房地产业-房地产企业营业税、土地增值税、所得税和经济合同签订与节税战略思考

房地产业-房地产企业营业税、土地增值税、所得税和经济合同签订与节税战略思考内容摘要：

款在内。 ② 财税〔 2020〕 177 号 （ 已经于 2020 年 5 月 28 日被 财税[2020]61 号文件宣布 自 2020 年 1 月日起 全文 作废） ： 纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定 营业税扣缴义务人： A、 建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。 精品资料网（ 25 万份精华管理资料， 2 万多集管理视频讲座 精品资料网（ 专业提供企管培训资料 B、 纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人： a、 纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的； b、 纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。 （ 3） 执法过程中存在的问题： ① 政策适用过程错误。 首先《征管法》第四条第三款规定：“ 法律、行政法 规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣 缴义务人”。 按此规定只有《营业税暂行条例》设定的扣缴义务人才是法定的。 按照旧《细则》第 二十九条规定，只有第二十九条本身规定的代扣代缴行为才属于旧《条例》第十一条设定的“财政部规定的其他扣缴义务人”的条件。 财税【 2020】 177号文件，规定的扣缴义务人除条例、细则已明确的外，不符合《营业税暂行条例》设定的“国家财政部规定的其他扣缴义务人”的条件，因此不属于法定扣缴务人。 只能理解为是税务机关为了加强征管采取的一种措施。 既然不是法定扣缴，税务机关就有必要事先进行纳税辅导。 并履行必要的征管程序。 让纳税人知道“税务 机关可以要求纳税人进行代扣代缴”，然后再要求其代扣代缴。 而且执行代扣代缴规定必须规范。 精品资料网（ 25 万份精华管理资料， 2 万多集管理视频讲座 精品资料网（ 专业提供企管培训资料 ② 处理结果错误。 第一、房地产企业不是“建筑营业税”纳税主体，不应承当建筑业纳税义务。 即便是实际纳税时，税务机关开具的是代扣代缴凭证，但是实际税负还是转嫁到了房地产企业身上。 建筑企业不可能出这笔钱。 第二、从企业所得税的角度考虑，《企业所得税法》第八条规定：“ 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。 因此，只要企业能够证明其业务的真实性，并取得了合法 票据，税务机关无权决定其发生的支出不予扣除。 第三、营业税条例第六十九条规定：“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款”。 根据此规定，扣缴义务人既没有负责追缴税款的义务，也没有代垫税款的义务。 税务机关只能就其未扣缴税款处以百分之五十以上三倍以下的罚款。 但是需要说明的是，税务机关在此之前是否对扣缴义务人进行过纳税辅导，扣缴义务人是否知道具有扣缴义务是处理问题的关键。 如果税务机关未做过相应辅导，就不能追究扣缴义务人责任。 如果做过纳税辅导，扣缴义务人就应该承担相应法律责任，接受“百分之五十以上三倍以下的罚款”的处罚实施。 但是无论如何让房地产企业代为缴纳建筑业营业税都是不正确的，让其到税务机关换票更是不正确的。 精品资料网（ 25 万份精华管理资料， 2 万多集管理视频讲座 精品资料网（ 专业提供企管培训资料 ③ 造成征管错误的根源： 第一、造成征管错误的根源主要在于地税机关的征管办法。 税务机关实行：“定律征收、以票控税”是造成这种局面的主要原因。 实行“以票控税”后，税务机关只就建筑业营业税纳税人到税务机关开票部分的营业额征收营业税。 纳税人不开票就不征税。 而纳税人仅就与房地产企业结算的工程款（不含材料费）开票，所以造成材料款 部分少缴了营业税。 第二、税务机关工作人员怠于行使本职职务，是造成这种局面的另一个原因。 目前，“甲供材”情况比较普遍，税务机关早就知道。 如果在外地施工队伍到本地进行施工报验同时，就做好纳税和扣缴税款等相应事项的辅导。 明确告知“无论施工合同怎样签署，建筑业的营业额都应包括 工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款”。 并在平时加强监督与管理，就不会出现类似以上情况。 说严重点，在某种程度上发生以上情况完全是由于“税务机关乱作为”、“税务机关人员不作为”造成的。 因为他们不愿承担这 样的责任，所以就千方百计的将责任转嫁到纳税人身上。 第三、某些纳税人、扣缴义务人法律意识淡薄也是一个主要原因。 （ 4） 如何看待新《条例》、《细则》对“代扣代缴营业税”规定的修改： 精品资料网（ 25 万份精华管理资料， 2 万多集管理视频讲座 精品资料网（ 专业提供企管培训资料 新《细则》取消了对《条例》设定的 “ 国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人”的解释，主要从以下方面考虑： 第一、新《条例》对纳税地点作了修订，由原来的大部分以“劳务发生地”为纳税地点，改为除“提供建筑业劳务”、“转让土地使用权”、“销售、出租不动产”在劳务发生地、土地使用权所在地、不动产所在地纳税外，其他全部在“其机构所在地或 者居住地”纳税。 第二、新《细则》规定：“扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款”。 依据以上规定，以“劳务发生地”为为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点不矛盾；而对于以“机构所在地和居住地”为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点就相互矛盾。 因此新税法取消了原来的有关代扣代缴营业税的规定。 至于取消建筑业“实行分包、转包”营业税代扣代缴规定，一是“转包业务”按照现行法律被视为非法经营，不允许存在；二是分包人如果不属于“非法分包”，应属于 正常的纳税义务人，应就其分包的营业额主动到税务机关申报纳税，不需要由总包单位代扣代缴营业税。 如果是非法分包，也应该是非法行为，与“转包”行为一样不允许存在。 至于新《条例》第十一条规定的“ 国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人 精品资料网（ 25 万份精华管理资料， 2 万多集管理视频讲座 精品资料网（ 专业提供企管培训资料 只能视为“为以后制定政策留有余地”。 根据以上分析，在国务院财政、税务主管部门没有做出新的规定之前，除《条例》第十一条第一款规定外，税务机关不得就任何业务、要求任何单位和个人代扣代缴营业税。 “甲供材”的问题，税务机关必须无条件的承认。 （ 十一 ） “建筑业纳税义务发生时间”新规定： 旧《细则》规定： 第九条 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 第二十八条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 纳税人有本细则第四条所称自建行为的其自建行为的纳税义务发生的时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。 新 《条例》、 《细则》规定： 《条例》 第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税 人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。 精品资料网（ 25 万份精华管理资料， 2 万多集管理视频讲座 精品资料网（ 专业提供企管培训资料 营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。 《细则》 第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动 产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。 纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。 新旧对比： （ 1） 增设了“国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定”的条款； （ 2） 明确了“营业税扣缴义务发生时间为纳税人营 业税纳税义务发生的当天”； 精品资料网（ 25 万份精华管理资料， 2 万多集管理视频讲座 精品资料网（ 专业提供企管培训资料 （ 3） 明确了 “收讫营业收入款项” 、 “取得索取营业收入款项凭据的当天”概念； （ 4） 明确了“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”； （ 5） 增加了将“土地使用权”无偿赠送他人纳税义务发生时间的规定； （ 6） 销售自建建筑物的纳税义务发生时间由原来的“收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天”改为“销售自建建筑物的纳税义务发生时间”。 以上变化尤需注意的是：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天”的规定。 这一规定将在很大程度上改变建筑业纳税人的计税方式。 十二 、 “纳税地点”新规定： 旧《细则》规定： 《条例》第十二条 ：营业税纳税地点： （ 1） 纳税人提供应税劳务，应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税。 纳税人从事运输业务，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。 （ 2） 纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。 纳税人转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。 精品资料网（ 25 万份精华管理资料， 2 万多集管理视频讲座 精品资料网（ 专业提供企管培训资料 （ 3） 纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。 《细则》 第三十条：纳 税人提供的应税劳务发生在外县（市），应向劳务发生的主管税务机关申报纳税而未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。 第三十一条：纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的，向其机构所在地主管税务机关申报纳税。 第三十二条：纳税人在本省、自治区、直辖市范围内发生应税行为，其纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 新《细则》规定： 条例第十四条 ：营业税纳税地点： （ 1） 纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。 但是，纳税人提供的建筑业劳务 以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。 （ 2） 纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。 但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。 （ 3） 纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。 精品资料网（ 25 万份精华管理资料， 2 万多集管理视频讲座 精品资料网（ 专业提供企管培训资料 （ 4） 扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。 细则第二十六条 ： 按照条例第十四条规定，纳税人应当向应税劳务发生地、土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自 应当申报纳税之月起超过 6 个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。 新旧对比： （ 1） 除了“提供建筑业劳务” “转让土地使用权”、“销售、出租不动产”在劳务发生地、土地使用权所在地、不动产所在地纳税外，其他全部在“其机构所在地或者居住地”纳税。 （ 2） 新《条例》、《细则》关于跨省工程建筑业营业税纳税地点没有单独解释，说明跨省工程建筑业营业税不再“向其机构所在地主管税务机关申报纳税”，也改为“向劳务发生地缴纳”。 第二节 营业税（物业管理公司收入及营业税相关规定） 如 何区分物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、物业代收收入。 财基字【 1998】 7 号： 物业管理公司的收入包括： 主营业务收入和其他业务收入。 （ 1） 主营业务收入 ： 包括物业管理收入、物业经营收入 、 物业大修收入。 精品资料网（ 25 万份精华管理资料， 2 万多集管理视频讲座 精品资料网（ 专业提供企管培训资料 ① 物业管理收入 ： 是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。 ② 物业经营收入 ： 是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。 ③ 物 业大修收入 ： 是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用。