者相似，投机者一般要求前期投入的资金要尽可能少，且付款周期可能长，以便于他们于短期内炒卖有足够，并因此达到以小搏大．获取利润的终目的； 物业升值潜力 ―― 影响投机者认购物业至为关键的要素，因为若物业条件上佳，内短期升幅效应更显著，大大降低投机风险； 购房考虑时间 ―― 投机者购房不会考虑诸多细节问题，较之用家而言，下定 速度较快。 B、目标客户群需求分析  综合该项目各项素质评定分析，香港阳晨建议，该项目的目标客户群以满足家庭居住需求的实际用家为主，以投资、投机者为辅，预计比例为 实际用家：投资、投机者＝ 8： 2  主要针对二次以上置业者  年龄介乎于３ 5－ 5０岁之间 而本项目的实际用家主要可再细分为下列三大类型： 第一类 ： 经济基础扎实、收入丰厚，尤其是部分先富裕起来的人士； 家庭年收入 5 万以上的管理人士； 营商有成的私营企业老板、个体经营者； 来筑创业，并取得一定成就的外地成功人士； 不满足原有物业，或将 原有物业转手获利，拟作二、三次置业之人士； 熟悉本项目地域的政府机关、事业单位的公务员； 因城市改造而得到货币补偿的拆迁户； 第二类 ： 长期居住本地的居民，拟作“小屋换大屋”进一步提升生活质素； 拟将房改房上市交易，“以楼换楼”改善居住环境的机关事业单位干部。 第三类： 为直属亲人置业的外地人士； 回内地工作、定居的人士； 对目标客户应根据销售的不同阶段依次锁定。 ３、目标客户的特征： 这些人一般具有以下特征： （ 1）财富积累到一定的水平。 （ 2）他们非常熟悉项目所在区域，他们的活动范 围经常在周边 1 公里的 范围之内。 （ 3）他们的其它具有较大的兼容性 （ 4）年龄范围： 37— 50 岁 准确把握目标客户，才可以做到有的放矢，针对他们的喜好，确定物业的包装（含现场和宣传品）及主题和表现形式，从而实现项目的最大利润。 策划纲要目录 第三部分 项目定位 1：总体定位 2：项目价格定位 3：推广主题与阶段性主题 4:小区景观建议 5:小区楼宇命名建议 6:物业管理建议 1:总体市场定位：为贵阳人定造的市区山水楼盘 —————— 都市中的绿洲 曦阳山庄项目与“ 5+2”居住理念 本项目建筑设计 独具魅力，曦阳山庄项目的策划理念可从单纯的建筑设计模仿中找到其内涵生命力的源泉。 可与自然协调的；邻里关系沟通和睦的；山影、树影、云影、花影，水声、鸟声、风声、蝉声相互交融的社区景象，这与曦阳山庄开拓者的大社区思想不谋而合 项目价格定位 平面套房 均价 ： 1600元 /M2， 电梯房均价 1800元 /M2 项目目标客户定位 渴望生活本质，享受自然山水，拥有未来生活质素及注重文化人士 项目总体定位 发现都市中的后花园 形象推广定位 座拥山谷、位处森林；富有现代气息、智能环保；彰显人文魅力的绿色家园 广告语定位 离自然很近，离繁华不远 发现都市中的绿洲 鲜氧中的家 2：项目价格定位 概念说明：折后均价：项目销售后发展商能实际得到的每平方米平均收入 目标均价：项目销售价目表的每平方米均价价格： 折后均价：目标均价实际平均折扣 贵阳市住宅类型及价格 贵阳市住宅类型主要供应分为 三种： 一：是单体的高层商住楼，裙楼为商办项目，主楼为住宅，此类项目大多集中在交通便利、市政配套完善的商业中心区，如：“天恒城市花园”、“龙港中心”。 二：是由数幢多层项目组成的封闭式住宅小区，如：“万东花园”、 “锦绣家园”；三、是由几幢高层或小高层围合式住宅小区，此类住宅以自然景观和小区内部景观以及项目自身素质为卖点，在市场中取得认同，如：“兴隆城市花园”“中天花园”、“中天星园” 仔细分析有以下因素： 1：是开发商基于价格的定位，是在开发商加大成本的投入，压缩了利润的空间，而提高价格达到收益平衡 2： 是目前大部分项目销售处于项目强销期，其价格水平处于最高点。 因此上图的价格表仅能作为参考，不能完全照搬。 3：价格制定原则或依据： ★贵阳市的经济发展现状及贵阳市住宅整体市场状况 ★周边楼盘的价格和销售情况 ★项目自身质素 ★营销操作及销售进度的安排 ★发展商目标价格水平 因此，我司在拟定价格时就以上述为标准，进行定价，同时考虑以中、低等价位面市，引起市场关注，低开高走，逐步提高价格。 价目表制定 ： 设定价目表销售均价（定价）为 1600 元 /M2，并依据朝向、楼层、户型面积大小、客户购买心理等因素制定具体价目表。 销售起价 ： 为聚集人气，但又考虑价格对市场大众的心理瓜以及项目形象，我司建议以 1600 元 /M2为销售起价。 项目各阶段综合价格说明 ： 本策划销售价目表平均定价为 1600 元 /M2，内部认购期平均折扣为 9 折，销量为 15%；正式销售期平均折扣为 折，销控期平均折扣为 折，销售量不低于 35%，尾盘销售折扣为 95 折，销控量为 25%，各阶段综合销售折后价（甲方实收价）为 元 /M2，附价目表如下： 价 格 表 户型 房号 A单元 B单元 C单元 D单元 E单元 户型 户型 户型 户型 户型 A B C C C C C C D D 建筑面积 (M2) 复式 平 层 、 小 错 层 8 7 6 5 4 3 2 1 销 控 表 价格表定价（ A） 销售比例（ B） 折扣率（ C） 合计（ A*B*C） 内部认购 15% 正式销售 25% 强力销售 35% 尾盘销售 25% 合计 错层总价 错层面积 错层均价 复式总价 复式面积 复式均价 总价 面积 均价 楼层差（ 39层） 20元 /（ 10以上） 30元 一单元 二单元 三单元 四单元 五单元 六单元 七单元 八 单元 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 户型 A B C C C C C C D D D D D D D E 平层差（元） 60 30 10 10 0 0 0 0 0 0 10 10 10 10 10 30 3：推广主题与阶段性主题 本项目推广主题应从目前的“ 森林环境 ”引深到“ 社区文化 ”。 从实物“ 环境景观 ”抽象整合到“ 人文 ”的高度，从而让本项目更具“内涵”、“品味”、“希缺性”、“个性”和“唯一性”。 “ 社区文化 ” —— 涵盖项目环境与建筑风格、物业管理与业主文化、弹性与价格等方面来诠释，应作 为始终如一的主题来推广。 阶段性推广可分为 4 个竖向阶段： （ 1）、在内部认购阶段是如何寻找目标客户并告知“曦阳山庄 —— 都市绿洲”这一信息 以 发现都市中的绿洲 开篇。 以 选择 曦阳山庄 —— 生活在森林 稍后推出。 （ 2）、正式销售阶段告诉目标曦阳山庄新的信息 ——从老人入手联系大人 以《 夕阳红 —— 老年人的未来生活 》开篇。 组织 《各种家庭方式的大社区环保文化活动》持续 （ 3）、强力销售阶段针对观望的人们展示曦阳山庄内涵 以 《宁静篇 —— 森林在低诉》、 《花蝶篇 —— 鲜花率和生态》、 《质素篇 —— 会所、广场与内部 设施》、 《天 伦 篇 —— 社区管理、和睦与安全》、 《家庭篇 —— 物业管理为老人们服务》、 《都市 e 站 —— 网络篇》 ， 最后以 《放飞绿色的都市绿洲畅想》 结束。 （ 4）、尾盘销售阶段以入伙为诉求 以 《自然和谐生活从今天开始》 开篇，逐一展示业主的美好生活，使人不禁神往。 强调小区的品质。 4:小区景观建议 1：太阳广场 2：木岸听瀑 3：椰岛绿影 4：层村叠翠 5:花语回廊 6：鱼戏莲台 7：天籁之音 8：花间流水 9：艺茶园 10:金弯盈岸 11：自由岛 12：健康跑道 13：雕塑水景 14：童趣乐园 15：养生乐园 16：桃花源 17：香格里拉广场 18：绿色养生健康所 19：网球场 20：羽毛球场 21：绿色健康泳池 5: 小区楼宇命名建议 桃源轩 明翠轩 怡翠轩 花影轩 绿海轩 美林轩 曦景轩 6: 物业管理建议 曦阳山庄小区内的配套设施较为完善，在满足小区智能化管理的同时，也依据小区客户群的日常生活需要，兴建了响应的配套设施及服务场所，从而，提高了小区物业的应有品牌及应有价值。 小区的物业管理将严格按 ISO9000 进行规范运作，真正地让每一位业主享受到“酒店。