经济管理毕业设计-攀枝花市房地产市场研究

经济管理毕业设计-攀枝花市房地产市场研究内容摘要：

些因素都趋于最小；最小与最大对策（ WO 对策），着重考虑弱点因素机会因素，目的是努力使弱点趋于最小，使机会趋于最大；最小与最大对策（ ST 对策）， 即着重考虑优势因素和威胁因素， 目的是努力使优势因素趋于 最大，使 威胁因素趋于最小；最大与最大对策（ SO 对策）， 即着重考虑优势因素和机会因素，目的在于努力使这两种因素 都趋于最大。 （二）云锦金瓯广场“ SWOT”分析 项目背景 项目名称：云锦金瓯广场 项目地址：炳草岗 总建筑面积： 197000 平方米 建筑类型：电梯 容积率： 建筑密度： % 项目 SWOT 分析 S（优势） W（劣势） 地段 交通 社区自身配套 市政配套 绿化率低、容积率高、建筑密度高 规模 开放式小区 自然景观 住宅部分车位偏少 户型 消费者对电梯公寓存在偏见 服务管理 O（机会） T（威胁） 市中心高品质楼盘紧缺 政府加大对经济适用房的投入 周边楼盘优越性差 同地段楼 盘的威胁 本楼盘综合实力明显优于同类楼盘 周边楼盘的威胁 攀枝花商品房需求量旺盛 外地知名房地产开发公司 的 渗入 特殊地理条件致使居民偏向市中心 项目 SWOT 分析结论 本案优势明显，劣势不容忽视，在市场推广过程中应注重以下问题： （ 1）在广告宣传中应突出“入则宁静，出则繁华”的居住环境。 （ 2）凸显市政配套的完善性，转移消费者对本项目自身配套不完善的视线。 （ 3） 强化规模优势， 可谓“大盘做势、中盘做市、小盘做事”。 （ 4）强化物业管理，打消攀枝花居民对开 放式小区和电梯公寓的疑虑和担心。 （ 5）把握好开盘入市时间，避免与直接竞争对手两虎相争。 三 、 竞争对手分析 房地产开发属于不动产投资，由于开发周期长、投入资金巨大，房地产投资往往充满了风险，因此，项目 正式开发前规范、科学的市场调查以 成功制定营销策略 ，对于开发商和投资者来说，无疑是四两拨千斤、有效规避投资风险的必要手段。 竞争对手调查分析也成为了制定营销策略 中必不可 缺 少的组成部分。 （一）系统量化研究法 系统量化研究法的特点及构成 目前在对房地产项目进行竞争者分析比较科学完善的是 系统量化研究法 ， 本研究方法具有 以下 三方面特点： 第一、定性 与 定量 相 结合。 第二、定量分析深入到产品面积、户型、价格等内部结构层次，可为后期产品定位提供明确依据。 第三、对于竞争区域、重点竞争对手等作出明确区划。 在本方法中， 根据影响楼盘竞争力的因素，综合设定楼盘有效竞争区域，不但对区域内整体竞争结构有详细论述，还根据楼盘实际情况界定其主要竞争对手所在，并对该对手 的主要特点作出专项分析，以帮助开发商 “ 知己知彼 ”。 定量竞争结构研究 总体供 /销 /存状况分析 按面积 /户型 /价格进行的内部竞争结构分析 定性竞争状况研究 楼市广告发布检测 楼市主要卖点 /销售方式等 楼市总体竞争层次判断 图 2： 房地产竞争状况的系统量化研究法构成图 系统量化法的操作流程 使用系统量化法对房地产竞争状况进行研究，需要按以下流程操作： 第一、明确产品有效竞争区域及主要竞争对手。 由于房地产开发的不动产性质，特定楼盘产品的辐射能力、影响区域往往有限，因此，在分析特定楼盘所承受的竞争压力前，需要对其有效竞争区域进行界定。 第二、对界定区域内的房地产竞争状况展开系统研究。 包括对于区域内整体竞争结构的定量研究、内部竞争结构 定量研究及定性研究。 第三、在完成对区域整体的分析后，进一步地对区域内重点竞争对手进行专项研究。 第四、综合整体竞争状况及重点竞争对手的分析，从竞争的角度给出竞争策略及产品设计意见。 上述系统量化法房地产竞争状况研究的主要流程如下图示。 图 3：系统量化研究法流程图 （二）云锦金瓯广场竞争对手分析结论 通过采用系统量化研究法，结合“云锦金瓯广场”的实际情况和攀枝花市重点楼盘研究 基本供 /销 /存状况 楼盘建筑特色及规划设计特点 等 楼盘价格体系 楼盘周边 配套及物业管理等 整体竞争结构定量 研究 内部竞争结构定量研究 整体竞争状况定性研究 竞争区域及竞争对手确定 区域整体竞争状况分析 区域内重点竞争对手研究 竞争策略及销售建议 的实际情况，得出以下结果： 有效竞争区域：攀枝花市市区 主要竞争对手： 阳光丽景、台州大厦、泰坤时代阳光、仁和春天、南山花园、上海花园等。 整体竞争状况：攀枝花整个房地产市场供求趋于稳定，销售状况比较良好，建筑类型比较齐全，但小户型却在一定程度上供应量不足。 在销售及推广方式上还停留在产品观念上，以经验销售为主，还没有形成科学系统的营销理念。 重点竞争对手：阳光丽景、台州大厦、泰坤时代阳光。 这三个楼盘都处于攀枝花市中心，其建筑形态、推广进度和本案都极为相似，但在综合实力上和本案还是存在着差距，达不到 ︱绝对值︱地产 的要求。 四、 消费者行为分析 对于 商品房的投资开发商而言，深刻 认识购房者市场的特点，准确把握购房者的购买行为，才能科学的确定商品房的销售对象，有针对性的制定产品、价格、渠道和促销策略，提高市场营销的效率，在充分满足购房者需要的前提下实现企业的发展目标。 （一）购房者购买行为模式分析要点 消费者市场涉及的内容千头万绪，从哪里入手进行分析。 市场营销学家归纳出以下几个主要问题： (who)谁是购房主体。 (why)为什么买房。 (where)什么地方买房。 (when)什么时候买房。 (what)买什么样的房。 (how)如何买房。 通过近四个月的 调查研究，得出以下分析结论。 （本次调研成功样本为 732 份） （二）攀枝花市购房者行为调查结果 谁是购房主体 购房者低龄化趋势明显，市场中坚力量稳定，年收入 3 万元左右的群体成为市场需求主体 （如图 图 5 所示）。 2 5 岁以下 4 %2 5 —3 0 岁 3 9 %3 0 —3 5 岁 1 1 %3 5 —4 5 岁 3 0 %4 5 岁以上 1 6 % 图 4： 购房群体年龄分布 图 1— 3万 33 %3— 5万 34 %8— 12万 11 %12万 以上 4%5— 8万 18 % 图 5： 购房群体年收入分布 图 为什么买房 二次置业有所上升，投资群体呈下降趋势 （如 图 6 所示）。 二次置业 41 %投资 11 %一次置业 48 % 图 6：潜在购房群体置业目的 分布 图 什么地方买房 炳草岗依旧是购房首选区域 ，仁和区渐成购房热点， 临近炳三区和学校周边房产最具投资价值（ 如图 7 所示）。 炳草岗 61%东风 4%攀密 5%仁和 25 %西区 2%其它 3% 图 7： 购房群体地点选择分布 图 什么时候买房 五一、国庆成为购房高峰，冬季比夏季看房人数多 （如图 8 所示）。 0%5%10%15%20%25%30%2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 图 8： 攀枝花市销售月份示意图 买什么样的房 高层住宅面临市场挑战、“单价 2500 元以下，总价 25 万以下”成为市场需求主流、主流户型当属 90— 110 平方米的 3 居室 （如图 9— 13 所示）。 别墅 1%高层 16 %小高层 35%多层 48 % 图 9： 购房群体住宅类型选择分布 图 150 0元 以下 18 %150 0— 200 0元 27 %200 0— 250 0元 39 %250 0— 300 0元 15 %300 0元 以上 1% 图 10： 购房群体单价选择分布 图 15万 以下 23 %15— 20万 18 %20— 25万 27 %25— 30万 16 %30— 40万 13 %40万 以上 3% 图 11： 购房群体总价选择分布 图 0%5%10%15%20%25%30%35%60平方米以下60—9090—110110—1 30130—1 50150平方米以上 图 12： 购房群体面积选择分布 图 一居室 6%二居室。