广州市物业管理规定送审稿注释稿

广州市物业管理规定送审稿注释稿内容摘要：

成员每届任期二年，可以连选连任。 15 参考：建设部《业主大会议事规程》第二十七条：业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。 建设部《业主大会规程》第三十五条：业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。 业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业 主的质询。 说明：本条是关于业主委员会的人数、任期、业委会会议的召开以及工作经费问题的规定。 根据业主委员会实际的工作量和职位安排，一般需要五人以上，人数过多会增加委员之间的协调成本，造成业主委员会办事效率低下，所以一般不超 过十一人，单数是避免决策投票时出现赞成和反对票一样多的情况。 规定任期 上 限，是按实践中较为适合的任期而定。 如果业主委员会工作出色，得到广大业主的认同，可以连任，以保持业主委员会的稳定。 为了及时处理物业管理中的问题，业主委员会必须定期召开会议，而且会议决定必须多数通过。 业主委员会工作是 为业主服务，所以其工作经费也要来源于业主，并按照业主大会议事规则的规定使用，接受广大业主的监督。 ） 第 十六 条【 业主委员会成员 缺员的增补】 业主委员会成员不足五人时 ，应当及时召开业主大会会议 进行 增补。 业主委员会成员辞职，应当向业主大会提交书面辞职报告，由业主委员会在物业管理区域显著位置公告； 业主委员会集体辞职或不履行职责半年以上的， 百分之二十以上有投票权的 业主可申请 物业所在地 街道办事处（乡镇人民政府） 、 社区居民委员会（村民委员会）指导 成立业主大会筹备组 、 选举产生业主委员会。 （说明：本条是关于业主成员缺员的增 补规定。 目前，上位法暂未规定业主委员会成员缺员的处理办法，但实践中存在因业主委员会成员缺员而影响业主委员会工作开展的情况，为更好地保护业主的合法权益、规范业主委员会的运作，我们结合实际作了上述规定。 ） 第十 七 条 【分期开发物业区域 业主委员会成员 的增补、改选】 16 分期开发的物业管理区域已成立业主委员会的，新一期物业的业主入住 百分之五十 以上后，应当按照新增投票权数占已有投票权数的比例增补 业主委员会成员 ，但增补后的 业主委员会成员 总人数不得超过 十一 人；若原业主委员会人数已达到上限规定 或增补后达到上限规定 的，应当进行业 主委员会换届改选工作。 增补的候选人从新一期物业的业主中采用差额 选举 方式的，差额比例不得少于 应增补成员名额的百分之二十。 （说明：本条是对分期开发物业区域业主委员会成员的增补、改选的规定。 现行的法律法规没有对分期开发物业管理区域业主委员会成员的增补问题明确规定。 但实践中，很多物业管理区域是分期开发的，为了维护后期开发物业业主的权益，我们规定了业主委员会的增补改选办法。 ） 第十八条 【 业主委员会成员 资格终止】 业主委员会成员 有下列情形之一的， 经业主大会或业主委员会表决通过， 其 资格终止，并由业主委员会及时在物 业管理区域内公告： （一）因物业转让等原因不再是业主的； （二）因疾病等原因丧失履行职责能力的； （三）无正当理由连续三次以上缺席业主委员会会议的； （四）有犯罪行为的； （五）向业主大会提出辞呈的； （六） 要求物业服务企业减免 物业 服务费 用的 ； （七） 收受建设单位、物业服务企业财物 的； （ 八 ）不履行缴交物业服务费用、 维修资金义务的 ； （ 九 ）根据 管理规约 丧失 业主委员会成员 资格的 ； （十） 恶意串通业主，影响业主大会或业主委员会决策或正常 17 运作的。 业主委员会成员 资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料 、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。 （依据：建设部《业主大会规程》第三十条：业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（四）有犯罪行为的；（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（六）拒不履行业主义务的；（七）其他原因不宜担任业主委员会成员的。 说明：本条是关于业主委员会成员资格终止的规定。 业主委员会成员必须是业主，因物业转让等原因不 再是业主的，其业主委员会成员的任职条件也就不存在了；业主委员会成员因疾病等原因丧失履行职责能力，不能再为业主服务，自然不能再继续任职；收受索取建设单位、物业管理企业财务，必然会影响其公正性，会损害广大业主的利益；作为业主委员会成员，前提必然是一个合格的业主，如果连起码的业主义务都不履行，自然没有资格继续任职；无故缺席业主委员会会议的委员，没有责任心，不适合继续任职；有犯罪行为可能受到刑事的追究，不能正常承担社会工作，也不能继续任职。 ） 第十 九 条 【业主委员会的备案】 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向 物业所在地 市国土房管局各区分局、县级市国土房管局 备案。 备案时应提交以下材料： （一）业主大会的成立情况； （二）业主大会议事规则 、管理规约 ； （三）业主大会的会议记录和会议决定； （四）业主委员会成员的名单和基本情况。 市国土房管局各区分局、县级市国土房管局 应当在收 齐 上述材料 五 个工作日内发出备案通知，并将有关情况书面 通知 物业所在地 18 街道办事处（乡镇人民政府） 、 社区居民委员会（村民委员会） 、 物业服务企业。 备案的有关事项发生变更的，业主委员会应 自变更之日起三十日内重新备案。 (依据：《物业管理条例》第十六条：业 主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 参考：建设部《业主大会规程》第二十二条：业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、 管理规约 及业主委员会成员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。 《上海市住宅物业管理规定》第十三条：业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：（一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三） 管理规约 ；（四）业主委员会成员的名单和基本情况。 区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。 业主委员会应当依法刻制和使用印章。 业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。 说明：本条是关于业主委员会备案的规定。 业主委员会的备案有利于物业管理行政主管部门及时掌握该物业管理区域内业主大会会议决定、 管理规约 、业主大会议事规则及业主委员会组成情况等，对一些违反法律法规的内容可以及时责令改正或予以撤换。 本着提高行政部门 办事效率的出发点，规定房地产行政主管部门五个工作日内发出备案通知；将情况告知街道办事处等部门，有利于有关部门及时了解业主委员会的情况，有利于支持、配合业主委员会的工作，有利于社区建设。 备案事项发生变更，业主委员会及时告知主管部门，也是从相关决定、公约、议事规则或人员是否违反有关规定而设定的，有利于物业管理的平稳开展。 ） 第二十条 【业主委员会的印章】 业主委员会凭物业所在地 市国土房管局各区分局、县级市国土房管局 的备案通知，向 公安 机关 申请刻制印章。 业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管， 经 19 业主委员会成员过半 数签字方可使用，具体 使用范围、 使用办法等由业主大会议事规则 规定。 （参考：建设部《业主大会规程》第三十六条：业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。 违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。 说明：本条是关于业主委员会印章的规定。 业主委员会根据备案回执向物业所在地公安局申请刻制印章，有利于防止乱刻印章的现象发生，目前在实践中也是这样操作的。 ）） 第二十 一 条 【业主委员会期满改选】 业主委员会任期届满 两 个月前，应当组织召开业主大会选举产生新 一届业主委员会。 业主委员会任期届满前一个月或逾期未 召开业主大会产生新一届业主委员会的，业主可申请 街道办事处（乡镇人民政府） 、 社区居民委员会（村民委员会）指导 换届选举工作。 原业主委员会应当在任期届满 三日内将 属于业主大会的 有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。 业主委员会任期届满 ，成员权力 自行 终止。 原业主委员会任期届满后新一届业主委员会产生之前，业主委员会印章暂停使用，原业主委员会应将有关财物、文件资料、印章等移交给属地的 社区居民委员会（村民委员会） 暂时代为保管。 （参考：建设部《业主大会规程》 第二十八条：业主委员会任期届满 2 个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。 原业主委员会应当在其任期届满之日起 10 日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。 《上海市住宅物业管理规定》第十四条：业主委员会任期为三年到五年。 业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区（县）房地产管理部门。 区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组，指 导召 20 开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。 业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。 《安徽省物业管理条例》第二十三条：业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。 业主委员会任期届满前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当督促其换届。 业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属 于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。 说明：本条是关于业主委员会任期届满的规定。 为了防止业主委员会到期不换届，规定了业主委员会届满前两个月，要召开业主大会进行换届选举。 业主委员会任期届满，其任务已经完成，新一届业主委员会也已经选举产生，因此，老一届业主委员会有责任将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交出来，如果相关资料、财物有损坏或者遗失，应负有赔偿责任。 业主委员会应当有责任按时召开业主大会进行换届选举；逾期未选举，物业所在地街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会有义务组织换 届选举工作。 现实情况中，存在到期业主委员会继续履行职责的情况，损害广大业主的利益，在此明确规定业主委员会届满 自行 丧失资格。 ） 第二十 二 条 【 业主委员会 的义务】 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定应当在物业管理区域内公告。 业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的，物业所在地 市国土房管局各区分局、县级市国土房管局 应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 （依据：《物业管理条例》第十九条：业主大会、业主委员 会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地 区、县人民政府房地产行政主管部门， 应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 说明：本条是关于业主委员会的义务及处理办法。 ） 21 第二十 三 条 【建设单位、 前期物业服务企业 的义务】 建设单位 、前期物业 服务 企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主 名 册、物业建筑的基本情况（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）等文件资料，并在物业管理区域提供 相应的人力、场地支持。 业主委员会成立后 三十日 内， 业主大会筹备组、 建设单位、物业服务企业应将业主名册、物业建筑基本情况等物业资料 移交给业主委员会。 （说明：本条是关于建设单位和物业服务 企业协助业主大会筹备组工作的规定。 现行的法律法规没有规定建设单位、物业服务企业在业主大会成立中的作用，我们 为了 促进 业主大会的顺利召开，规定了建设单位和物业管理企业 的协助义务。 ） 第三章 前期物业管理 第二十 四 条【前期物业管理的招投标】住宅 物业 的建设单位 应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的 物业服务企业 ，并签订书面的前期物业 服务合同。 投标人少于 三 个或者建筑总面积 少于五 万平方米的住宅物业，经物业所在地 市国土房管局各区分局、县级市国土房管局 批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的 物业服务企业。 分期开发的住宅物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。 （依据：《物业管理条例》第二十四条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具。