长沙红星项目定位报告及操作思路(编辑修改稿)

长沙红星项目定位报告及操作思路(编辑修改稿)内容摘要：

融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。 繁荣发展红星井湾子家居广场、宝马家具城、雨花五金机电市场、红星市场群、农博展览中心等市场优先发展房地产业和大型购物中心，重点发展品牌餐饮，酒店业规划发 展金融、证券、保险业。 努力做大做强物流和以“农博会”、“车博会”、“机电博览会”、“家具博览会”为支柱的会展业。 同时，大力推进集购物、美食、娱乐、休闲于一体的圭塘河游游风光带的建设进程。 远期建设中考虑 在与高速路相接、交通便捷的东、南、北部建设与物流配送相结合、可辐射全市、有利长株潭区域方便县（市）和小城镇居民采购、运输的大型生产资料批发市场。 城南零售物业市场分析 长沙城南零售物业主要集中在韶山南路， ● 韶山南路沿线分布着铁道学院、林科大、商贸职院、交通职院、中心医院和林科院，整体商业成熟 ，经营状况良好。 ● 中意一路的商业主要分布在女子大学沿线和红星大市场周边。 西侧一些企事业单位及社区未规划临街商业用房，商业连续性和局部的商业氛围略差；东侧主要为建材专业市场。 ● 韶山南路主要消费群体为高校师生及沿线居民。 ● 中意一路主要消费群体为目的性消费人群及社区居民。 ● 在本区域内，空置物业较少，交易活跃。 城南现有商业类型分析： 业态 数量 代表商户 百货 2 通程百货 大中型超市 6 家乐福、大润发、新一佳、步步高 电器超市 1 通程电器 家居建材市场 6 红星美凯龙家居 广场、建材广场，井湾子国际家居 MALL 特色商业街 无 酒店 16 延年商务酒店、橙子酒店 批发市场 5 红星农副产品批发市场、雨花五金批发市场 红星商圈几个关键商业点的租金分析（见下表）： 根据上表分析， 红星商圈的沿街商铺租金价格偏低，主要原因是， 这个地区的 商铺是以社区型商铺为主 ， 商品档次不高，也 没有大型集成商业提升品质。 故本项目在定价时要结合实际情况，不宜太高。 附近有大品牌零售商业的门面和专业市场的租金价格较高。 未来主要商业供应分析 位置 项目名称 面积 物业类型 处置方式 预计成交价格 预 计 进 入市场时间 湘府路与韶山南路交汇口东南角 通程国际大酒店 酒店 自有物业 20xx 年 红星美凯龙旁边 红星大厦写字楼 22551㎡ 写字楼 租赁 米层高：7500 元 /平方 米层高：5500 元 /平方 20xx 年 湘府路与韶山南路交汇口西南角 融城花园酒店 25041 ㎡ 酒店 自有物业 10000 元 /㎡ 20xx 年 井湾子南 亚商国际商业街区 综合商业 租赁 20xx 年 湘府东路二段 莲湖百货 百货 租赁 20xx 年 湘府路与韶山 南路交汇口西北角 红星德思勤项目 1000000 ㎡ 综合商业 租赁 20xx 年 供应总结 20xx 年进入市场的商业供应量 不 多。 20xx 年后德思勤将有近 100 万方的商业供应。 未来供应量主要集中在 红星商圈核心地段 ，该区域商业竞争将更加激烈。 从未来商业供应类型来看，百货与酒店将是未来几年内商业供应的主力。 市场趋势分析 酒店市场 红星商圈的酒店市场发展趋势良好，主要原因是有汽车南站众 多的流动客源。 汽车南站充足的客源将为酒店经营提供为数众多的散客支撑。 红星商圈现有酒店以小型、经济型酒店为主，数量众多，而且经营状况良好。 不足之处是无强势连锁酒店品牌，服务性较差， 有档次 、服务好的经济型酒店或者酒店式公寓有广阔市场。 在红星商圈辐射的井湾子地段，延年商务酒店、如家酒店、速八酒店已经在此布局。 红星商圈没有形成中高端酒店消费市场，在本区域内暂时没有中高端酒店品牌入驻，地处省政府旁的豪布斯卡酒店属于红星周边地带。 在离汽车南站两公里的桃花国。