房地产开发工程管理大纲

房地产开发工程管理大纲内容摘要：

（ 1） 外墙饰面工程，应考虑铝合金门窗安装位置及门窗尺寸是否与外墙砖的模数相匹配。 事前应组织主体施工单位及铝合金门窗安装单位召开专题会议，做到施工难点解决于施工前，施工质量问题解决于施工中。 （ 2） 室内各安装和装修分部分项工程（如电梯安装、入户门安装、阳台门安装、防火门安装、消防栓安装、电梯前室地面施工、户内地面施工、消防楼梯地面施工、电梯前 室的各种强弱电及消防的开关按钮底 盒安装、户内强弱电底盒安装）施工前，应以统一的标高控制线及相关图纸确定各部位标高，并逐层以书面形式向各专业施工单位进行交底。 防止标高控制不准确，导致电梯门、入户门、阳台门、防火门的标高及消防箱、开关插座的高度不符合要求。 （ 3） 外墙饰面砖、铝合金窗、拦杆等的施工应安排施工单位先做样板； （ 4） 外墙清洗时，应检查清洗单位所使用的外墙清洗液，严禁有腐蚀液体。 清洗时，不得污染和腐蚀外墙上安装的排水管道、煤气管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蚀铝合金门窗、空调百叶窗、阳台栏杆。 （ 5） 塔吊、提升机等垂直运输设备拆除前，工程部应审 批施工单位的专项拆除方案及拆除计划，拆除时应安排监理人员对拆除施工的安全措施进行检查。 3. 应协调的问题 （ 1） 内墙 抹灰施工前应先进行打点、冲筋，水电专业根据打点、冲筋在墙体内预埋线管和底盒。 否则将造成：一来重新开槽，浪费了大量的人工，也会导致现场文明施工搞不好；二来提前安装线管和底盒，会导致底盒突出墙面，或凹进去很深，不符合精品工程的要求。 （ 2） 本阶段涉及到的场地移交工作很多，一方面要了解后续安装专业的实际场地需求，另一方面要按计划督促各施工单位按时移交场地和施工作业面。 涉及场地移交的主要有：电梯机房、发电机房、高压开 关房、变压器房、低压配电房、水泵房、风机房、混凝土结构水箱、消防控制中心（兼监控中心）、电梯底坑、电梯井、水管井、强电管井、弱电管井等。 涉及到主体施工单位与其它专业分包单位进行工作面移交的有：防火门安装、铝合金门窗安装、阳台栏杆安装入户门安装、销售样板房、电梯前室、首层大堂豪华装修等。 12 七 . 装修施工阶段工作要点 1. 准备工作 （ 1） 豪华装修开工前，项目 工程 部应 应组织 对室内部分土建交工质量进行全数检查验收，并要求主体施工单位和豪装施工单位办理场地移交手续。 检查内容包括混凝土结构外形质量，砌体质量，抹灰质量，铝合金门窗安装和 塞缝质量，预留门洞口尺寸及位置，阳台栏杆的安装质量，电气线管和底盒预埋质量，给排水管道安装和保护质量，空调套管安装质量。 避免装修施工完成后或进行中，由于主体或毛坯的施工质量问题，使装修的观感达不到要求，不得不对主体或毛坯进行返工处理，这样既对主体施工单位和豪装施工单位造成了经济损失，也对豪装工期产生影响。 （对备案验收后才进行的全装修同样如此） （ 2） 豪华装修各工序施工前，工程部应向施工单位进行质量标准交底。 （ 3） 交接验收时，应对已施工的给水管道重新试压。 2. 应注意的事项 （ 1） 在豪华装修中，实行样板先行制度。 样板施工完毕，涉 及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的公司领导审批。 而涉及外观效果的，应报主管设计的公司领导审批，特殊部位报 总经理 审批。 未经批准不能大面积铺开施工。 （ 2） 项目 工程 部应对所有进场的装修及安装材料进行 与封样材料的 质量 验收 并书面确认 ，质量验收包括检查材料是否与样板相符、板材和型材的厚度（壁厚）是否与设计文件相符，书面验收应检查材料的检验报告和出厂合格证，检验报告要求在有效期内，复印件复印后应盖有材料生产厂家的章印 ，必要时应做破坏性实验。 （ 3） 木门的入场验收应检查整体外观质量、尺寸、厚度，骨架的材质，饰面板的材质、 厚度，制作工艺。 （ 4） 卫生间和厨房墙身和地面瓷片施工完成后应办理工序验收手续。 （ 5） 门套安装木线前，应对门套的安装质量和塞缝质量进行隐蔽验收。 （ 6） 木地板饰面地面，在木地板施工前，应对地面找平层进行隐蔽验收。 （ 7） 装修施工期间应做好公共区域、电梯轿箱、入户门、阳台铝合金门及门框的成品保护工作。 严禁在已装修好的首层大堂、电梯厅、电梯前室使用金属轮毂的手推车，大堂及首层电梯厅通道应采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，电梯轿箱、电梯门套、入户门及门套应采用夹板包裹，阳台铝合金门及门下框应有保护措施。 （ 8） 散体物料及垃圾应采用袋装 搬运，严禁高空抛物，施工污水必须在塑料桶内静置沉淀后方可通过地漏排放，严禁直接向排水管道、排污（粪）管道倾倒施工污水。 （ 9） 地面砖铺贴完成后应立即采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，严禁在铺好砖的地面堆沙。 （ 10） 木地板铺贴完成后应立即用塑料薄膜或彩条布覆盖，并在四周用胶带固定。 （ 11） 油漆施工和焊接施工应有防止门套、铝合金门窗、木地板、窗台石地面砖、开关面板、洁具、灯具等的污染措施。 13 八 . 配套施工主要控制要点 1. 施工插入点 （ 1） 靠近建筑物的化粪池、隔油池等地下构筑物宜在建筑物基础（地下室）的施工过程中插入，有利于节省工期和减少投 资。 （ 2） 在工期紧张的情况下，应注意路网施工后，种植土、大型苗木运输的需要。 2. 工程部必须组织各安装施工单位进行综合管线平衡现场交底，并形成书面记录。 3. 配套场地移交园林施工前，应完成室外给排水管道和燃气管道安装及功能性试验，完成强弱电套管敷设，并办理场地移交手续，做好地下管线成品保护交底工作。 九 . 竣工验收及交房 阶段主要工作要点 1． 工程部组织做好阶段验收，单体内部验收，各专业内部验收，单体质监验收，专业验收，移交物业验收。 2． 单体验收详见《工程质量分户验收 规定 》 第二部分 工程管理 规定 一、 旁站管理规定 为保证工程质量， 工程部 督促监理执行监理细则进行旁站， 一般情况下 派员参加旁站 ， 以下分项 、 分部工程施工过程均必须实行旁站监理， 但不限于所列： 工程桩施工、护壁工程施工、钢结构吊装施工、关键部位装修、重要设备安装、砼浇捣施工、 重要隐蔽工程施工、施工情况和工艺要求特殊的工程以及工程部经理 认为有必要实行旁站监理的工程。 旁站 必须依据施工图纸、施工合同、施工规范、施工方案 及监理细则 等进行。 1. 工程部经理应根据工程 施工 阶段 视情况安排人员进行必要的旁站监理。 2. 对工程桩施工和护壁工程施工实行旁站时，专业 工程师须对施工机械、施工方法、施工安全和施工质 量进行全过程旁站监理。 3. 对钢结构吊装旁站时，专业 工程师必须检查吊装顺序、构件编号以及吊装的安全措施，并按规定检查螺栓扭紧力度、焊缝情况，对吊装实行全过程旁站监理。 4. 对关键部位装修、重要设备 安装等旁站时，专业 工程师必须针对施工工艺、特点和特殊要求进行全过程旁站监理。 5. 对隐蔽工程旁站时，专业工程师必须进行全过程旁站监理，每个分项隐蔽工程由专业工程师确认并经监理签证后 ，方可进行下一道工序的施工。 6. 对砼浇捣旁站时，专业 工程师必须检查模板、配制钢筋、砼配合比、搅拌时间、坍落度、振捣情况、施工缝预留、预埋件位置、运输工 具等是否符合要求，并对整个浇注过程进行旁站监理。 14 7. 施工情况特殊、工艺要求特殊及 工程部经理认为有必要实行旁站 时，应针对项目具体特殊要求和质量控制点 安排专业 工程师进行旁站监理。 8. 旁站人员应当认证履行职责，对需要实施旁站的关键部位、关键工序在施工现场跟班监督，及时发现和处理旁站过程中出现的质量问题，如实准确地做好旁站记录。 凡旁站人员和施工企业现场质检人员未在旁站 记录（见附件）上签字的，不得进行下一道工序施工。 9. 在旁站过程中，专业工程师 必须加强对现场巡视、监督与检查，发现施工企业有违反工程建设强制性标准行为的，有权 责令施工企业立即整改； 发现其施工活动已经或者可能危及工程质量的，应当及时 报告， 并及时通报工程部经理确定采取 应急措施。 10. 工程部 资料员负责对旁站 有关质量记录（包括图片记录）进行收集、保管和归案。 二、 计划管理 、合同管理 详见 公司 《 计划管理制度 》 、《合同管理制度》、《工程款支付制度》、《资金计划管理制度》 三、 施工图、 变更、签证、结算管理 1． 工程部各专业施工图数量不得少于 2 套，其中有 1套用于工程部存档， 1套用于现场 日常工作需要。 2． 盖审图和规划章 的图纸 全部留存档案做竣工备案用， 存档的图纸由资料员负责保管 ， 用于现场日常工作的图纸应装订成册，方便查阅。 3． 工程部收到施工图 /设计变更通知单后，应在 24小时内在施工图收发台帐 /设计变更通知单上登记，施工单位收到施工图 /设计变更通知单后，应在台帐上签字确认，并记录接收时间，时间单位精确到小时。 4． 被替代作废的施工图，应做出明显标识，并不得和新图存放在同一处，已发给施工单位的应在发放新图的同时收回 或盖作废章。 5． 工程部收到设计变更后， 进行内部审核会签， 专业工程师应在 72小时内，将变更内容在项目部存档原图上标注，并将其中一份变更单交资料员存档。 6． 变更 、签证、结算程序 详见《变更 、 签证 、 结算管理制度》 四、 检查、验收管理 检查、验收 详见 《工地检查验收制度》 ，《材料 使用 许可 证 》 的流程以 附表 执行，并在现场建立材料样板封样间。 15 五、 现场项目《监理日志》记录规定 工程部经理应 不 定期 按以下内容 检查 《 监理日志 》，工程部现场 参照此规定建立现场 甲方的 《项目 监理日记 》 监理日志是工程实施过程中监理工作的原始记录和最真实的工作依据，是项目 管理工作状况的综合反映， 它作为监理的工程跟踪资料是监理资料的重要组成部分，其内容必须真实、准确、全面。 1 监理日志分类与填写 监理日志可分项目监理日志和专业监 理日志，每个工程项目必须设项目监理日志，对于专业不复杂的工程项目，由项目总监理工程师确定亦可取消专业监理日志，只设项目监理日志。 ，平行记载并归档。 专业监理日志由专业监理工程师填写，定期由项目总监理工程师审阅并逐日签字；项目监理日志可与主要专业（如土建专业）监理日志合并，由项目总监理工程师或项目总监理工程师指定专人当日填写，项目总监理工程师每日签阅。 2 专业监理日志记录内容 记录当天日期、气温及天气情况（分上午、下午及晚上）。 工作情况 记录当天施工部位、施工内容、施工进度、施工班组及作业人数。 施工进度除应记录本日开始的施工内容、正在施工的内容及结束的施工内容外，还应记录留置试块的编号（与施工部位对应）。 重要的隐蔽工程验收、施工试验、检测等应予摘要记录，以备检索。 记录当天建筑材料（含构配件、设备）进场情况，填写材料（含构配件、设备）名称、规格型号、数量、所用部位、取样送检委托单号、试验合格与否（补填）、验证情况、不合格材料处理等。 记录当天施工机械运转情况， 填写机械名称、规格型号、数量及机械运转是否正常，若出现异常，应注明原因。 （安全）问题的发现和处理 监理人员应做好旁站、巡视和平行检验等现场工作。 现场监理工作要深入、细致，这样才能及时发现问题、解决问题，监理人员应在当天现场检查工作结束后，按不同施工部位、不同工序进行分类整理，并按时间顺序记录当日主要监理工作及监理在现场发现及监理予见到的问题，并应逐条记录监理所采取的措施及处理结果，对于当日没有结果的问题，应在以后的监理日志中得到明确反映。 当日收发文号 、收发文的主题以及重要文件的内容摘要，包括收到的各方要求、请示来文和当日 签发的监理指令（如指令单、通知单、联系单）、监理报表（各种施工单位报审表及监理签证等），并应逐一说明监理落实处理上述收发文的情况。 16 3 项目监理日志记录内容 记录当天日期、气温及天气情况（分上午、下午及晚上）。 记录主要专业相应施工工作情况。 志合并的主要专业监理工作情况，内容可比照专业监理日志中相应要求填写。 ，项目监理日志应予记载。 ，对于重大监理事件，应予详细记载。 4 监理日志记录注意事项 、气象情况 有些监理日志往往只记录时间，而忽视气象记录，其实气象情况与工程质量有直接关系。 因此，监理日志除写明日期，还应详细记录当日气象情况（包括气温、晴、雨、雪、风力等天气情况）及因天气 原因而延误的工期情况。 做好现场巡查，真实、准确、全面地记录工程相关问题 监理人员在书写监理日记之前，必须做好现场巡查，增加巡查次数，提高巡查质量，巡查结束后按不同专业、不同施工部位进行分类整理，最后工整地书写监理日记，并做记录人的签名工作。 记录监理日记时，要真实、准确、全面地反映与工程相关的一切问题 (包括“三控制、二管理、一协调”）。 “关闭” 监理人员在记监理日志时，往往只记录工程存在的问题，而没有记录问题的解决，从而存在“缺口”。 发现问题是监理人员经验和观察力的表 现，而解决问题是监理人员能力和水平的体现，是监理的价值所在。 在监理工作中．并不只是发现问题，更重要的是怎样科学合理地解决问题。 所以监理日记要记录好发现的问题、解决的方法以及整改的过程和程度。 所以，监理日志应记录所发现的。