戴德梁行：玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告

戴德梁行：玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告内容摘要：

........................................................ 76 ..................................................................................................................... 76 ..................................................................................................................... 77 ..................................................................................................................... 78 4 ................................................................................................................. 81 .............................................................................................................. 81 .............................................................................................................. 81 .............................................................................................................. 81 .............................................................................................................. 83 ................................................................................................................. 84 ............................................................................................................................ 84 .................................................................................................................. 85 项目位于玉溪市红塔区红塔大道与东风路交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道，北至瓦窑十二组民房，占地 ，规划总建筑面积约 ，项目有双向 4 路公交车可到。 项目现状为待开发用地 . 研究目的  研究项目相关物业的市场状况，判别项目的市场前景，寻找项目的市场空 间，确定项目的市场定位。  发掘各种有利资源，运用行之有效的招商、推广、销售策略，实现项目市场价值最大化。 . 研究方法 本报告 通过 分析玉溪市及各县区宏观经济、人口状况、房地产市场状况、区域现状及有关规划、各商圈相关物业发展状况、消费者及商户需求特征等因素对项目发展的影响，结合项目自身的条件、规划要素，判别项目的市场前景，及确定项目的市场定位，提出项目建筑规划修改建议；梳理各种对项目发展的利弊因素，扬长避短，提出行之有效的 招商、推广、销售策略建议，实现项目最大的市场价值。 具体采用的研究方法有： 研究方法一：定量定 性分析法 5 根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、城市 规划 和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访等形式，广泛搜集有关房地产数据，结合 消费者及商户需求特征分析结果， 对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。 研究方法二：取证法 在研究中，我们将通过对先进案例的深入剖析，揭示同类型物业的发展轨迹，去芜存青，为项目发展提供 良好 的参考经验。 研究方法三：类比法 在本次研究中，我司通过考察当 地及昆明各种类型的商业物业，通过对其优劣势的分析，并结合我司积累的 商业 地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争对手的发展现状以及其成功与失败之处，使项目能够扬长避短。 . 相关经济技术指标 项目有关的经济技术指标如下： 序号 主要技术经济指标 参数 单位 备注 1 项目总用地面积 17,840 平方米 建筑用地面积 8,976 平方米 按 绿化用地面积 1,133 平方米 按 亩折算 停车场用地面积 8,864 平方米 按 2 容积率 3 总建筑面积 44, 平方米 地上商场建筑面积 27, 平方米 共四层 首层商场建筑面积 7, 平方米 二层商场建筑面积 7, 平方米 三层商场建筑面积 6, 平方米 四层商场建筑面积 6, 平方米 地下商场 (沃尔玛 )建筑面积 17,414 平方米 一层 6 . 国民 经济经济发展情况分析 . 国民生产总值  近年 GDP 总量增长势头受阻，非烟 GDP 持续增长 玉溪市近年来整体经济增长势头明显偏低，尤其是 2020 年还有较大幅度的下降，至 2020 年才有一定幅度的回升。 其中的主要原因是玉溪市的支柱产业烟草业连年呈下降趋势； 扣除烟草业 GDP 后的非烟 GDP 则保持着连续多年的增长势头。 . 产业结构  产业结构以第二产业为主 玉溪市的产业结构以第二产业为主，其中又以烟草业占较大份额，烟草在玉溪市的 GDP 中占据了过半的份额，显示出其经济结构较为单一，与此相比，第三产业所占比例 较小。  支柱产业烟草业占据半壁江山，但其所占比例在持续降低 玉溪市历年GDP 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年亿元玉溪市产业结构第一产业11%第二产业66%第三产业23% 7 烟草业是玉溪市的支柱产业，亚洲最大卷烟生产企业玉溪卷烟厂坐落于此，玉溪卷烟厂为玉溪的发展提供了强劲的推动力，但随着经济的发展，烟草业在GDP 中所占比重正在逐渐减小，这一方面是玉溪卷烟厂的生产和销售绝对值有所下降，另一方面，玉溪市的其他产业在这几年中表现出较为强劲的增长势头，显示出玉溪市整体经济对烟草业的依赖程度有所下降，这对于玉溪市整体经济、产业结构的调整，增强经济活力有着积极的作用。  投资力度继续加大，投资结构 进一步改善 2020 年全年完成全社会固定资产投资 亿元，较 2020 年增长 %；其中国有单位投资 29 亿元，约占总投资规模的 %，投资规模较上年下降约%；城镇集体投资 亿元，较上年下降 %；非公有制经济投资 29亿元，增长 %，在总投资中的比例也由上年的 %增长到 %，可以看出，玉溪市非公有制经济有着较强的投资活力。 从投资类型看，基本建设投资 25 亿元，更新改造投资 亿元；房地产开发投资 亿元；其他投资 亿元。 投资力度的加大，有助于推动经济在未来的 几年里持续、健康地发展。  消费品市场持续稳定增长 2020 年全年实现社会消费品零售总额 亿元，增长 %。 从经济类型看，国有经济实现消费品零售额 ，下降 %，其表现连续多年呈下降趋势；集体经济实现 亿元，增长 %，私营经济实现 玉溪市卷烟在GDP中的比重%%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 8 亿元，增长 %；个体经济实现 %；其他经济实现 ，增长 %。 从城乡市场看：市区实现消费品零售额 ，同比增长 %，约占全市的 %；县区实现 ，增长 %，约占全市总额的 30%； 县以下实现 亿元，增长 %。  云南省第二大经济重镇，多项经济指标列西部前列 玉溪市除全社会固定资产投资额及实际利用外资在省内分别排名 5 位外，其他各项经济指标的排名均在第 2 位，成为云南省仅次于昆明的经济重镇。 从玉溪市在西部城市的排名来看，玉溪市以排名西部第 33 位的总人口，取得了财政总收入、地方财政总收入和人均地方财政收入排名均在前 10 位的好成绩，此外， GDP 总额、人均 GDP、城镇居民人均可支配收入及人均储蓄等的排名也在前 20 位。 但同时也可看到，玉溪市人均购买消费品的排名较为靠后，显示出玉溪市 的消费水平与其居民收入、储蓄并不相称；而全社会固定资产投资额较为靠后，则可能会影响到其今后经济增长的速度。 表：玉溪经济在省内及西部的排名 指 标 玉溪 云南 省内 城市排名 西部 城市排名 GDP 总额（亿元） 2 17 人均 GDP 13898 5647 2 11 财政总收入（亿元） 510 4 地方财政收入（亿元） 2 9 人均地方财政收入 5546 526 2 7 全社会固定资产投资额（亿元） 4 32 城镇居民人均可支配收入 7706 7644 16 人均储蓄 7018 4057 2 19 人均购买消费品 1976 1797 2 31 在岗职工平均工资 14515 12870 2 9 实际利用外资（万美元） 844 16752 5 31 城镇居民恩格尔系数  玉溪市的经济重心主要集中在红塔区 从各县区的经济总量看，以红塔区的经济总量最大，以占玉溪市 %的人口，完成了玉溪市 %的国民生产总值，其次分别为通海县和江川县；从人均 GDP 看 ，红塔区同样最高，远高于其后的通海县及峨山县，增长速度则以新平和峨山两县最为强劲。 表：各县区经济状况 GDP 总值 人均 GDP（元） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合计 2730769 2864738 13360 13898 红塔区 1816534 1940618 47158 49682 江川县 138458 145737 5325 5559 澄江县 85516 95305 5685 6234 通海县 177128 193419 6684 7262 华宁县 101076 111285 5065 5536 易门县 103574 112689 5959 6475 峨山县 90342 100797 6080 6761 新平县 80086 90352 3001 3358 元江县 93040 101251 4781 5167 . 人口分布、增长及变迁情况  人口增长率降低，流动少 2020 年全市年末总人口为 万人，增长率为 ‰ ，增长速度较上年有所降低，这其中以人口的自然增长为主，人口的机械增长率接近于零；在总人口中， 农业人口 万人， 占总人口的 %， 非农 业人口 万人 ，占总人口的 %。 按玉溪市 1999 年的城市规划近期目标（至 2020 年），玉溪市全市城镇化水平达到 40%左右，市域总人口约 210 万人，城镇人口约 85万人左右。 中期（ 2020年）城镇化水平达到 45%左右，市域总人口约 220 万人，城镇人口约 100 万人。 远期（ 2020 年） 10 城镇化水平达到 57%左右，市域总人口约 254 万人，城镇人口约 145 万人。 从各县区人口总量来看，以红塔区的人口数量最多，接近 40万人口，其中非农业人口数量为 13万人，占 %；其次分别的新平县和通海县，分别为 人和 人，其非农业人口比例分别为 %和 %。 从各县人口增长趋势上看，增长最快的分别是澄江县和华宁县，其增长率超过或接近10‰，尤其是澄江县， 2020年的增长比率接近 16‰；但从增长趋势看，除了澄江县、通海县外，其他各县都是呈下降趋势。 . 居民生活水平、消费结构  居民收入持续增长 城乡居民生活继续改善。 2020 年全市职工平均工资达到 14211 元，比上年增加 917元，增长 %；城镇居民人均可支配收入 7706元，同口径人均增加 392 元，增长 %；农民人均纯收入 2588元，人均增收 95元，增长 %；人均储蓄余额 7018元，比上年增加 812 元，增长 %。  城镇居民消费结构升级，跨入富裕阶段 城镇居民人均总支出为。