绿景小区物业管理建议书(doc

绿景小区物业管理建议书(doc内容摘要：

我们在接管项目后的首要任务就是利用各种手段及方法去收集所有业主的基础资料，如：在业主入户时，通过业主办 理入户手续，了解各位业主的家庭情况、文化素养及各项爱好等情况；在日常管理中，走访业主，听取业主对小区管理、服务等方面需求和意见，同时在日常工作中以微笑服务换取业主对物业工作的理解，用真诚去感化业主，用效率去解决问题。 在通过与业主的沟通，了解各位业主对小区建设的有效建议及小区其他信息的反馈。 这样，我们就能为以后小区文化建设建立完整的档案。 在这些基础工作衬托下，我们还可以通过小区公共区域的告示牌、宣传栏等，张贴或发放一些科普知识的宣传资料。 如：物业管理小知栏目；家庭医疗卫生常识；每日一道菜的烧法；安全防盗知识 ；活动通告等内容，使广大业主每日进出小区和楼道时都能看到这些小知识、小常识，给他们的生活带去一点帮助，也能使业主看到物业公司处处在关心着他们。 在业主入住率 85%时，物业公司就会有计划地搞一些大中型的文体娱乐活动，如健身操、书法摄影展、花卉展示、消防学习等等；我『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 23 页，共 55 页 中国物业教育网 们还会根据小区现有的设施器材开展一些体育有奖比赛等活动，在业主入户一周年之时或重大节日到来时，将在小区中组织节目，布臵公共场地及沟通业主与物业公司共同参与庆典活动。 通过这些活动，增加物业公司与小区业主之间的凝聚力，提高物业公司在小区的工作业绩，为物业 公司品牌建立良好的工作基础。 通过对整个小区的“服务”，我们可以完善社区的人文建设，融入上海的海派城市的特点，用我们的真心换取业主对我们的理解，用社区人文的建设给广大业主一个称心、舒适、美丽的“人性化”大家庭。 z 的日常物业管理简介 物业的安全保卫和管理 对所有业主及开发商来说，一个区域的治安状况好坏，将直接影响到他对这个区域的看法，从著名心理学大师 马斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人们对安全这一最基本的需求是多么看重。 所以，对 z 来说，安全管理就是我司的最根本的工作。 我们提倡：“没有安全，就没有 一切”。 通过不断的对员工的培训、对业主的宣传、反复对安全防范的认知、社区及周边区域的联防及技防设施的养护等，全面做好“群防群治”全员化安全管理工作。 真正做到小区安全、安定、有序。  采用人防加技防安全保卫措施 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 24 页，共 55 页 中国物业教育网  小区人行进出口实行 24 小时保安服务  在车库出入口等重点部位设岗值守  建立小区公共区域 24 小时保安巡逻制度  用好并维护好先进可靠的保安技防措施  制订并落实完善的小区内安全防范宣传工作  保安人员培训后上岗等 物业的环境维护和管理 我司将综合已接管项目之良好管理经验，根据金利达花园之特殊性质，制定行之有效 的短、中、长期的小区环境保护计划，力求使小区较之上述二个项目在此方面的管理更进一层，给各阶段入户业主都有一个良好的影响，使小区时刻保持优美、清洁和舒适的环境。  实行标准化清扫保洁  建筑、生活垃圾时产时清  特定区域定期清洗外墙  定期清洗水箱  公共区域无随意堆放杂物和被非法占用  物业内的设施设备、机房等保持清洁  做好节日布臵  精心维护绿化等 物业的设施维护和管理 物业内的设施作为小区运作心脏部位，能否长期保持完好，是一个物业生存的关键。 我『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 25 页，共 55 页 中国物业教育网 司将严格按国家优秀小区评比要求，对小区内所有设施设备进行日常养护，并对所 有使用人群加以宣传，以提高广大从业人员及业主的共同爱护，使之生命力更长久，我司之设施长效管理更全面。  制定完善的操作管理制度  建立台帐和维护登记制度  建立短、中、长期的维护保养计划  严格业户的二次装修管理  建立物业报修、修理和回访程序  建立工程人员的岗位责任制及培训制度  建立物品和工具等管理制度等 物业的交通秩序管理 其实小区内交通管理的好坏，也直接影响到业主或来访宾客对小区物管的认同感，根据我司多年来的管理经验，我司亦会针对金利达花园之特殊性质，车库内非机动车较多的情况，制订出一系列可操作性强的管理方案 ，以保障小区内机动车 /非机动车行车、停车等交通的有序及通畅。  根据物业情况，建立交通管理制度  确保外围广场、道路及车库内交通通畅  物业内我车辆乱停乱放现象  车库管理设施保持运行正常  各种道路和交通标志完好等 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 26 页，共 55 页 中国物业教育网 z 物业的服务标准 z 的宗旨是：规范、周到、守信、高效；这就是我们对所有业主 /开发商的承诺，因为我们永远追求 最好。 热线 /报修 /监督电话 铃响三声，必有应答； 先报家门，后说请讲； 态度和气，语言亲切； 记录完整，件件落实。 客户报修 礼貌召唤，认真记录； 形式多样，方便客户； 昼夜值班，专人接待； 挂牌上岗，热情服务； 准确登记，及时处理。 服务规范 上门服务，佩带工卡； 预约时间，必须遵守； 修理完毕，清扫现场； 用户验收，及时回访； 明码标价，收费合理。 电梯管理 电梯运行，证卡齐全； 规范操作，定期检修； 备用电梯，随时能开； 遇到故障，及时修理。 业务接待 热情主动，办事公道； 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 27 页，共 55 页 中国物业教育网 上岗时间，佩带工卡； 礼貌接待，接章办事； 手续齐全，现时办理； 政策不符，讲清道理； 访问客户，听取意见； 来信来访，及时处理。 三、 z 的客户方针 客户满意度调查 客户的满意程度对该物业的物业管理成败与否是最为 至关重要的事项。 我们认为客户的满意度的衡量需建立在不同的层面上，以确保客户服务工作无论在宏观上还是具体细节上均得到改善。 客户满意度调查不光会提示物业管理工作在哪方面有所不足，同时亦能将一些方面的长处带到其它需要改进的方面。 促进客户满意度的因素有如下：  服务表现达到议定水平  对问讯或投诉的响应时间  员工素质  沟通的充分与否  成本控制效果  与客户公司间的关系  灵活并适应变化的物业管理动作机制  文件资料是否完备等 z 将每年进行业户的满意度调查，以获得宝贵的客户反馈以及对该物业的物业管理服务水平的评价。 调查的结果在 分析统计后，将直接被用于该物业的物业管理水平的提高。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 28 页，共 55 页 中国物业教育网 四、物业管理筹备工作的内容 （ 1） 确定物业管理费收费标准 z 根据以往的物业管理经验，针对项目实际情况，以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算，为发展商确定物业管理收费标准提供依据。 一旦发展商确定收费标准后， z 将与当地物价局取得联系并建立良好的关系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序，并最终获得批准。 （ 2） 安排和招聘管理人员 z 目前已有许多全权物业管理项目，可抽调部分骨干到项目任职，只需从社会上招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的 员工。 由于物业管理处的骨干员工，均在 z 工作了一段时间，因此，在最快的时间内建立物业管理处的员工，熟悉 z 和发展商的管理要求，可迅速开展物业管理工作，并达到较高的管理水平。 （ 3） 完成物业管理人员入职培训 z 将根据首期入住小区的户数，制定合理的物业管理人员架构。 在人员到位后， z 利用各种培训手段，对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训；对不同的专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工迅速熟悉 z 的企业文化及具备必须的物业管理知识，确保员工的素质能够满足客户的要求。 （ 4） 准 确各种物品和装备 z 按发展商批准的物业管理启动预算，购臵各种物业管理所需的物『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 29 页，共 55 页 中国物业教育网 资装备，以保证物业管理处的正常运作，购臵工作包括：购臵各种办公家具和设备、购臵各种通讯器材、定制首期制服、购臵警械和安保用品、购臵各种设备、工具和维修用品等。 此外， z 还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部的联系。 （ 5） 参与设备调试和验收 z 在获得发展商正式物业管理委任后，将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内的建筑情况和设备配臵，检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程 ，协助督促施工单位整改。 建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。 （ 6） 提供施工现场安保服务 由于施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人员杂， z 将根据发展商的要求，在最短的时间内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。 建立进出小区的检查制度，减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。 （ 7） 确保物业管理各种方案 z 根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配臵设施等情况，制定一系列适合金利达花园的物业管理方案，使管理人 员上岗后，能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。 物业管理方案包括：《物业验收方案》、《小区保安方案 》 、《小区清洁和灭虫招标方案 》 、《工程设『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 30 页，共 55 页 中国物业教育网 施维修保养方案 》 、《财务运行方案 》 、《人事管理方案 》 、《物业客户服务方案 》 、《小区的交通管理方案 》 、《小区内停车管理方案 》 、《小区社区活动方案 》 等。 （ 8）制订物业管理的各项规章制度 z 将根据物业的实际情况，结合国家和有关物业法规，提供合适的管理公约文本，供发展商制订正式的《物业管理公约 》。 z 将结合《物业管理公约 》 ，制定完整的规章制度和服务规范。 其中部分需要印刷后发放小主 业；部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业管理处遵照执行。 （ 9） 完成物业保险工作 对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式，可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度，使意外事件得到圆满的解决。 在物业管理筹备期中， z 利用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。 （ 10） 物业管理筹备工作分类图 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 31 页，共 55 页 中国物业教育网 1,确定管理人员架构和完 成人员培训 2,确定各项物业管理预算和物业管理启动预算 3, 协助制定 管理公约 .负责制定物业管理的各项制度 4,筹建物业管理处 , 正式开展各项物业管理工作 , 派出管理处经理和工程主任 , 从其他项目调配各级骨干物业管理人员 . , 向社会公开招聘各空缺的物业管理岗位 , 完成新聘员工的入职培训和岗位培训 , 向物价管理部门申报批准物业管理费 , 按开办费预算来采购管理处所需要的各种设备和工具物品等 , 选择保险公司 , 办理物业财产和第三者人身保险 , 通过招标确定外判清洁公司 , 开展清洁开荒工作 . 3. 1, 完成管理公约 , 用户手册 , 住宅说明书的编制 和 印刷 , 制定物业管理所必需的各种物业管理规 章制度和规范 , 制定物业管理所需要的各种表格和单据 , 根据需要交付印刷 , 制定物业管理的各种方案 , 为物业验收和移交做好准备 , 确定和布置各物业管理用房 , 创造良好的办公条件 , 协助施工单位做好小区的安保工作 . , 参与设备调试和验收 ,熟悉物业内的各种设施设备 . , 设立客户服务中心 , 为迎接首批业主做好各种准备工作 . 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 32 页，共 55 页 中国物业教育网 五、绿景小区物业日常管理 （ 1） 物业验收移交 物业验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收，物业验收和交接以接收所有钥匙、签暑接收文件、物业管理人员上岗为标志。 A、政府有关职能部门验收 政府有关职能部门对物业验收主要由质检站、消防局、规划局、住宅发展局等部门对物业进行验收，具体的验收程序为：施工单位备妥物业建筑及公用设备竣工图纸、报告，并填写验收申请表交政府有关职能部门；政府有关职能部门安排验收；政府有关职能部门初验楼宇，返回整改项目清 单；施工单位整改完成后，通知有关政府部门再次。