物业管理理论与实务教案

物业管理理论与实务教案内容摘要：

独立业务的各个事业部，使之独立核算，各事业部则在总公司 制定的政策、目标、计划的指导和控制下，根据物业经营管理的需要设置组织机构，公司最高管理层负责重要方针的制定，掌握影响公司成败的重大问题的决策权。 如：资金使用、事业部负责人的任免、发展战略的决策权等。 特点：（ 1）管理按内容和专业的不同，建立独立事业部；（ 2）每个事业部在总公司的领导下，实行独立核算、独立经营，对总公司负有完成利润的责任，且有经营自主权。 优点：（ 1）以多样化的服务来满足业主及使用人的多样化要求，可以控制风险。 （风险小） （ 2）有利于决策者摆脱日常管理工作，专业做好角色和大政方针 （ 3）有利于 调动各事业部的积极性和创造性 （ 4）有利于公司新业务的开展，提高管理、服务水平 （ 5）有利于提高管理的灵活性和对市场竞争的适应性 缺点： （ 1）职能机构重叠，管理人员浪费 （ 2）由于经济独立核算，容易造成各自为政现象，各事业部的利益难以协调 （ 3）职权下放过大，容易造成失控现象 适用范围：大型物业管理企业 又称规划 目标结构组织，是由职能部门与专业或项目组相互配合所形成的组织形态，形同矩阵而得名，对专业化较强的物业管理公司比较适用。 特点： （ 1）在同一组织中既设置纵向职能部门，又建立横向的管理 系统； （ 2）参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。 优点： （ 1）分工明确、专业化强，有利于发挥优势 （ 2）有利于各部门之间的相互协调和配合 （ 3）减少中间阶层，传递信息快，而且及时准确 （ 4）各项目组可以根据特定的任务和目标灵活变化，适应性强 缺点： （ 1）组织结构稳定性差，人员经常变动 （ 2）需增加项目管理，人员较多，机构臃肿 （ 3）双重领导，部门关系复杂，职责不清 适用范围：矩阵组织结构适用于规模较大，物业管理种类较繁，综合经营较强，专业服务组较多的物业管理公司。 以上 四种组织机构类型，只是四种典型形式，并非适用任何一个物业公司的实际情况，需要根据各公司的具体情况调整，不存在最优组织机构类型，一般专业化强的小型物业公司采用直线式较好，综合型的中、下型物业公司采用直线职能式较好，而大型、超大型物业公司采用事业部制，大、中、小型综合性物业公司采用矩阵式组织机构。 四、物业管理企业的权利与义务 （一）权力： 9 项 （二）义务： 4 项 五、物业管理企业资质管理（ 指公司的实力和规模 ） 根据建设部《物业管理企业资质管理试行办法》，物业管理企业划分为一级、二级、三级 3 个资质等级和临时资质。 物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。 其中临时资质证书一年有效，期满后申请三级资质的评定。 第二节 业主大会与业主委员会 一、业主及业主大会的权利与义务 根据《物业管理条例》，业主即房屋的所有权人。 （一） 10项权利 业主的基本权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。 （二） 6项义务 （三）业主大会的职责 业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管 理组织。 一个物业区域内成立一个业主大会。 一个物业管理区域内，有下列情况之一的，即可以召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：公有住宅出售建筑面积达到30%以上；新建商品住宅出售建筑面积达到 50%以上；住宅出售已满两年的。 业主大会一般有两种形式：集体讨论和书面征求意见，分为定期会议和临时会议。 业主大会做出普通决议，必须经与会业主所持投票权 1/2 以上通过才能生效；做出特别重大事项决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3以上通过才能生效。 业主大会的职责有 6项。 二、业主委员会 业主 委员会是按照法定程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。 （一）业主委员会的产生 业主委员会由业主大会选举产生，按建设部《业主大会规程》，业主委员会委员应符合一定条件（ 6条），出现有关情形（ 7条），经业主大会会议通过资格终止。 根据物业管理区域内物业规模大小，一般业主委员会设委员 5～ 15 名，主任 1 名，副主任 1～ 2名。 （二）业主委员会的职责 5项 （三）业主委员会会议： 业主委员会应当自选举产生之日起 3日内召开首次业主委员会会议，选举产生主任、副主任；会议决定以书面形式在物业区域内及时公布。 第三节 物业管理相关机构 一、房地产行政主管部门 （一）审批物业管理企业的经营资质 （二）对物业管理招投标活动实施监督管理 （三）对日常物业管理活动实施监督管理 （四）组织物业管理企业参加考评和评比 二、工商、税务和物价等行政主管部门 物业管理企业必须接受工商、税务、物价、公安或派出所、环卫及园林部门的监督和指导。 三、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位 分工明确，密切配合 四、物业建设单位 物业开发建设单位应当向物业的所有人或物业管理公司提供物业的使用说明书和工程质量保证书。 在业主大会 选聘物业管理企业之前，物业的建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业承担前期物业管理工作。 五、业主大会和业主委员会 物业管理企业与两会的关系是平等的，是委托与受托的关系。 主动听取两会意见，并充分发挥业主委员会的作用。 为争取业主委员会的理解和支持，物业管理企业应定期或不定期地向业主委员会汇报工作。 六、专业性服务企业 物业管理企业可将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。 物业管理企业对自己下设的专业 服务部门可以实行承包责任制，对选聘的专业服务企业实行合同制。 七、街道办事处和居委会 物业管理企业和两会都应接受街道办事处和居委会的工作指导，并积极配合其开展社区建设工作。 八、行业协会 物业管理企业应积极参加物业管理行业协会的活动，接受其业务指导。 第三章 住宅小区物业管理 （ 2 学时） 熟练掌握住宅小区物业管理的内容、原则、目标及要求；掌握住宅小区物业管理的特点；了解住宅小区的构成及特点。 ： 住宅小区管理的内容及目标要求 ： 采用多媒体课件教学，课堂讲授 及案例分析相结合 在我国，一般按原始设计用途把房屋建筑分为两大类：居住物业与非居住物业。 居住物业是指居民赖以生存的空间和必要的条件，即住宅以及附属的设备与设施，住宅是人们的永恒的追求。 人类在衣食住行的基本活动中，住是一个很重要的内容，住宅是人类赖以生存的最基本的生活资料之一。 早在 1931年，当时的美国总统胡佛在白宫召开的美国住房建设和住房自有会议上的讲话中就指出：“没有什么东西比住宅更能为谋求人们的幸福和社会安定做出贡献”。 至今，人们为解决住房问题仍一直在进行着不懈努力。 享有合适的住房是每个人的权利。 满足各阶层的住房需求则是国家的义务。 联合国人类居住中心大会提出的以人为本、按照政府经济承受能力提供适宜经济住房的目标，明确了国家在解决人类居住问题上的作用。 每个国家因政治经济文体背景不同，而采取不同的住房政策，以解决人们的住房问题。 中国改革开放前，住宅建设基本上来自政府财政拨款，以租养房，而实际上因租金明显偏低，使得一部分房屋因资金缺乏而失修失养，造成“一年新，二年旧，三年乱，四年破”的状况。 随着我国经济发展与人民生活水平的提高，我国人民的居住水平也有了很大提高改善。 除人均居住面积增加外，居住环境质量也有 明显提高，人们不但需有一个安全的、能供生存的空间，还需这个空间是舒适的、清洁的、美观的，这对房屋提出了一个更高的需求。 “小康不小康，关键看住房”（数量、质量、环境、社区管理服务水平）。 第一节 住宅小区的构成 一、住宅与住宅小区 （一）住宅 住宅是家庭最基本的居住与生活空间，人生大约 2/3以上的时间是在家庭居住环境中度过的，所以住宅应以家庭为核心，以人为本，满足居住与生活的最基本需要，满足人们居住水平逐步提高的需要。 家庭居住行为包括共同生活、个人生活、生理卫生等行为。 具体有起居、睡眠、学习（工作）、 家庭、休闲，进而还有娱乐、社交等行为。 住宅建筑应在户型、结构、平面及空间布局、厨卫设施设备、建筑美观上满足不同功能与质量要求，在采光、通风、保温（隔热）、隔声等物理环境与安全防卫、社交、私秘性等社会心理方面使人们的居住感到安全、舒适及方便。 居住外部环境与家庭居住生活质量密切相关。 住宅的配套公共服务设施，绿化美化清洁的环境，室外游乐、休闲、活动交往的场所，以及交通出行的便利都是人、住宅与环境协调的重要内容。 人们对居住的需求由低到高可分为四个档次或级别： Ⅰ级：生理需求。 主要体现在对住宅遮风避雨、饮食睡眠 、卫生安全等最起码的生存需求。 Ⅱ级：伦理需求。 体现家庭成员之间合理分配居室的社会伦理需要。 Ⅲ级：发展需求。 要求住房分别包括人际沟通和安静适宜的阅读、学习和工作的场所。 Ⅳ级：享受需求。 主要体现舒适、美学和个性心理的追求。 在不同的社会发展阶段，人们对每一个需求档次的客观标准不尽相同。 即便是居住在最简陋破旧拥挤的住宅中，人们也可提高一幅画，一盆花而体现对美的追求。 但就整体而言，对低一级的需求难以满足时，将难以充分考虑对高一级的需求。 （二）居住区、居住小区、住宅组团 城市居民的居住生活聚居地称为居住区。 在 规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区，居住小区、住宅组团三级。 居住小区是一个集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会的缩影。 二、住宅小区的构成 （一）居民 （二）居住设施 （三）居住的环境 第二节 住宅小区物业管理的内容及特点 一、住宅小区的特点 ，相对封闭独立； ，人口结构复杂； ，共用设施社会化； ，配套设施齐全 （住宅小区具有系统性；小区功能多样性； 住宅产权多元性；小区的现代社会性） 二、住宅小区的物业管理 物业管理是住宅小区业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 国务院颁布并于 2020年 9月 1日起施行的《物业管理条例》重点规范了住宅小区的物业管理活动。 （一）管理主体：业主、业主大会、业主委员会、物业管理公司和政府相关部门 （二）管理内容：居民、设施、环境 （三）管理过程：早期介入；前期管理；中后期管理 忽视早期介入可能导致： 、情况不明 最终导致： 使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷 前期物业管理中权利主体的相互关系 前期物业管理阶段，形成了开发企业、受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。 开发企业与物业管理企业达成的前期物业管理委托合同须向行业主管部门备案。 开发商与业主：买卖关系 开发商与物业公司：合同聘用关系 物业公司与业主：服务与被服务关系 买受 人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也就意味着物业买卖无法成交，这是对开发企业 和物业管理企业最有效的制约。 反之，业主一旦接受了这份合同的规定内容，也就必须在前期物业管理阶段服从物业管理企业依法依约进行的 管理。 前期物业管理与早期介入的区别 早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权； 早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象； 在早期介入工作中，物业管理企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业管理企业起主导作用。 中后期管理： 装修搬迁 管理 为了搞好装修搬迁管理，必须做好以下几点工作：。 主要包括以下几方面：装修不得损坏房屋承重结构，破坏建筑物外墙面貌；不得擅自占用公用部位、移动或损坏公用设施和设备；不提排放有毒、有害物质和噪声超标；不得随地乱扔建筑垃圾；（ 5）遵守用火用电规定，履行防火职责；因装修而造成他人或公用部位、设备或设施损坏的，责任人负责修复或赔偿。 审何装修设计图纸，派员巡视施工现场，发现违约行为及时劝阻并督促其改正。 档案资料的建立 档案 资料包括两种：业主或使用人的资料；物业资料。 ：业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。 ：主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等。 档案资料的建立主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。 收集的关键是尽可能完整。 整理的重点是去伪存真，留下物业管理有用的资料。 归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。 三、住宅小区物业管理的特点： 杂性 第三节 住宅小区物业管理的目标与要求 一、住宅小区物业管理的目标 赢得社会效益、经济效益、环境效益的统一 二、住宅小区物业管理的要求： 《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》； 《普通住宅小区物业管理服务。