复件房地产集团财务核算管理制度

复件房地产集团财务核算管理制度内容摘要：

值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。 资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地 分配 调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。 资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。 资产组的认定及减值处理 有迹象表明一项资产可能发生减值的，以单项资产为基础估计其可收回金额。 难以对单项资产的 可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。 资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。 资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的 （总部资产和商誉 分配 至某资产组或者资产组组合的，该资产组或者资产组组合的账面价值应当包括相关总部资产和商誉的 分配额）， 确认相应的减值损失。 减值损失金额先抵减 分配 至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。 商誉减值 因企业合并所形成的商誉，至少在每年年度终了进行减值测试。 对于因合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法 分配 至相关的资产组；难以 分配 至相关的资产组的，将其 分配 至相关的资产组组合。 相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于确定的报告分部。 在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，应当先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较， 确认相应的减值损失。 再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所 分配 的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。 第三 十三 条 借款费用 借款费用资本化的确认原则 借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。 发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化， 15 计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认 为费用，计入当期损益。 借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：①资产支出已经发生 ，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； ②借款费用已经发生。 ③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 借款费用资本化期间 为购建或者生产符合资本化条件的资产 而 发生的借款费用，在该资产达到预定可使用或者可销售状态前计入该资产的成本 ； 在该资产达到预定可使用或者可销售状态后发生的 借款费用计入当期损益。 符合资本化条件的资产在购 建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个 月的，暂停借款费用的资本化。 借款费用暂停资本化的期间不包括在内。 借款费用资本化金额的计算方法 在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，按照下列规定确定： ①为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。 ②为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累 计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。 专为开发房地产项目而借入资金所发生的利息等借款费用 ,在开发产品完工之前，计入开发产品成本，在开发产品完工之后，计入当期损益。 第三十四条 维修基金核算方法 未计提维修基金准备，维修费用于实际发生时核算，若需维修的开发项目尚未销售完毕，则计入该项目的 “开发成本 ”；若需维修的开发项目已经销售完毕，则计入 “管理费用 ”。 第三十五条 质量保证金核算方法 按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成 比例、支付期限，从应支付的土建安装工程款中预留。 在保修期内由质量问题而发生的维修费用在此扣除列支，在保修期结束后清算。 第三十六条 应付职工薪酬的核算方法 应付职工薪酬核算 内容： ① 支付给职工的工资总额 ② 为职工承担的各项社会保险和住房公积金 ③ 职工 福利费、职工教育经费 、工会经费 16 ④辞退福利 ⑤其他，如认股权、现金股票增值权等 以上内容计提时须全额计入“应付职工薪酬”贷方，支付及支用时计入“应付职工薪酬”借方。 职工 福利费 、 职工教育 、辞退福利 经费均采用据实列支的 方法核算， 即每期间先行支付相关费用， 期末 以实际发生数为依据进行补提。 设立工会组织的单位按工资总额的 2%计提工会经费，未设立工会组织的单位不计提工会经费。 第三十七条 收入 销售商品收入的确认方法 销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：①已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠计量；④相关经济利益很可能流入；⑤相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。 ①商品房销售收入的具体确认条件为： ； ， 对公司已通知买方在规定时间内 (30 天 )办理商品房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在其他条件符合的情况下 ,公司在通知所规定的时限结束后即确认收入的实现 ； ； ；。 物业管理收入的确认方法 在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。 提供劳务收入的确认方法 在 资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，按照完工百分比法确认提供劳务收入。 按照已经提供的劳务占应提供的劳务总量的比例确定提供劳务交易的完工进度。 在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理： ①已发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。 ②已发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确 17 认提供劳务收入。 让渡资产使用权收入的确认方法 ①让渡资产使用权收入的确认原则 让渡资产使用权收入包括 利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时，才能予以确认： ；。 ②具体确认方法 ，按照他人使用货币资金的时间和实际利率计算确定。 ，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 第三十八条 租赁 租赁的分类 在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。 融资租赁和经营租赁的认定标准 符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；②承租人有购买租赁资产 的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定将会行使这种选择权；③即使资产的所有权不转让，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（一般指 75%或 75%以上）；④承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于（一般指 90%或 90%以上，下同）租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有（或承租人）才能使用。 经营租赁指除融资租赁以外的其他租赁。 融 资租赁的主要会计处理 ①承租人的会计处理 在租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。 在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用（下同），计入租入资产价值。 在计算最低租赁付款额的现值时，采用同期银行贷款利率作为折现率。 未确认融资费用在租赁期内按照实际利率法计算确认当期的融资费用。 采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产 折旧。 能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。 无法合理确定租赁期届满时能够取得 18 租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。 或有租金在实际发生时计入当期损益。 ②出租人的会计处理 在租赁期开始日，出租人将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。 未实现融资收益 在租赁期内按照实际利率法计算确认当期的 融资收入。 或有租金在实际发生时计入当期损益。 经营租赁的主要会计处理 对于经营租赁的租金，出租人、承租人在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益。 出租人、承租人发生的初始直接费用，计入当期损益。 或有租金在实际发生时计入当期损益。 第三十九 条 所得税 所得税的核算方法 采用资产负债表债务法核算所得税。 暂时性差异 暂时性差异包括资产与负债的账面价值与计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认，但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额。 暂时性差异分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂 时性差异。 递延所得税资产的确认 对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的： ①该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；② 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性 差异的应纳税所得额。 递延所得税负债的确认 对于各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的： ①商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；②对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂 19 时性差异在可预见的未来很可能不会转回。 递延所得税资产的减值 在资产负债表日应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。 如果未来 期间很可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益 ,则减记递延所得税资产的账面价值。 除原确认时计入所有者权益的递延所得税资产部分 ,其减记金额也应计入所有者权益外 ,其他的情况应计入当期的所得税费用。 在很可能取得足够的应纳税所得额时，减记的递延所得税资产账面价值可以恢复。 第五章 会计科目 第 四十 条 集团内从事房地产业务的企业（包括物业管理公司）必须严格按照下述会计科目的编号及名称设置一级会计科目、部分明细科目及部分核算项目，不得随意增加或删除；其他行业的企业可在此基础上根据自身的需要增加或修 改明细科目及核算项目的设置；未作规定的明细科目和核算项目可自行根据需要设置编码和名称，某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。 第四十一条 各单位应按 财政部制定 《企业 会计准则 应用指南 2020》有关会计科目使用说明，正确使用会计科目。 第四十二条 集 团统一 执行的 会计科目表 :（详见附件 ） 第六章 房地产公司 开发 成本 费用 核算制度 第四十三条 成本核算的基本程序： 1. 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 2. 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 3. 按受益原则和配比原则， 确定应 分配 成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4. 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 5. 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 6. 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 7. 正确划分可售面积、不可售面积 (由主管部门划分提供 )，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 8. 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 第四十 四 条 成本核算对象的确定 成 本核算对象的确定原则 ①满足成本计算的需要； 20 ②便于成本费用的归集； ③利于成本的及时结算； ④适应成本监控的要求。 成本核算对象的确定方法 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确。