西昌城南项目论证报告

西昌城南项目论证报告内容摘要：

体现项目商住一体的特色。  声调和谐，朗朗上口。 案名建议 （ 1）“城南”供选：“城南世家”，“城南锦绣”等 命名阐述： ①用“ 城南 ”、“ 城南 ”命名，直接以开发商名称冠名，利于开发商名声和形象的确立。 ②直接点出项目的地位是城南的经济、文化、政治中心。 ③大气、直接、易记。 如： （ 2） “九洲盛景” 命名阐述： ①直接用发展商九洲房产名称冠名，“ 九洲 ”通“ 九州”，含有“天下”的意义，显出发展商的气魄和丰富的文化内涵，且朗朗上口。 ②“ 盛 ”，有“ 盛世 ”的含义，既代表西充市及项目本身商业的朝气蓬勃前程似锦的生命力又描绘出“九洲房产”公司蓬勃发展的朝气。 ③“ 景 ”，有“ 景色 ”之意，突出项目的观赏性和对“城市化”改造的贡献。 （ 3）九洲商阜、九洲商衢 命名阐述： ①直接用发展商九洲房产名称冠名，“ 九洲 ”通“九州”，本身就含有“天下”的意义，但含义比“九州”更广泛。 ②“ 商阜 ”“ 商衢 ”突出项目是以商业为主的特点。 ③“ 衢 ”即“道路”，后引申为“四通八达的城市”，预示着 项目是通往财富之路。 ④预示着项目将是西充市乃至川北地区的商业中心。 （ 4）“九洲天下” 命名阐述： ①“ 九洲天下 ”显出发展商的气魄和丰富的文化内涵，并突出本项目在西充的“唯一性”和“排他性”，西充的商业地产市场是“九洲房产”的“天下”。 ②朗朗上口、大气、易懂、好记 （ 5）“晋城之心” 命名阐述： ①突出项目优越的地理位置，在西充城市中心。 ②“晋城”是西充市传统名称，项目名称以此命名，显示出项目的历史文化背景。 ③易懂、好记 其他备案： 九洲广场、新晋城、盛世华章、幸福时光 第五章 项目开发 步骤构思 一、产品设计阶段 本阶段工作重点为审核项目论证结论及产品构思，在此基础上对经济效益进行认真分析，进而由和嘉地产建筑设计人员向施工图设计院作设计交底，使建筑设计工作迅速进入实质阶段。 本阶段工作需时约二个月。 二、建筑设计及园林景观设计阶段 本阶段工作重点  以内部认购为手段进一步确认建筑设计内容  集聚目标客户  考察主要供应商并发出招标邀请函  和嘉地产操盘经理确认并正式展开工作  工地现场包装  项目 VI 系统设计 本阶段工作需时约二个月 三、施工准备阶段 本阶段工作重点  完成全部供应商招投标工作  售楼环境设计并开始施工  发展商管理架构完善  《项目操盘手册》制定 本阶段需时约一个月 四、销售准备阶段 本阶段工作重点  营销推广及物业管理人员招聘及培训  进一步明确《项目操盘手册》细节  开发商相关部门营销培训  准业主联谊会召开  销售资料设计及制作  售楼环境验收 本阶段需时约一个月 五、项目正式运营阶段 本阶段工作重点 三大业务部门的相互协调。 本阶段结束时间 项目预计销售期为 10 个月。 六、 项目竣工阶段 本阶段工作重点 土建及装饰施工收尾 园林景观大规模施工 物业管理公司入场 大量业主售后服务工作 本阶段结束时间 预计总工期为十二个月。 第六章 主要运营商及重要供应商选择建议 一、土建施工总承包商 考虑到本项目并无特别施工难度，城南房地产开发有限公司具备房地产开发三级资质，可以承建本项目，建议本项目由开发商自己施工，利于成本的控制。 二、室内装饰总承包商 考虑到本地装饰施工水准现状，建议初期邀请较高水准的品牌公司承担本项目售楼处、示范 单位设计及施工，以此考察该公司实力，可供选择的有深圳市蛇口装饰公司（甲级）、四川上鼎装饰公司（乙级），此两家均有较强设计能力，且同时具备在成都成功经验，取费亦较低廉。 三、园林景观施工承包商 建议直接以招标形式邀请广东队伍承担本项任务。 可供选择的有美国 AAM公司、东方园林（深圳）公司、广东园林建筑总公司，取费均比本地公司低廉，施工能力较强。 四、弱电及智能化系统设计施工承包商 建议邀请成都企业承担本项任务，直接发出邀标函即可。 五、住宅、酒店式公寓及商场物业管理商 考虑到本项目定位及 企业今后发展因素，宜选择高水准著名 物业管理商承担本项目物管任务，香港盈锋国际物业管理公司属国际级机构，与和嘉地产合作多年，建议采用直接委托形式请其提前介入，一来可摆脱今后物管束缚，二来可保证项目管理水准，对本项目甚至下个项目的推广亦十分有利。 六、商场主题运营商引进建议 商场部分需考虑引进一家大型超市运营商和一家大型百货运营商进驻，以利于商场部分的销售和后期经营。 大型超市运营商不必追求太高的国际国内知名度，只要保证在四川省内很有知名度及在其以上的，即能作为考虑引进的对象，类似于成都人 民商场、深圳人人乐、华润万佳、上海联华超市等。 大型百货运营商亦须有一定省内、国内知名度，如成都百货、重庆百货、上海华联、北京西单商场、王府井百货等。 第七章 项目管理构思 一、核心理念 营造工程精品 本项目属西昌市按照全新理念和模式进行开发的现代安居型高尚生活社区及大型商业地产项目，于发展商而言意义重大，应从项目开始阶段即树立过程精品概念，可从根本上降低销售风险，也为今后项目品牌树立打下坚实的基础。 塑造发展商企业核心竞争力 房地产商的核心竞争力在于产品设计、施工及 预算管理、营销管理三项综合实力，通过本项目运作，发展商宜努力加强此三项专业实力，力争成为西昌市房地产发展商第一品牌，为今后发展商建立起远超同侪的企业核心竞争力。 二、管理架构设置 研究发展部 该部系公司发展的灵魂，职员人数众多，由总经理或总工程师亲自担任总监，下设住宅、商业与综合建筑、城市规划与景观建筑、资讯及市场、四个研究中心，各中心职能描述如下： （ 1） 住宅建筑研究中心  收集、整理国内外住宅设计及施工的优秀研究成果；  按资讯及市场研究中心要求提供设计方案；  负责项目规划设计 监理、预算及施工管理（含培训）工作，并参与业务洽谈  定期撰写专业文章供资讯与市场研究中心对外宣传 （ 2）商业与综合建筑研究中心  收集整理国内外商业用房、写字楼、公共建筑设计及施工的优秀研究成果；  按资讯及市场研究中心要求提供设计方案；  负责项目规划设计监理、预算及施工管理（含培训）工作，并参与业务洽谈；  定期撰写专业文章供资讯与市场研究中心对外宣传； （ 3）城市规划与景观建筑研究中心  收集整理国内外城市规划与景观建筑设计及施工的优秀研究成果；  按资讯及市场研究中心要求提供设计方案；  负责项目规划设计监理、预 算及施工管理（含培训）工作，并参与业务洽谈；  定期撰写专业文章供资讯与市场研究中心对外宣传； （ 4）资讯及市场研究中心  组织并起草业务所需相关报告；  向各建筑研究中心提交详尽的设计要求；  负责重要目标客户的日常跟进工作并参与业务洽谈；  向推广与管理培训中心提交详尽的工作要求；  组织并编辑撰写公司对外宣传文本，并负责公司网站、内部期刊等宣传工具管理；  定期主持举办各类专业研讨会；  营销审计 . 施工管理部  按常规设置，业务上接受研究发展部的监督。 预算管理部 按常规设置，业务上接受研究发展部的监督。 虚拟操盘中心 本中 心由和嘉地产及城南房产双方主要管理人员构成，以例会形式定期沟通，重大决策必须通过该中心通过，日常事宜均计入《项目操盘日志》中，该文件系操盘审计的重要依据，对今后其他项目的运作亦极具参考价值。 第八章 项目静态投资分析 本章主要对项目的静态投资进行分析，得出项目投资的盈利水平，风险水平，以便于控制项目投资量及进行成本控制和核算。 一、建筑技术参数 占地面积： 约 亩 可用地面积：约 亩 建筑面积： 约 86800 ㎡ ㎡ 商业 约 36000 ㎡ ㎡ 多层住宅 约 34600 ㎡ ㎡ 公寓式酒店 约 16200 ㎡ ㎡ 容积率： 约 绿化率： 约 42% 覆盖率： 约 38% 多层住宅总户数 330 户 酒店式公寓总户数约： 338户 总车位数约： 约 500 个（含商场地下二层停车场及小区中庭地下停车场） 二、直接成本： ●土地费用： 3715万元（ 亩 50 万 /亩 =3715万元） ●设计费用： ●地勘降水费： 12万元 ●报建费用（含缴纳建委、招投标、质监费等）： 万元 80 元 /㎡ 86800 ㎡ = ● 建筑安装费用（含土建、水电安装、消防、电梯、内外装修）： 7664万元 商场： 3357万元 地下二层： 1080 元 /㎡ 9000 ㎡ =972 万元 地下一层： 950 元 /㎡ 9000㎡ =855万元 地上二、三层： 850元 /㎡ 18000 ㎡ =1530万元 住宅： 2768万元 800 元 /㎡ 34600 ㎡ =2768万元（清水房） 酒店式公寓： 1539万元 950 元 /㎡ 16200 ㎡ =1539万元 （精装修配必要家具价电） ●水、电增容费： 40 万元 ●广场、园林、配套绿化： 50 元 /㎡ 14500 ㎡ = 万元（按 42%绿化率计算） 三、销售收入 ： 万元 商场及超市： 14040万元 1 层： 9000 ㎡ 4600 元 /㎡ =4140 万元 1 层： 9000 ㎡ 7800元 /㎡ =7020 万元 2 层 : 9000 ㎡ 3200 元 /㎡ =2880 万元 建议只出售商场的 1层和地上。