第一章物业管理服务的整体设想及计划

第一章物业管理服务的整体设想及计划内容摘要：

火警信号，利用对讲机通知巡逻 安保人员 立刻前往现场。 巡逻 队员到达火警地点后立即利用对讲机、消防插孔电话与中心联络。 火警误报通知中心消除火警信号。 火警证实情况严重，通知中心启动报警设施，并利用现有设施进行灭火。 向管理处经理、秩序管理队长报告。 (2)火警信号被证实，情况严重，监控中心应急事项 成立指挥中心，管理处经理为总指挥，下达灭火、报警、救人等任务。 立即打“ 119”火警电话报警，启用报警设施通知相关人员到现场施救，利用消防疏散广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散。 将电梯迫降至首层，切断非消防电源，启用应急电源，启用相关防、排烟、风机、消防泵。 (3)消防安全责任人到现场指挥灭火 一查火场是否有人被困，二查燃烧什么物质，三查从哪里到火场最近。 一看火烟定方向、定火势、定性质，二看建筑定结构、定通路、三看环境，定重点、定战力、定路线。 (4)组织力量扑救火灾 组织义务消防队，按消防组织的分工任务，进行灭火活动。 起动消防水泵、满足着火层以上各层的消防用水量，铺设水带做好灭火准备。 关闭防火分区的防火门。 组织义务消防队使用固定灭火装置和灭火器灭火。 喷射干粉，对准燃烧物体火焰的根部平行喷射，如果燃烧区火焰面积较大，可将干粉停在距火源 3 米距离的上风或侧上风的位置，操 纵干粉向左右两侧稍微平行摆动，使灭火剂完全覆盖燃烧区。 向有遮蔽物质的燃烧物体喷射干粉，应居高临下，否则不易扑灭。 喷射水流，应把水流喷射到火焰根部，即把水流射到燃烧物体上，不要喷射到火焰上，看不见火焰的情况下，不要盲目射水，要根据火场燃烧情况，及时变换射流。 (5)断电 切断电源，当电器设备发生火灾或引燃附近可燃物时，应尽快关闭总开关，断绝电源， 更多相关文档免费下载请登录 : word 文档库 并及时用灭火器材（干粉、二氧化碳）进行扑救。 带电灭火，电气发生火灾时，在一般情况下应切断电源后才能进行扑救，但是，在特殊情况下，如若等切断电源后才进行扑救，就会失 去战机，为了夺取灭火战斗的主动权，争取时间，应果断采取带电灭火，但带电灭火时应有安全防护措施，绝对保证人身安全，并且由专业 技术人员或专职消防员操作。 (6)救人 积极抢救受火灾威胁的人员，是灭火工作的首要任务。 当有人员受到火势威胁时，应根据救人任务的大小和现有的灭火力量，首先组织参战人员救人，同时部署一定力量扑救火灾，在力量不足的情况下，应将主要力量投入救人工作。 在火场寻人，主要靠喊、叫、摸、看等方法，要深入细致地进行观察判断，做到动作迅速，沉着冷静，注意安全。 (7)抢救疏散被困火场人员 采用缓和救人术 ，当楼层火灾面积大，受困人员较多时，可先引导、疏散受困人员到安全地带，然后再设法转移到地面。 转移救人术，多层楼房，往往一个单元一座楼梯，当某单元发生火灾时，可引导被困人员通过屋顶或阳台转移到另一个单元再有序撤离。 拉网救人术。 可以张开救生网或用棉被、帆布等铺设地面，以供被困人员跳楼逃生。 当火场被困人员在暂时无法进行施救时，利用消防广播引导火场人员进行自救：如楼梯、走廊着火，则引导被困人员用被条连结成绳吊落到下一层的方法；或密闭门窗、堵塞孔洞、防烟窜入房间，用水淋湿门窗降温、清除这些部位的易燃物品，防止火势 蔓延过来以待营救的方法；或有救生器材，则指引他们使用这些器材，如救生绳、缓降器、救生袋、跳救生垫等进行自救。 明确分工，在灭火总指挥的具体组织下，把责任落实到参加灭火的战斗人员，负责“引、送、查、接”等工作。 义务消防员行动时，应随身携带必要的器材工具，如：手提式灭火器、防毒面具、安全绳、手电筒、斧头、撬棍板手等。 在危险的情况下救人，对被救人员应加强预防措施，防止由于工作疏忽而造成误伤，救人必须通过烟火弥漫区域时，要用喷雾水进行掩护。 不准使用载客电梯疏散人员。 不能让员工再回着火房间。 在疏散路线口设立哨位向住 户指定方向，保持通道畅通无阻。 对受伤人员，除在现场进行急救外，还应及时送往医院进行抢救治疗。 (8)疏散与保护物资 疏散和保护物资，对重要物资受到火、烟、雾等直接威胁而无法保护时，要进行疏散，特别是贵重的和不能用火扑救的物资，必须立即疏散。 易燃、易爆和有毒物品以及受较大压 更多相关文档免费下载请登录 : word 文档库 力的桶、罐等容器或设备，在火势威胁下有发生燃烧爆炸或发散毒气的危险时，要抓紧疏散或加强保护措施。 当物资妨碍战斗员接近水源而影响灭火行动时，要尽快搬移。 对有助长火势蔓延的物质，要迅速转移、隔离。 (9)安全警戒 为保证扑救火灾疏散与抢救人员 的工作有秩序地顺利进行，必须对大楼内外采取安全警戒措施。 安全警戒的部位，包括在大楼外围、大楼首层出入口，着火层分别设置警戒区，设置警戒人员。 在大楼外围警戒任务是，消除路障，指导一切无关车辆离开现场，劝导过路行人撤离现场，维持好大楼外围的秩序，迎接消防队，为消防员到场灭火开创有利条件。 大楼首层出入口警戒任务，不准无关人员进入大楼，指导疏散人员离开大楼，看管好着火楼层、消防控制中心，为消防队的灭火战斗行动维持好秩序。 着火层下一层的警戒任务是：不准住户进入或再登上着火楼层，防止坏人打劫、混水摸鱼或乘机制造混乱 ，保护好消防装备器材，指导疏散人流向下一层有秩序地撤离。 第 二节 清洁卫生服务 优质的物业保洁服务能够有效地保持环境洁净、美观，同时，由于使用了恰当的方法、物料及设备，给物业以优质的保养，从而延长了物业的使用寿命。 因此，现代意义上的保洁服务已不再是简单的扫扫地、收倒垃圾，更多的是通过专业的人才和技术对建材进行科学的养护和打理，保洁服务已成为物业管理不可或缺的重要组成部分。 针对项目的物业特点，结合过去所掌握的一些工作中总结出的经验，我们整理出以下关于 项目 物业保洁服务方面的几点构想： 一、良好的员工形象 选用年轻员工 在对现场员工的选用中，我司将选用 20— 50 岁，形象素质良好之员工负责现场的保洁作业。 员工形象、礼仪礼貌 在对现场员工的形象要求中，我司将通过严格的管理和各项新颖的礼仪礼节的培训来保证现场作业员工的形象达到标准，并有统一规范化的服务模式。 作业的美观 作业美观同样是我们非常关注的一个环节，在作业过程中我司均严格要求员工按照标准、 更多相关文档免费下载请登录 : word 文档库 规范的作业方式进行作业，确保美观、整齐，来确保符合项目物业之形象。 二、隐性服务管理模式 为了给客户创造一个安静舒适的居住环境，现场在作业中将结合大楼的实 际情况以及客户的习惯制定相应的隐性服务模式，对此我们拟定了如下管理措施： 日常作业避开高峰期 上午 7： 30 和下午 5:30 是上下班进出大楼的高峰期，为避免对租户的出入造成影响，对此，我们安排员工在这两个时间段前将各楼层、电梯、大堂、外围区域全面保洁一遍，基本将各区域明显污渍、垃圾全面处理一遍，以避免在租户出门时感觉保洁不及时。 合理安排定期作业 对于固定的定期保洁项目，我们也合理的调整保洁时间。 如电梯的抛光、大堂晶面的处理等，都把时间安排在双休日进行作业，以避免因作业给业主和客户带来不便。 合理安 排垃圾清运时间 夏天天气炎热，楼宇内的垃圾如果停留时间太长容易发臭和滋生蚊虫等。 对此我们把垃圾全面清理的时间安排在租户上班后及下班前完成。 对于白天产生的部分较多量的垃圾，我们也安排员工在发现后马上清除，以避免垃圾保存时间过久而产生异味。 作业质量控制 我司的品质控制主要由外部监控与内部监控来完成，通过日检、周检、 月检、季检、与客户联检等方式来严格的保障现场的作业质量。 并在服务过程中不断加强与顾客的沟通，掌握顾客需求，从而为顾客提供精益求精的服务。 建材维护 建材的维护是保洁作业中的一个重点。 在大堂出 入的人员较多，经常会将泥沙带入楼宇，对楼宇的建材造成磨损，我司将每天安排人员对地面建材进行全面细致的护理，并根据甲方要求定期在一些主要出入口、通道定期做石材晶面处理（如：大堂、电梯厅、走廊等部位）。 来延长石材的使用寿命，并保持建材的长用长新。 三、保洁管理质量指标 保洁标准要求： 位置 序号 清洁项目 作业要求 清洁标准 每日 每周 每月 每季 建筑物1 广场及道路 清扫多次 全面清洁一次 干净、无杂物、无污渍 2 公布栏、宣 擦抹二次 清洗一次 明亮光洁、无污 更多相关文档免费下载请登录 : word 文档库 外部 传栏 渍 3 灯具 清抹灯罩一次 用不锈钢油擦抹灯柱一次 干净光亮 4 绿化带 清理多次 无杂物 5 栏杆 清抹一次 用清洁剂清抹一次 干净、无污渍 6 沟渠、雨、污水井及井盖 清理一次 全面清理一次 确保通畅、无异物、异味 7 化粪池、隔油池 清理一次 确保排污通畅、周围无异味 8 车库、岗亭 清扫或清抹一次 冲洗一次 用清洁剂清抹一次 干净、无污渍 建筑物内部 1 地面、墙面 清拖二次地面、清抹一次墙面 清洗一次 清洗打腊一次 光滑明亮、无杂物、无污渍、无水渍 2 送风口、排烟口 清抹一次 用清洁剂清抹一次 干净、无尘 3 天花灯饰 清扫二次 清抹一次 干净、无蜘蛛网、无灰尘 4 玻璃门 清抹一次 用清洁剂清抹一次 干净、无污渍 5 楼梯 清扫二次地面，清抹一次扶手 干净明亮、无污尘 6 消防设施 清抹一次 用清洁剂清抹一次 干净明亮、无污渍 7 垃圾桶 清抹二次 用清洁剂清抹一次 干净、无杂物、无污尘 8 管理井 清扫二次 干净、无蜘蛛网 更多相关文档免费下载请登录 : word 文档库 9 管道设备 除尘一次 无灰尘 10 防火门 清抹一 次 用清洁剂清抹一次 干净、无污渍 四、 PCO 虫控管理 为保证公寓拥有良好的公共环境卫生，预防疾病的发生，管理处将对公寓有计划的进行防（杀）虫、灭鼠、防疫等 PCO 虫控管理服务， PCO 虫控相对于一般物业管理公司普遍采用的“消杀”，要求更高，效果更好。 PCO 虫控强调预防为主，“消杀”则强调出现“四害”后的补救性消灭。 管理处将 针对公寓提供详细的 PCO 虫控 方案 ,采取市场化和专业化相结合的运作方式 ,配备齐全的 PCO 虫控器材，对区域的道路、地下排污管道、空地、绿地、楼宇上下 ,定期喷洒药物进行 PCO 虫控，消除蚊 、蝇、虫、白蚁和老鼠的孳生地。 第 三节 设施设备运行及维护 倡导科学管理是我们在 徐公桥人才公寓 设备设施管理中的重要理念之一。 如何做到科学管理。 这不仅只是要求我们建立一套科学化的运行机制与管理制度，更重要的是要求我们能够做到管理科学，即对科学本身的管理。 徐公桥人才公寓 物业的科学性集中体现在其配套的设备设施方面，其特点是：设备涉及面广、专业性强等，为此我们针对 徐公桥人才公寓 的设备特点，提出了 “合理运行、降低消耗、保障安全” 的设备管理基本要求。 同时 ，保证这些智能设备的“长治久安”，是实现 徐公桥人才公寓 正常工作 秩序的基础和保障。 所以对其设备设施的日常运行和维护进行有效的管理，最大限度的发挥其应有的作用，能集中代表我们管理科学的能力，更是我们扩大服务范围、提高服务水准的前提。 为满足甚至超过 徐公桥人才公寓 设备管理的基本要求，我们除了要拥有一支高素质的工程技术团队外，还必须建立一套严格的管理制度和科学的检修保养方法。 设备的正确使用和维修保养是保证其完好运行的两个密不可分的环节，也就是说要做到对 徐公桥人才公寓 设备的科学管理，仅仅靠被动的检修和保养是不够的，还必须为正确使用这些设备，制定相应的操作规程和管理制度，并辅之以 针对工程维修人员的技能培训。 一、为实现 徐公桥人才公寓 设备科学管理的目标，我们将以我司多年设备管理的经验为参考，重点做好如下工作。 设备预防式管理 贯彻以“维护保养为主，计划维修为辅”的原则。 注重设备设施的维护和保养，根据不 更多相关文档免费下载请登录 : word 文档库 同设备设施的性能、特点制定不同时限的维修保养计划和严格的保养标准，使设备设施维修保养工作达到标准化和规范化。 预防式管理不是在设备发生故障或事故后去“救火” ,而是要提前发现设备中可能存在的隐患 ,并将其消除于萌芽状态 ,以确保设备的运行质量。 根据预防式管理的方针，我们将设备的管理分为运行 巡视、维护保养 (日常维护保养和定期维护保养 )、设备点检 (日常点检和计划点检 ) 以及计划检修四个环节。 这四个环节在保障设备的正常运行上是相互影响，密切相关的，任何一个环节工作不到位都将影响到设备的运行质量。 因此，我们将采取“设备到人，责任到人，任务到人”的方式，并形成一种相互监督的机制，以有效的发挥预防式管理的作用。 设备预防式管理内容分类图如下：。