论长沙房地产项目的风险管理-论文

论长沙房地产项目的风险管理-论文内容摘要：

调整，主要表现在供应量比重 的变化。 09 年第一度商品住宅供求比为 ，供求矛盾在全年中最平缓。 这一阶段，由于受季节影响，市场新增供应量较小，销售压力不明显。 根据经验，第一季度为传统销售淡季，第一季度供求比值将会大于。 1． 4 房地产形势展望 08 年以来，长沙纯商品住宅上半年成交均价一度涨至 4125 元 /平方米，但大多数月份维持在 39004000 元 /平方米水平。 下半年以来，受各种因素影响，房价一度下跌至 3654 元 /平方米，与 07 年八九月份持平。 尽管自 08 年三季度楼盘开始降价以来，长沙市场成交量受到影响不大，依旧低迷。 预计 09 年 上半年房价将进一步下挫，接近 3500元 /平方米，下半年房价会小幅上扬，之后基本保持平稳。 从宏观层面看，在全球经济危机的冲击下，外资投资中心的转移，导致中国不少沿海生产加工型企业受到强烈冲击，生产规模大大压缩，人员编制趋小。 中观层面看，由于经济增长速度放缓，各行业工资收入水平受到影响，直接表现在购买力不足。 08年下半年调价后成交量依旧偏软是 09年上半年再度降价的前提条件。 购买力不足而非购买信心的不足将促使开发商更加清晰营销手段 再度调价。 价格触底带来一段时间内成交走强，同时也给开发商适度提价的理 由，但长期看， 09年长沙房价将相对平稳。 存在的风险 购买力风险 8 购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化，导致房地产商品不能按市场消化而造成经济上的损失。 购买力风险是一种需求风险。 在市场经济体制中，需求是一个非常不稳定的因素。 由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给项目带来损失。 应对措施主要是在房屋的建筑设计中丰富产品的类型，对大、中、小户型进行优化组合，适当加大可以组合型住宅的所占比例。 财务风险 财务风险主要由利率、资本金充足率两个方面。 特别是 2020 年以来，国家加大宏观调控力度，几次提高银行利率，紧缩银根。 这些金融政策的调整，使得一线城市房地产价格开始下降，投资速度减慢。 房地产公司由于贷款利率增加，导致收入减少，支出增加，投资成本增大，形成房地产投资财务风险。 应对利率风险的措施，主要是预期银行贷款利率的变化。 为了降低由此带来的房地产投资金融风险，一是在签订银行贷款合同时，选择固定利率；二是在评价投资方案时，按可能升高的银行贷款利率进行，预先就对银行贷款利率的提高作出防范措施：三是在进 行投资方案评价时，对银行贷款利率进行不确定性分析。 充分考虑贷款利率可能带来的金融风险。 房地产行业本身就是典型的高风险行业，但是实践中有些投资者对投资性房地产的财务风险认识不足，认为房地产只会增值或者至少保值但不会贬值，这种观念给投资性房地产带来了巨大的潜在风险隐患。 因此，投资者迫切需要相关的财务风险知识，以建立健全有效的 9 内部控制，从根源和过程两个角度全面降低投资性房地产的财务风险。 在不同的理财环境和理财阶段，投资项目的财务状况各不相同，投资项目的财务风险也就有不同的表现形式，形成不同的财务风险类别。 地产开 发产业的核心是资金的运作。 无论是采用市场营销手段的期房预售，还是金融信贷，无外呼利用市场杠杆或金融杠杆满足 房地产 开发的资金需求。 但是需要强调的是在市场或金融杠杆的形式、使用和相互组合上并不仅仅是简单的销售或贷款问题。 而是，策划和设计完整的资金链和具体的实施方案。 为开发项目策划和设计资金的来源，控制资金流量和降低资金 成本。 控制现金流量和资金 成本 ， 财务规划中需要策划、设计控制现金流量、控制资金 成本 的手段等等；其中包括但不仅限于以下的内容：现金流量排期 ： 根据项目开发的具体进度设计资金需求计划和排期；策划和设计财务规划：根据资金的使用需求安排资金来源及确定使用的数量、日期和期限；设计金融工具：根据开发商自身条件和项目开发在不同阶段形成的资产条件，选择和组合金融工具，形成对开发项目的有力支持和资金 成 本 的有效控制。 市场风险 任何投资项目 ,无论是项目开发 建设 过程 ,还是未来的生产经营活动都离不开市场。 市场任何要素的波动变化都将给项目带来影响。 房地产市场是整个市场体系的一部分，具有一般市场的普遍特性，但由于房地产商品的特殊性，房地产市场的功能和机制与一般市场相比，具有明显的差别。 比如房地产的不可移动性不同区域位置条件的 10 差异，造成了不同城市，甚至是同一城市的不同区域，房地产商品价格相差甚大。 并且房地产投资量大，交易形式复杂，买卖双方不易随便进入或是退出市场，由于城市住房涉及到人民币徐德生活条件， 政府 必然采取某些补贴性的福利政策，所以说房地产市场是一个不充分的准市场。 市场汇率的波动，货款利率的增加，原材料成本的上涨，劳动价格的增加等均属市场风险因素。 市场风险与经营风险和财务风险不同，对企业或投资者而言，是不可控因素。 面临复杂多变的。