铁岭浅水湾物业管理实施方案(第一太平

铁岭浅水湾物业管理实施方案(第一太平内容摘要：

平方米月 商业物业： 元 /平方米月 别墅物业： 元 /平方米月 公用设施专用基金 按照《条例》及其实施细则以及市住宅相关规定，发展商在浅水湾物业移交时，应一次性向业主委员会划拨专用基金。 基金标准为：开发物业除地价以外的建设总投资的 2%。 此基金由区住宅局设立专帐管理，专款专用于住宅区内重大设施改造。 需使用时，由物业公司申请，经业主管理委员会核准后执行。 （具体执行及相关细节均遵照以上政府文件及法规） 房屋本体维修基 金 按照《条例》及其实施细则规定，此项收费在物业入住一年后（即保修期满后），由管理处向业主收取。 标准为： 元 /㎡月。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 第 11 页 共 60 页 车辆保管费、车辆场地使用费 按《条例》规定，停车场按照产权分离的原则，即由物业管理公司对辖区停车场进行管理，同时按照相关规定收取车辆停放费用，所得收入计入管理经费，用于管理开支。 按照深圳市住宅区车辆停放费用收取最新规定，收取标准为： 地下车库： 100 元 /年 .车 ； 向业主 (住户 )提供多种有偿便民服务费及其它政策规定应收取的费用。 三、管理亏损的解决方法 在保持本方 案优质物业管理服务水准的情况下，根据目前测算，浅水湾每月管理费用总收入为 万元，总支出为 万元，每月实际亏损约 万元。 为解决管理亏损，保持浅水湾高水准物业管理良性循环，拟提出如下解决方法： 管理单位强化内部管理，采取增效节能措施，降低管理成本。 按《条例》规定，切实保证“两房、一金”落实到位。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 第 12 页 共 60 页 四、浅水湾管理费用测算表 浅水湾管理费用测算汇总表 序号 项 目 月费用 (万元 ) 数据来源 (附后 ) 1 总收入 《收入测算表》 2 总支出 =(1)+„ +(10) (1) 人员工资 《人员工资测算表》 (2) 办公费用 《办公费用测算表》 (3) 公共设备设施维修养护费 《公共设施设备维修养护费测算表》 (4) 清洁卫生费 《清洁卫生费测算表》 (5) 绿化养护费 《绿化养护费测算表》 (6) 公共秩序管理费 《公共秩序管理费 测算表》 (7) 公用电费 《公用电费及其它 费用测算表》 (8) 其它费用 《公用电费及其它 费 用测算表》 (9) 物业管理佣金 《公用电费及其它 费用测算表》 (10) 税收 《公用电费及其它 费用测算表》 3 结余 负 =总收入 总支出 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 第 13 页 共 60 页 收入测算表 类别：收入（ 万元 /月 )） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 住宅管理费 面积 2,每平米 元 ,入住率 96% 元9 6% 2 住宅空置管理费 面积 2, 每平米60%元 ,空置率 4% 元4% 元 60% 3 商业用房管理费 面积 3600M2,每平米 元 3600 元 元上浮150% 4 管理处商铺租赁费 总建筑面积 2‰ =,每平米租金 65 元 65 元 5 停车位费 总车位 306 个 ,每个车位 200 元 ,收费率 80% 1180250 元 85% 6 临时停车位 30 位 /天 305 元 30 天 7 戏水池经营 综合测算 9000元 /月 9000元 8 有偿服务 综合测算 700 元 /月 700元 总收入 1+„„+8 注：空置房管理服务费是根据深住 [1997]16 号《关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知》第六条第 (二 )项制定。 商业用房管理服务费是根椐深物价 [1997]141 号《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》第七项。 根据《铁岭市住宅区物业管理办法》第二十条，高层住宅区总建筑面积的千分之二的比例 提供部分商业用房 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 第 14 页 共 60 页 人员工资测算表 类别：支出（ 万元 /月 ） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 主任、副主任 主任 1 人 ,副主任 1 人 ,每人月总工资 5000元 5000 元 2 2 物业助理 1 名助理 ,每人月总工资1800 元 1800 元 1 3 房管员 名事务员 ,1 名出纳 ,每人月总工资 1800 元 1800 元 1 4 机电运行技术员 2 名 ,每人月工资 1500元 1500 元 2 5 维修工 2 名 ,每人月工资 1500元 1500 元 2 6 炊事员 2 名 ,每人月总工资 1300 元 1300 元 2 7 清洁绿化人员 9 名 ,每人月总工资 900 元 900 元 9 8 保安人员 正副队长 2 名 ,每人月工资2500元 ,保安 24名 ,每人月工资 1100 元 2500元 2+1100元 24 9 工资附加费 人员工资总额的 40%=社保%+福利基金 14%+工会2%+教育 %+加班 2% 万元 38% 一、 人员工资 小计 （其中网络人员，设备维护技术员工资已算在相关的维护费中，此处不计） 注：工资标准按行业从业人员中等水平测定。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 第 15 页 共 60 页 办公费用测算表 类别：支出 (万元 /月 ) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 交通通讯 交通车 1 部 2500 元 /月 ,电话 6部 ,每部 400 元 /月 ,传真机 500元 /月 ,差旅费、通信费人均 50元 ,共 30 人 2500 元 1+400 元6+500 元 1+50 元30 2 低值易耗 ,办公 ,水电 ,业务费 ,培 训费 综合测算名管理人员人均月消耗 220 元 220 元 30 仅统计管 理层 3 服装费 名管理人员冬、夏装综合测算 2020 元 /人年 2020 元 30247。 12 4 广告 ,宣传 ,书报 ,标识标牌 ,社区文化 综合测算 5500元 /月 5500元 5 办公自动化维护费 管理处的办公局域网络、计算机硬件和软件维护费综合测算 1000 元 /月 1000 元 6 开办费及办公固定资产折旧 交通车 10 万 ,办公设施及物品 万 ,装修 20 万 ,入住资料印刷 4 万 ,标识牌 5 万 ,筹备期人员工资 10 万 ,宿舍及食堂装修 10 万 ,入住现场 5 万 ,不可预见费 万共分5 年折旧 共计 万 万 247。 (512) 二、 办公费用 小计 1+„„+6 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 第 16 页 共 60 页 公共设施设备维修养护费测算表 类别：支出（万 /月） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 电梯维修保养、年检费 每台维护费每月 500 元 , 年检费每台 800 元 ,共 20 台 (500+800247。 12)20 2 供配电系统 低压配电柜检修费 元 /K VA月 ,共 1250KVA 1250 3 柴油发电机 维护费每台 1200 元，共 1 台 1200 4 公共照明系统 日光灯管 9 元 /支 ,日光灯 800 根 ,半年换一次 ,整流器 15 元 /只 ,共 800 只 ,2 年换一次 ,日光灯架 25元 /个 ,共 500 只 ,4 年换一次 ,节能灯泡 3 元 /个 ,约2020 个，半年换一次 ,灯头 2 元 /个 ,约 2020 个，2 年换一次 ,应急标志灯， 250 元 /盏 ,共盏 ,每年更换 15%. 6 消防系 统 消火栓 1 元 /台 月 400 台 ,防排烟风机 5 元 /台 月 ,13 台，风阀 1 元 /个月 ,158 个 ,喷淋头 元 /个 月 ,1800 个 ,防火卷帘门 10 元 /台 月 ,2 台 ,烟温感每年更换 5%,每个 800 元 ,共 1500 个 ,模块每年更换 15%,每个 250 元 ,共 200 个 11501+385+4001+5000+7610+40005% 800247。 12+6005%250247。 12 7 供水系统 生活、消防泵检修费 40 元 /台月 ,共 4 台 ,管道油漆 元 /米 ,每年一次 ,6000 米 ,阀门 每年更换14个 ,平均每个 300 元 ,水池清洗 ,1856 方， 12 元/方年 ,水池检验费 1200 元 /个 年 ,共 4 个。 4010+(150001.5+30030)247。 12+159812247。 12+120015247。 12 8 排水系统 排水泵检修费 10 元 /台月 ,共 30台 ,排水管、下水道每年更换 10%,每米 6 元 ,共 3500 米 . 3010+(350010%6)247。 12 9 公共道路、雨 污水井盖 详细数据不明，综合测算暂定为 600 元 /月 600 10 戏水 池 综合测算每年租金、维护保养 ,水电费、药费和人员 (季节工 ),60000 元 /年 6247。 12 11 社区雕塑小品 综合测算每月 350 350 三、 公共设施设备维修养护费小计 1+„„+11 注：设施设备明细详见附表三《浅水湾公共设备设施明细表》 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 第 17 页 共 60 页 清洁卫生费测算表 类别：支出 (万元 /月 ) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 服装费 冬装 100 元 /套 442，夏装 90 元 /套 44 2 (100442+90442)247。 12 2 工具费 垃圾塑料桶 50 元 158 个 ,2 年折旧 ,垃圾袋每天每层 1 个 元 (158 层 ),垃圾车， 3部 ,1000 元 /部 ,5 年折旧 ,每部维护费月 50元 ,机动喷务器， 1 台 ,每台2020元 ,3 年折旧 ,月维护费用 50元 15850247。 2247。 12+1589130+(31000247。 5247。 12+350)+(2020247。 3247。 12+50) 3 消杀费 综合测算每户每月 元 631 4 化粪池清理 每年清理一次 ,共 1 个 ,每个 4000 元 4000247。 12 5 清洁用料、用水 综合测算每平米 元 / 月61000M2 61000 6 垃圾清运费 商业部份 ,每天二车 ,每车 75 元 30 75230 暂定价 四、 清洁卫生费 小计 1+„„+7 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 第 18 页 共 60 页 绿化养护费测算表 类别： (万元 /月 ） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 ) 占总 % 备注 1 服装费 1个人 ,冬装 100 元 /套 ,每人 2套 ,夏装90 元 /套 ,每人 2 套 （ 10021+9021 ）247。 12 2 工具费 剪草机 3400 元 ,绿篱机 1800 元 ,3 年每月维护费 100,元 ,清运车 1 台 ,700元 /台 247。 24,每月维护费每部 20 元 ,其它简单工具每月 200 元 (3400+1800)247。 36+(1100)+(1700247。 24+120)+200 3 农药化肥 综合测算每平米 元 /年 ,绿地面积9800 平米 9800247。 12 4 绿化水费 综合 测算每平米月 吨 ,每吨 9800 5 补苗费 综合测算 五、 绿化养护费 小计 1+„„+5 公共秩序管理费测算表 房地产 E 网 房。