物业管理条例司法解释

物业管理条例司法解释内容摘要：

企业签订合同，最主要的目的是接受物业管理企业提供的服务。 因此，按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务的权利，就是业主享有的最为基本的权利。 ，并就物业管理的 有关事项提出建议。 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。 提议召开业主大会会议的权利应当由业主享有，以便能够及时解决有关业主公共利益的问题。 同时，业主都是物业管理的享用者，物业管理的好坏与否直接决定了业主的利益能否得到充分的保护，因此，业主有权就物业管理的事项提出建议。 、业主大会议事规则的建议。 业主公约，指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权 利义务的行为守则。 而业主大会议事规则是有关业主大会召开时应当遵循的会议程序、决议通过的要求等有关规则。 这些规约直接决定和影响业主的自治权能否得到充分有效的保护。 所以，应当赋予业主享有制定和修改业主公约、业主大会议事规则建议权。 ，行使投票权。 参加会议权包括获得会议通知权，这就要求会议通知必须充分、明确、按 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 10 页，共 98 页 中国物业服务教育网 时。 参加业主大会，是保证业主民主表决权的前提。 而投票权则是业主民主权利的实现。 ，并享有被选举权。 业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产 行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构。 业主能够享有选举业主委员会委员的权利，也决定着业主自己的意志能否在业主委员会的工作中得以传达，从而决定业主的利益能否充分保护。 同时，业主享有成为业主委员会的被选举权。 被选举权是指业主作为物业自治管理组织的成员，有被选举为业主委员会委员的权利。 监督权的内容主要包括：监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施 设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。 (1)每一个业主都有权监督业主委员会的工作。 业主委员会是业主的自治机构，代表的应该是业主的共同利益，其决议和行事都应贯彻这一宗旨。 但是，业主委员会的委员也具有个人利益，在监督不力的情况下有可能会怠于行使业主们委托的各项职责。 而且，个别委员还可能出于个人利益的考虑，或者是受到了物业管理公司一方的贿赂而做出损害业主公共利益的行为。 同时，业主委员会也可能需要管理一些业主交纳的经费，涉及一些公共财物问题。 对此，业 主们都应享有一定的监督权，保护自身的合法权益。 (2)业主对物业管理企业履行物业服务合同享有监督的权利。 物业管理企业是受业主的集体委托对业主所有的物业进行管理的法律主体，其与业主处于合约中相对立的另一方，对于物业管理企业的各种管理行为，业主有监督的权利。 但应该注意的是，业主只是有权监督物业管理企业和管理人员的工作，不得直接惩戒物业管理企业属下的职员。 业主如对某职员的工作不满，应向物业管理企业提出，由管理企业采取适当的处理措施。 同时，业主虽然有权监督物业管理企业的收费情况，但没有检查物业管理公司财务的权利。 业主作为费用的支付人，有财产监督的权利，但行这些权利的方式并不是通过业主私人检查管理企业的账目。 检查公司账目的目的是为了监督物业管理企业财务支出的公开性与透明度，检查其是否符合预算项目，有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主。 但是，物业管理企业的财务账目除了应该对业主负责外，仍有自己各种经济上的合法运作。 根据我国会计制度的规定，任何人都不能以个人的身份检查企业账目并作出有法律效力的审计证明。 所以，业主并没有权利直接检查物业管理企业的财务账目。 而且，如果每个业主都根据自己的意愿随意要求检查企业账目，也会影响物业管 理企业日常的正常运作。 业主要行使此项监督权，检查物业管理企业的财务支出情况，应该向业主委员会提出请求，由业主委员会委托专业事务所来检查。 只有国家法律认同的会计师事务所才能提供有效的审计报告以达到查账的目的，维护双方的合法权益，同时也真正地帮助业主行使自己合法的监督权。 (3)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。 物业共用部位、共用设施设备和相关场地因为并非业主所独有，关于其使用 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 11 页，共 98 页 中国物业服务教育网 情况对于业主来说不如自己的物业清楚，所以业主享有关于其使用情况的知情权并对该物业共用部位、共用设施设 备和相关场地使用进行监督。 (4)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。 专项维修资金如果不有效的加以监督，可能导致滥用。 所以，业主享有物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的监督权。 、法规规定的其他权利。 业主的权利可能还会在其他法律、法规中作出规定，对于这些权利业主也当然享有。 例如，业主对已经得到履行的房屋买卖合同和房屋产权证所确定面积享有所有权。 除此之外，业主对走道、门厅等共有部分及根据同一系列合同出售的小区内的草坪、道路等根据建筑物区分所有权理论和 法律规定与其他业主共同享有所有权和使用权。 业主有权对享有所有权的房屋依法出售、赠与、出租、出借、抵押等处分，不受其他业主、业主自治机构和物业管理企业的非法干涉。 第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一 )遵守业主公约、业主大会议事规则； (二 )遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三 )执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四 )按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五 )按时交纳物业服务费用； (六 )法律、法规规定的其他义务。 【释义】 本条主要规定了业主的义务。 根据条例的规定业主应当承担的义务主要有： 、执行决定的义务，主要包括：遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。 业主是作为物业区域内成员的一名共同缔结或签署了业主公约、业主大会议事规则、物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 、业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。 物业管理的各项规约中，采取的是多数通过原则，即只要集体中多数成员达成了一致意见，规约就合法生效了，并且对于所有的成员都产生一致的约束力，少数表示反对的成员也必须放弃自己的异议，共同遵守这一协议。 因此，在物业管理规约中，其对所有的业主都有相同的约束力，即使是当初表示了反对的业主，只要规约是合法的，就有遵守的义务。 如果业主违反业主公约等自治性规范，则应按照自治性规范中的条款承担责任；造成其他业主损失的，应承担民事赔偿责任。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 12 页，共 98 页 中国物业服务教育网 务，主要包括：按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用。 业主交纳物业管理服务费用和维修资金是保证物业区域获得正常的管理和维护的条件，各业主都负有此项义务。 基于公共利益，业主享有共益权利，也应承担相应义务，对于经业主大会或业主委员会作出决议的物业管理费、维修资金等各项合理费用，各业主即使有异议，也有交纳的义务。 基于此项义务，各业主应负责其名下应分担的管理费及维修、保险等款项，并应准时交付。 如因迟交或欠交而引起其他业主损失的，要负赔偿责任。 、法规规定的其他义务。 法律 、法规规定的其他义务的种类很多。 例如，不得侵害其他业主的权利。 业主公约和物业管 第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 【释义】 本条规定了业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责。 (一 )业主大会的组成成员为物业管理区域内全体业主。 业主，从一般意义上是指物业的所有权人。 业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体，即物业管理区域内全体业主是业主大会的组成成员。 这里需要注意的 是，该条例只规定了全体业主组成业主大会，并没有对业主代表大会作出规定，这是不同于该条例颁布前部分省市的规定。 部分省市除了规定全体业主大会之外，还对业主成员过多的物业管理区域内，可以成立业主代表大会。 例如：《珠海市住宅小区物业管理条例》第 13 条规定： “业主以住宅小区为单位，成立业主大会或者业主代表会。 业主大会由住宅小区的全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。 业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。 ” (二 )业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法 权益。 业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区 (亦即特定物业管理区域 )内全体业主组成，以会议制形式，依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构，又是各业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机关。 业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权，决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。 因此，业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位。 业主大会是由业主自行组成的维护物业 整体利益的组织，其应具有民主性、自治性、代表性的特征。 首先，业主大会是民主性的组织。 其成员在机构中的地位是平等的，能够根据自己的意愿发表建议，提出看法、意见等。 其次，业主大会是自治性的组织。 其成员是对物业享有所有权的人，进行的是自我服务、自我管理、自我协商、自我约束。 业主大会的成员是作为物业管理区域内的一分子，基于维护物业整体利益的需要而进行的管理，不受外部人员的非法干预。 最后，业主大会具有代表性的特征，业主大会代表了全体业主在物业管理中的合法权益。 业主大会作出的决议应当是全体业主利益的反映，而不仅仅是个别 业主利益的反映，即使业主大会作出的决议并没有经过全体一致的同意，甚至有时还会受到个别业主的反对，但只要符合业主大会决议的议事规则，那么这种决议就代表了全体业主的利益。 业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为，其机构的构成成员本 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 13 页，共 98 页 中国物业服务教育网 身是业主，即物业的所有权人。 所以，它不同于物业管理公司，后者是物业管理服务的专营性质的公司，以管理、经营一定区域的物业为其经营目的。 业主大会也不同于地方政府所设立的专门负责辖区内物业管理工作的行政部门，后者是行政性的管理，起指导作用，不同于业主大会的自我管理、平等 协商性质。 因此，业主大会基于其性质、宗旨、组成人员、运作机制的不同而区别于其他对物业进行管理、指导、监督的组织，具有独立性和不可替代性。 第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。 具体办法由省、自治区、直辖市制定。 【释义】 本条规定了物业管理区域的划分。 一个物业管理区域成立一个业主大会，因此应该明确物业管理区域的概念及其划分情况。 物业管理区域是一个由业主委员会管理的物业的范围，一般而言，它应该是 一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。 自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。 近年来，房地产开发中形成的居住小区，一般由 45个住宅群组成，用地一般为 15— 20 公顷，建筑面积约为 15— 20万平方米。 按照政府有关建设小区规划的规定，小区应配置居委会、学校、幼儿园、托儿所、文化活动中心、综合服务商店、自行车棚等公共设施项目。 小区的水、电、气等公共设施在开发时一起建成，一起交付，再让居民入住。 这种小区大都实行封闭式管理，被称为封闭小区。 将一个封闭小区划分为一个物业管理区域，有利于对房屋及相关设施的管理。 根据条例的规定，物业管理区域的划定办法由省、自治区、直辖市制定。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。 条例并没有统一规定物业管理区域划分的标准，而是交由省、自治区、直辖市制定。 之所以这样规定，是因为各地情况有很大不同。 对于物业管理区域的范围，可以是一栋或几栋大楼，也可以是一个楼宇群体进行适当的调整划定。 区域一经划定，如无特殊情况，不应做任意改动。 这样，物业管理区域范围相对稳定，有利于业主自治机构和物业管理公司管理上的稳定性和延续性。 例如，上海市房屋土地管理局印发 《关于 (上海市居住物业管理条例 )有关条文的应用解释》通知第六条规定，“物业管理区域划定：本条所指的物业管理区域范围划分，原则上以自然街坊或一个封闭的小区予以确定。 一个物业管理区域的房屋总建筑面积一般不超过 10 万平方米。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 14 页，共 98 页 中国物业服务教育网 各区、县房地产管理局 (以下简称区、县房管局 )可以根据上款规定，对物业管理区域范围。