成铭大厦房屋使用管理维修公约

成铭大厦房屋使用管理维修公约内容摘要：

企业根据其良好管理实践做出建议，提交开发企业或物业管理委员会做出决定。 （ 22）向产权人报告所有因该大厦的管理、维护而与政府、公民及有关个人的往来事宜。 （ 23）雇用或解雇所需职员，使物业管理企业得以履行其职责。 为管理职员提供办公地方、制服、工作服、工具、器具、清洁或其他材料及所有必要的设备。 （ 24）节日期间装饰大厦入口及公共地方包括灯光及其他饰物。 如物业管理企业认为必要，可以组织该大 厦内的文娱活动。 （ 25）监察各产权及使用人遵守履行本公约的条款，方法有： （ a）在该大厦内显著地方公布违约产权人及使用者的姓名连同其违约情节。 （ b）书面通知违约产权人及使用人纠正错误，并在通知后七天期满而该产权人仍未纠正错误时，管理人员进入该违约产权人之单元并采取相应合法的行动。 如属紧急情况，可不必书面通知。 （ c）通过民事诉讼向每名违约产权人追讨本公约规定该产梭须缴付的任何款项。 （ d）向法院申请将欠款产权人单元出售，以偿还欠款。 出售后的 收入在扣除欠款、滞纳金、赔偿费用及 售楼费后，余款退还单元产权人； （ e）向当地有关政府部门申请，在欠交的管理费用、滞纳金及赔偿费用未全部缴清前，该单元的产权人不得转让其产权； （ 26）修葺公共地方，保持维修良好。 （ 27）采取合法措施（包括提出及进诉讼），制止个别产权人违反、不遵守或不履行本公约的规定或该大厦其他规则。 （ 28）就物业管理企业履行本公约规定的职责而支出及支取的开始款项预备妥善的帐目记录。 （ 29）聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师及其他专业顾问、承建商、监理商、工人、代理人、清洁工人及其他工 作人员。 （ 30）在不抵触本公约的规定下，做出其他行动使该大厦得到妥善管理和维修。 物业管理企业及其承建商、代理人及其他经许可的人为检查、维修该大厦的任何部分，包括公共地方、公共服务设施或任何为该大厦利益而安装的设施，或为履行物业管理企业对该大厦的管理责任，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入该大厦任何部分，如有必要，可进入任何单元内部，但除紧急避险外，应事先通知有关产权人或使用人。 物业管理企业有权制定、修改该大厦管理规则、停车场管理规则及装修规则，唯该等规则须获得开发企业或物 业管理委员会的批准并不行违背本公约。 以上之规则及其修改应张贴于大厦的告示栏，并 在产权人要求下提供一份修订本给产权人。 物业管理企业在该大厦适当的地方设置告示板，以张贴管理规则及其他本公约规定的通知及布告，通知或布告在告示板上连续张贴十日后，即构成对所有产权人、其租户、受许可人、雇员及代理人的有效通知。 物业管理企业根据本公约做出的行为及决定在各方面对所有产权人均有约束力。 因下列原因造成的服务中断，物业管理企业及其雇员无需对产权人及使用者负责。 （ 1）因任何设施、设置必要 之保养及维修，物业管理企业将尽可能在合理时间内事先公告； （ 2）台风、水灾、火灾、地震或其他不可抗力的损害、毁灭； （ 3）无法避免的燃料、材料、水或劳力短缺； （ 4）物业管理企业无法控制的其他一切原因； 但物业管理企业有责任将此类服务中断尽可能减少各缩短中断时间。 物业管理企业应尽全力按照本公约的规定履行其对该大厦的管理和维护的职责。 物业管理企业如有违反本公约的行为，大厦的产权人有权提出质询。 物业管理企业应就质询的问题与产权人进行民主协商解决问题。 如协商不成， 产权人有权向政府有关部门提请仲裁，物业管理企业应根据仲裁结果，纠正违反公约的行为。 管理公司所给予的任何许可只能作该指定情况下的许可而不应作为管理公司放弃有关条款的任何权力，也不能作为日后可以免除书面申请之手续。 三、管理及其他费用 物业管理费标准的制订及收取办法按政府有关文件规定执行，物业管理委员会成立后，由物业管企业制订，经物业管理委员会同意后执行。 物业管企业应每半年向物业管理委员会公布管理费收支帐目。 为确定产权人应付的管理费用，物业管理企业应在每年十月底前为 下一年度准备一份管理预算。 该预算应显示该大厦总体上在管理与维护方面的估计开支和估计收入，并在呈报物业管理委员会批准后执行。 为确定管理预算，第一会计年度应由该大厦工程经有关政府主管部门检验合格之日开始，截至该年之十二月三十一日。 其后的会计年度即每年一月一日，至该年十二月三十一日止，物业管理企业有权改变会计年度，但应提前一个月向各产权人发出书面通知。 现物业管理费收取标准见附件。 管理费的使用包括下列各项： （ 1）应付政府之税金及其他应付款项； （ 2）为该大厦的恰当及 有效管理，由物业管理企业决定应购置或租用的所有必需之设备、机械、车辆的费用。 （ 3）聘用及解聘协助该大厦管理的行政及监督人员的费用； （ 4）聘用及解聘任何管理该大厦所必须的守卫、工程人员、花匠、清洁或其他人士，以及为该类人士提供制服、工作服、工具、材料、设备之费用； （ 5）该大厦整体而非某一单元或某一产权人独家使用之地方所使用可耗用的水、电、冷气、煤气、供热、电话、服务的费用； （ 6）物业管理企业按照签订的物业合同而取得的合理的利润； （ 7）处理垃圾、排污及污水处理的费用； （ 8）清洁公共地方的支出和费用； （ 9）操作、修理、保养、更换或清洁公共地方或公共服务设施的支出和费用； （ 10）大厦人公用设备运行、维修、保养及年检费用； （ 11）本公约第五章第二条第 1 项内第的第（ 21）款所提及的保险金； （ 12）在节日期间装饰该大厦及组织文娱活动的费用及开支； （ 13）物业管理企业为履行本公约规定的职务或行使本公约规定的权利而支出的法律、会计、审计等专业费用； 如物业管理企业认为有关会计年度所收的款项将不足以支付有关会计年度发生的所有开支，则 物业管理企业可准备一份修改后的管理预算，并经产权人大会审议通过，以确定每一产权人应加付的数日，物业管理企业可运用该笔每月加收的款项弥补不足的部分。 各产权人应按照管理预算及其所属单元所占的业权份额，支付管理费用。 管理工作及 /或管理费用如因为个别产权人的要求及 /或行为而增加，物业管理企业有权向该等产权人征收合理的附加费用。 开发企业自用房屋、各产权人房屋、租户均须按时缴付管理费用，无论其单元是否空置、出租或自用。 如其单元有未解决之纠纷和赔偿时，也须按时交付管理费。 1年度出现盈余，则该盈余部分转入下年度管理费，以备大厦公共区域维修工程及设备，工具等更新之用。 1单位产权人在其单元买卖完成时应当： （ 1）先履行向物业管理企业支付其应付的管理费用部分，日期自开发企业向其发出关于该单元的交付使用通知书之日起。 （ 2）向物业管理企业支付一笔相等于根据管理预算于第一会计年度应付的三个月管理费用的款项作为其在本公约项下应负的责任的保证金按金。 该笔款项不可折抵产权人根据本公约应付之管理费用。 （ 3）按京房地物字 [99]第 1088 号文件规定的购房款的 20%向 市小区办交纳住宅共用部位共用设施设备维修基金。 四、管理费用及其滞纳金的缴付 每一产权人应于每个季首 3 日前预先向物业管理企业缴付其单元每季应付之管理费用，物业管理企业另有规定的除外。 任何产权人如果未能于其根据本公约应付的款项到期日支付其应付的款项，则物业管理企业有权采取下列措施并收取附加费用： （ 1）收取未缴付的款项自应付之日起至实际支付日的滞纳金，金额计算方法为每迟交一日，按未付款项的千分之三收取滞纳金。 所有以滞纳金及手续费方式付给物业管理企业的款项应存入管理费用户 口。 个别产权人如拒付或拖欠按本公约规定应付的全部款项，连同前条所述的滞纳金及手续费以及其他所有因收取前述费用而产生或与之相联系的费用，可以应物业管企业的请求通过民事诉讼予以收回。 所有在上述诉讼中索回的款项应存入管理费用户口，物业管理企业可运于履行其管理责任。 五、管理账目及维修基金 /保证金 物业管理企业有权委托一家国家认可的会计师事务所审核物业管理企业关于该大厦管理的账目，只要物业管理认为必要即有权委托另一家类似会计师以代替被撤换的会计师。 当任何人士停止拥有或使 用其单时，该质押金及维修基金将不予反还，但如将该单位所有权变化情况通知物业管理企业，物业管企业获得新产权人承诺书及根据下列情况，该保证金及维修基金或其余额可转移至该单元的新产权人名下： （ 1）买方需将原本发给出售单位产权人的质押金收据的正本交回物业管理企业，该收据必须先由出售单位产权人在后面签妥，统一将保证金转至买方、物业管理企业在核对清楚，签字无误后，才接纳处理质押保金的转移程序。 （ 2）出售单位产权人并无任何应付但未付之管理费、赔偿金、滞纳金或其他有关欠款。 （ 3）质押金的金额如由出售 单位产权人转到买方时已经增加，买方必须向物业客理企业支付不足部分。 （ 4）质押金获转至买方后，物业管理企业会重新向买方发出新的质押金收据。 任何由各产权人名下持有之保证金及维修基金或其余额，在土地批文（包括其展期批文）到期但无法再获得新的续期时，可以按政府有关规定退还给有关产权人，但以物业管理企业对该产权人无债务请求为前提。 第六章公共守则 一、公共地方是为各产权人之利益而设置的，可由每位产权人及其租客、雇员、访客及其他使用者使用，公共地方的使用是为每一位产权人提供利益和服务而非仅为使用者及 个别产权人提供利益和服务。 二、在公寓内饲养宠物应遵守政府有关规定，同时不可滋扰邻里，。