济南市商业项目市场调研报告

济南市商业项目市场调研报告内容摘要：

50 元 /月 90%以上 西部槐荫区、天桥区居 民 经四路 商业区 交通便利 传统中央商业区 大型百货 大型商场一般以联营方式扣点约 20%作为租金；一般商场租金约 180 元 /月 95%左右 全市消费者 花园路 商业区 区域中心，交通便利 二级商业区，东部商业中心 超市，咖啡店、酒吧集中区域 一般商场租金约 200元 /月 90%左右 历城、历下区居民 北园大街商业带 主要的交通枢纽 二级商业区，专业市场聚集地 家居、建材类专业市场 一般商场租金 100 元左右 /月 85%左右 鲁中（家居建材），周边居民（超市） （四）济南主要商业物业比较 表 3 济南主 要商业物业比较 物业名称 位置 规模(㎡ ) 业态形式 租售价格 (不含进场费 ) 经营方式 档次 经营范围 车位 万达购物广场 泉城路西端 约 5 万 超市、专业店、专卖店 F1 售价： 万元 F1 租价：约 300 元 /㎡ /月 一层自营 二 四层联营 高档 生活用品、家居、品牌服装 143个 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 17 页，共 52 页 中国物业服务教育网 银座商城 泺源大街与佛山街 5 万 百货商场 扣点约 20%作为租金 联营 中高档 生活用品、时尚用品 约240个 贵和购物中心 泉城路中段 万 百货商场 扣点约 25%作为租金 联营 高档 高档用品 约35个 嘉华购物广场 经二纬九 4 万 摩尔 扣点约 20%作为租金 统一经营 中高档 精品、生活用品、 约300个 百脑汇 山大路124 号 万 专业商场 租价： 120 元 /平方米 /月 统一经营 中高档 电子等科技产品 200余个 大观园商场 经四纬二路 万 百货商场 扣点约 15%作为租金 联营 中低档 百货 约50个 国美电器商城 花园路中段 万 家电连锁 租价： 100 元 /平方米 /月 连锁 中档 电器产品 约30个 （五）济南商业未来发展趋势 2020 年 2 月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划 》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将古城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。 2020 年 3 月 9 日济南市财贸办发布的《 2020 年济南市市场商业网点建设导向性意见》计划年内规划 10 处 20205000 平方米中型超市，扩大家电类、家具类、服装类等 专业店的行业范围，重点发展高科技、旅游、汽车 4S、建材超市专业店，鼓励和引导市内各区规划建设营业面积 1500平方米以上的 24 小时商务快餐超市、建设一处荟萃全国各地特色名优小吃美食城；适度发展大型综合超市，在东部产业带、东部新城、西部新城、西部片区重点培育 34 家大型综合超市；调整和控制发展百货商场，突出经营特色，转变经营业态，控制中心城区内大、中型百货店的建设。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 18 页，共 52 页 中国物业服务教育网 另外， 2020 年将加快服务业结构调整，提高服务业的档次和水平 ， 重点 培育和提高 商贸流通业、现代物流业、旅游业、会展业、新型服务业。 在内外商家纷纷进 驻济南及政府商业规划指导性要求的形势下，济南将面临又一轮商业洗牌，商业网点布局将进一步得到优化调整。 （六）泉城路商圈未来商业规划 2020 年 3 月中旬公示的 济南市泉城广场北侧地区城市 规划 设计 方案，规划范围为 济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用地面积约 公顷， 除胜利大厦、贵和购物中心、永安大厦予以保留外，其它建筑将全部拆除。 公示的 Ａ 、 Ｂ两套方案，均采用 “ 三团三廊 ” 的规划结构模式，形成 “ 三纵一横 ” 的环形交通系统，新建部分总建筑面积均在 30万平方米以上。 图 8 泉城广场北侧规划区域现状 按照目 前被业内看好的 A 套 方案，由东向西将通过内部道路分成三组建筑群，建筑高度分为 15 米、 30 米、 45 米和 50 米四个层次。 按照设计方案， 寓意“天圆地方”的 主体 建筑 东西长 200 米，南北进深 150 米， 45 米高的矩形体块中嵌入一具有凝聚力的圆环 建筑体， 内部布置四个内庭院， 以解决自然通风采光，屋顶设置观景平台，建筑 体量居 山东省 第一。 图 9 泉城广场北侧规划示意图及“天圆地方”主题建筑效果图 功能配置上一至三层为大型购物中心，四至十一层为商务办公、商务公寓、会议中心、健身中心等，十二、十三层为圆形的景观餐厅、娱乐中心及 观光厅。 屋面可设置娱乐中心、观光平台及景观餐厅，由专门的电梯直达。 新规划的出台及公示显示了政府在泉城路 — 泉城广场商圈建设上的重视程度，也预示了泉城路商圈将进行自商业街改造以来又一轮商业资源的整合。 结论：纵观济南商业发展历程、现状及未来发展趋势，原有商圈大多是经过多年由市场自发形成的，长期的发展沉淀了极深的商业价值，具有一定的市场知名度，诸如经四路商圈、原泉城路商圈、文化西路商圈、花 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 19 页，共 52 页 中国物业服务教育网 园路 — 老东门商圈等。 这些商圈存在业态业种布局凌乱，规模小，服务档次参差不一，无统一对外形象，整体品牌知名度较低等弊端。 基于 此，政府以新一轮城市建设为契机，出台各项商业网点规划方面的文件，以及进行大型商业项目规划公示等措施，均已显示政府在改善现有商业业态布局、提升商圈价值方面的决心。 第二节 二、各类商业物业主要特征 （一）大型商厦物业的主要特征 规模化 大型商厦经营面积均超过 1 万平方米，是规模化、集约化的物业项目。 多功能性 大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公为一体的商业物业，能满足人们多种消费需求，诸如深圳地王大厦、广州广百新翼。 位于上海市中心商圈南京西路的恒隆广场，地下一层是美食广场，经营天南地北名 食，一至四层是大型购物中心，经营世界名牌、精品百货，五层经营中西餐馆，六层是空中花园，两座高层分别是甲级写字楼和酒店，是典型的多功能大型商厦。 购物中心形式 大型商厦规模较大，地理位置优越，易于形成新的购物中心和消费中心。 我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。 目前在全国风起云涌的 SHOPPING MALL 建造运动，就是集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、旅游等多 项功能于一体的大型一站式消费中心。 （二）专业市场物业的特征 专业经营 专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。 商贸结合 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 20 页，共 52 页 中国物业服务教育网 专业市场以批发业务为主，主要面向机关团体企业的大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。 专业商业街 专业市场形成商业街有两种形式：一是专业市场规模大才能营造成行成市的商业氛围，故选址多在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临，如位于 广州大道南的天雄布匹市场、洛溪五金市场都是很有名气的专业市场；二是城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场，仅在广州市越秀区已形成了 10 多条全国闻名的专业商业街，如著名的一德路海味干果食品专业街、站前路服装专业街等。 （三）社区商铺物业的主要特征 商住混合 社区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是社区商铺最明显的特点。 由于我国汽车普及率非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费便成了中国人的生活习惯 和消费传统。 商铺规模受社区开发状况制约 社区商铺的规模与社区规模和入住人口成正比，社区规模和发展商实力制约着社区商铺的规模，如社区发展商实力雄厚，社区规模较大，入住业主人数较多，则社区商铺规模可适当扩大；反之，社区属中小型，入住人口较少，则要控制社区商铺开发规模。 小型店铺 社区商铺多以经营日常服务零售业，以服务社区住户为主，小型店铺已足可以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 21 页，共 52 页 中国物业服务教育网 第四章 第三部分 济南市主要商业物业调查 济南市目前主要商场有银座商城、华联商厦、嘉华购物广场、银座购物广场、贵和购物中心 、贵和商厦、人民商场等，大型超市有银座超市、大润发、世纪联华、沃尔玛以及即将开业的家乐福等。 我们选取了 9 家与项目关联性较大的商业物业进行调查。 详见附件。 图 10 贵和商厦及贵和购物中心实景 图 11 泉城广场负一层银座购物广场下沉式广场及银座商城 结论：在商场中，银座商城与贵和购物中心定位为高档，银座购物广场、贵和商厦、嘉华购物广场定位于中高档，人民商场、华联商厦、大观园商城定位中档。 在业态设计上，均以女性消费品为主。 在竞争格局上，银座商城与贵和购物中心同为高档消费品，银座购物广场与贵和商厦、嘉华购物 广场争夺中高档消费客户，人民商场、华联商厦、大观园商城抢食中段消费利润。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 22 页，共 52 页 中国物业服务教育网 第五章 第四部分 济南市商业物业租售价格 第一节 一、泉城路周边商业物业租售价格 位于济南金街西首的万达商业广场首层精品步行街销售价格达 5 万元/平方米，均价达 万元 /平方米，突破金街竞买最高价 29798 元 /平方米，创济南商业物业售价新高。 虽然目前泉城路商业街由于规划设计等诸多方面的原因，改造后的泉城路人流还不如改造前的泉城路，各经营商家的效益并不是很好，由此也影响到各商业物业的租售价格水平，但泉城第一商业街的价值还是不容忽视的。 由于经营状 况大不如预期，万达广场首层精品步行街商铺租价普偏呈现下降趋势。 目前整体租价水平为 300 元 /平方米 /月，合 3600 元 /平方米/年。 个别内部商铺每平米年租价达到 1022 元，远远低于最初对租金水平的预期。 图 12 泉城路西首三联家电及万达沃尔玛商业广场 就泉城路整体而言，租价水平走势由西向东逐渐降低，每平米年租金从西头齐鲁金店对面稻草人门面房 7920 元（ 元 /平米 /日）降到省政协东南向泉城路南一商业门面房 1643 元（ 元 /平米 /日），在县西巷 —舜井街 — 泉城路路口附近，每平米年租金在 30003200 元（ 元 /平米 /日）。 各商业物业租售价详见附表 3。 启示：按商业物业市场销售价格为同期 10 年期租金水平进行估算，泉城路商业物业的销售价格在 万元 /平方米，县西巷南端商业物业售价水平约在 3 万元 /平方米。 第二节 二、经四路沿线商业物业租售价格 (一 )经四路商业街 经四路商业街隶属济南市市中区，全长约 450米，其经营模式主要以沿街门面租赁形式，经营业态以中、低服装零售为主。 现有商铺 48 间左右，面积从 6 平米 200 平米不等，主力面积在 1520 平米左右。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 23 页，共 52 页 中国物业服务教育网 经四路商业街创建于上世纪 80 年代末，经四路 尚未拓宽，东西狭长，南北面窄。 店铺主要分布于街道北侧，众多商家中多数以经营皮鞋，箱包为主。 90年代初，根据市政规划，该街道拓宽，经营业态有所改变，主要以中档、时尚服饰为主。 当时，该路段经营规模仅次于泉城路商业街，为济南主要的购物街区。 99 年初，随着市场的竞争逐步激烈，多数商家开始从事经营低档货品，逐渐将该路段的经营业态，客户群改变。 同时，地下人防商城开始运营，在两年多。