长沙新世纪花园酒店、公寓项目可行性研究报告(编辑修改稿)

长沙新世纪花园酒店、公寓项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

0 万 总建面 / 金色比华利 开福区 34 万 总建面 2300 万煦园 开福区 20 万 总建面 2500 景秀江山 岳麓区 20 万 总建面 3000 阳光 100 国际新城 岳麓区 100 万 总建面 2600 蔚蓝海岸 岳麓 区 60 万 总建面 3500 从上述项目的基本情况来看，呈现以下基本特征：  几乎分布在二环线以外，部分处于郊区地带。  规模大，密度小，开发强度低， 品质高。 特别是绿城、南都等外来开发商开发的 高品质 楼盘普遍受到市场 欢迎。  以中高档定位为主，在售价格及价格预期普遍偏高。  中低档楼盘供应量少，市场需求量大。 如金碧文华一期采取低于区域市场均价的价格策略，在短时间内迅速销售完毕。  产品形态主要以板式小高层及多层为主。  项目分期开发，市场持续影响时间较长。 从本项目的基本情况看，由于地块规模小，容积率高，先天注定本项目不 可能开发高品质住宅产品，而只能开发目前市场已基本淘汰的高密度点式住宅产品。 而这类产品目前仅在市区繁华地段作为商住楼产品出现，且销售价格无法冲高。 就本项目所处地段而言， 周边的板式高层 ，销售 约在 28003000 元 /平方米左右 ，本案只能做点式高层，地块很小，缺乏环境和配套，与周边的楼盘相比有较大劣势，所以只有走产品差异化的路线。 虽然我们从目前的住宅市场供应结构可以得知低价位产品存在巨大的市场需求量，但本项目若开发均价在 2800 元 /平方米以下的低价位产品，则开发商将基本无利可图。 因此，从市场的角度分析，我们认 为本项目开发普通住宅产品是非常不利的选择，甚至是不可行的。 那么，本项目的点式高层是否适宜做写字楼或商住楼 等办公型物业 产品呢。 我们仍从市场供需的角度进行分析。 前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告 12 六、长沙 写字楼及商住楼 市场简析及本项目的开发可行性 1. 关于专业写字楼的市场分析 长沙的专业写字楼目前主要分布在韶山路沿线（袁家岭至东塘）、五一路沿线（火车站至五一广场）、芙蓉路沿线 （侯家塘至松桂园），基本集中在长沙市整体规划的 CBD 范围之内。 据统计，自 20xx 年起，长沙的专业写字楼总供应量已超过 60 万平方米。 由于长沙的恩格尔系数已超过小康线， 根据经济学规律，其人口数量与办公面积比应为 812:1。 按照长沙市 20xx 年总人口 625 万计算，则长沙市正常的办公需求面积应为 5278 万平方米，其中间值为 65 万平方米。 据我们已知的情况，目前即将面世的专业写字楼仅中天广场及天健芙蓉盛世两个项目，其写字楼部分的有效供给将超过 10 万平方米。 如果把大量商住楼及住宅楼中间用于办公的面积累加，则长沙目前的写字楼总供应量已远远超出有效需求量。 目前长沙众多写字楼的较大面积空置，也从另一个侧面证明写字楼市场的供大于求。 因此，且不论本项目所处地段并非 CBD 区域，仅就写字 楼市场的供需现状而言，本项目开发写字楼产品是不具备可行性的。 2. 关于商住楼的市场分析 商住楼实质上是地处市中心繁华地段的，规模介于 13 万平方米左右的点式高层住宅。 由于其具有地段好、交通便利、价格低廉（购买价格、租赁价格、物业管理价格）的优势，因此它成为众多创业型及发展型中小公司的办公首选。 但对几乎所有在商住楼办公的公司而言，商住楼也存在无法克服的两个重大缺陷。 一是商住混杂及住宅产品的物业形象，致使办公形象大受影响。 二是住宅产品自身的软硬件设施及配套无法有效满足办公需求。 基于商住楼的缺陷，目前市 场已陆续推出介于专业写字路与普通商住楼之间的中间型产品。 一类为酒店式公寓，如锦绣中环、五一新干线等等；一类为偏向于专业写字楼的商住楼，如新时空 1 号、上东印象等等。 这两类产品由于兼具了专业写字楼及普通商住楼各自的优势，较好地满足了市场需求，因此一般也成为热销产品。 但是，通过对中小企业办公需求的细化分析，我们认为目前推出的这类中间 前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告 13 产品仍旧未能最大限度地满足市场需求， 比如有效降低购买经济压力的需求、进一步提升形象档次的需求、充分满足商务配套的需求、有效降低办公费用的需求等等。 这些需求有些是我们众所周知的需求，有 些则是潜在性需求。 而这些未被充分满足的需求在未得到市场有效供给的情况下，为我们的产品定位提供了一定的市场空间。 也就是说， 开发偏向于专业写字楼的商住楼成为本项目产品定位的一个可能性选择。 当然，本项目所处的地理位置的局限性，以及商住楼改进型产品是否能获得市场认可这两大因素，导致本项目开发商住楼具有一定的市场风险。 因此，在未找到更加优化的开发方案之前，打造改进型商住楼产品将成为本项目的可行性方案之一。 七、长沙小户型公寓市场分析及本项目的开发可行性 小户型公寓是沿海发达城市聚集的大量流动人口特定需求所产生的 过渡型住宅产品。 自 1997 年深圳“紫薇公寓”及“旭飞公寓”发端，陆续传播到北京、上海、广州及较为发达的内陆城市，并持续热销。 长沙最早的小户型公寓产品应当是“和府”及“锦绣中环”两个酒店式公寓项目。 自 20xx 年以来，小户型产品供应持续放量，主要项目包括： 楼盘名称 楼盘地址 建筑面积（平方米） 销售均价 锦华时代 芙蓉区 30107 3200 日出 东方 芙蓉 区 一栋高层 3200 东方银座 芙蓉区 53515 28002900 颐美 现代城 芙蓉 区 75000 3600 科达名居 芙蓉区 13000 3600 蚂蚁工房 芙蓉区 29689 4500 青年公寓 芙蓉区 13500 3980 英尚国际酒店公馆 芙蓉区 100000 3918 时速风标 芙蓉区 23780 2600 朝阳银座 芙蓉区 一栋高层 3000 景江东方 芙蓉区 38000 3600 五一新干线 芙蓉区 61780 3600 芯都信息大厦 芙蓉区 58496 4000 都市先锋 芙蓉区 3990 2580（小面积 3000起） 前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告 14 鸿飞大厦 芙蓉区 251 户 3300 三角花园星城 芙蓉区 一栋高层 4100 时代先锋 开福区 33185 2500 玲珑阁 开福区 10000 1800 YO’ 领御 开福区 50000 待定 汀兰雅苑 天心区 36233 预计 3700 香墅美地（一栋） 天心区 一栋小高层公寓 预计 3000 多 BOBO 国际 天心区 72400 3550 城市之心 天心区 公寓 15708 2400 起 几米空间 雨花区 41884 27002800 长远 .华樟名府 雨花区 公寓 10000 4500 书香偶遇 雨花区 一栋小高层公寓 3500 芙蓉同发 雨花区 39345 3500 宏景名厦（商住楼） 雨花区 65278 3500 东一国际 雨花区 公寓 36000 待定 好望角（商住楼） 雨花区 待定 待定 新天地 岳麓区 14000 2800 时代天骄 岳麓区 12873 2080 时代帝景 岳麓区 一栋酒店公寓 3600 滨江 财富硅谷 岳麓区 18000 2600 长沙近三年小户型的放量供应也是基于市场需求的前提。 根据我们 20xx 年4 月份对长沙小户型租赁市场的调查统计，其租赁供需比约为 1:5。 强大的市场需求也造就了小户型项目的普遍热销。 根据以上已售、在售或即将面世的小户型项目，我们从以下几方面对小户型进行总结分析： （ 1）地理位置 小户型项目主要集中在市区繁华地段及各个商圈周边， 但也有少量分布于二环线周边甚至二环线以外。 由于小户型的终端使用者通常对交通便利条件、周边配套有较高 的要求，因此地处繁华地段或较好地段成为小户型项目的必要条件之一。 而地段因素的影响通常也直接反映到销售速度上。 （ 2）销售 单价 根据地段的不同，小户型主要分为三个价格层次。 在二环线以外的小户型项 前通置业新世纪家园酒店、公寓项目可行性研究报告 15 目，毛坯房均价通常定位在 25003000 元 /平方米。 在市区非繁华地段的小户型，毛坯房均价通常定位在 28003200 元 /平方米。 在市区繁华地段及商业中心区的小户型，毛坯房均价通常定位在 30003500 元 /平方米 ，东区人民东路板块和长沙其它板块相比价位相对较高，所以本案虽然临二环线，但是价格可参照市区内非繁华地段的小 户型。 （ 3）户型 及户型 面积 小户型项目由于通常采用百米高层及内走廊设计，因此户型格局通常采用小面宽、大进深的酒店标间设计方式。 户型面积通常定位在 4050 平方米左右。 （ 4）单套总价 根据市场供应的小户型主力销售均价及主力户型面积，长沙目前小户型产品单套价格通常定位在 1520 万元之间。 （ 5）户型功能 户型功能的。