镇江房地产公司某开发项目可行性研究报告书(编辑修改稿)

镇江房地产公司某开发项目可行性研究报告书(编辑修改稿)内容摘要：

利用、保护和管理的业绩作为申报省市级高新技术企业评估、认定的重要条件。 加强知识产权行政执法力度，坚决打击知识产权违法行为，增加知识产权工作宣传和行政执法经费，建立与完善知识产权管理体系， 20xx 年创建“省专利工作试点区”，“十一五”期间确保认定为“省级专利工作示范区”。 继续抓好农业先进技术的应用与推广 切实发挥科学技术在建设社会主义新农村中的重要作用，优化农业结构，加快农业现代化进程。 一是开展农业科技宣传活动。 充分利用科普宣传月、科技三下乡等主题活动，广泛开展送 科技下乡。 举办各类实用技术培训，提高农民科学文化素质和致富技术水平。 二是引进、培育和推广农业先进技术。 大力引进特色蔬菜、应时鲜果、苗木花卉、畜禽新品种和新技术，积极推广实施栽培技术、养殖技术和农副产品的深加工技术，进一步推广“发酵床养猪”技术和“稻鸭共作”技术，积极开展无公害、绿色和有机农产品的科技攻关和研究。 三是继续抓好农业示范园区建设。 选择一批科技含量高、辐射面广、带动能力强的农业科技项目，从资金、政策上重点扶持，使其成为农村科技致富的辐射源。 大力培育科技型农业龙头企业，重点抓好中盛科技 产业园、扬子江生态产业园、瑞京农业科技示范园和果树研究所等已具有产业规模企业的科技进程，再培育２～３个具有发展前景的农业科技示范园，努力建设几个区域性农业试验中心和有机农产品研发中心，争创农业名牌产品，打造城郊结合的特色农业，促进现代农业的快速发展。 促进社会全面、协调、可持续发展 坚持“以人为本”的科学发展观，依托科学技术发展水平，推进和提高全区人口健康、生殖保健、防病治病的整体水平。 以提高人口素质、稳定低生育水平为目标，开展生殖健康、出生缺陷监测，扩大优生优育等方面的新技术新药品推广应用。 加强 社区卫生服务体系的建设，建立和完善重大传染病和突发性公共卫生事件的应急机制，区域防止重大疾病整体水平有新的提升。 加强环境保护与决策，努力开展水、空气污染控制及资源再生利用的技术研究，建设生态城。 认真参加《镇江市城市水环境质量改善与生态修复技术的示范工程》国家重大科技项目的推进和实施。 以信息化管理推进服务业发展，促进经济、社会全面协调、可持续发展。 京口区房地产情况 14 京口区成交 商品房共计 106 套，排名第一，与 之前 相比 ，成交数量上浮较大，环比增幅 %。 其中，普通住宅产品成交共计 97套，成交数量比上周增加 58套，均价 7848元 /平米，环比上升 30%，东风新家园项目成交 59 套，占总成交量的 %，成交均价为8516 元 /㎡。 京口区 20xx 年楼盘 京口区项目 项目地址 在售房源类型 面积 (㎡ ) 价格范围 (元 /㎡ ) 售楼电话 云河湾 京口区经十二 路中段 花园洋房 86— 136 5700 051188850000 恒美山庄 京口区学府路 80 号 多层 多层 86161 60006500 051188787000 优山美地 谷阳路与禹山 北路交界处 电梯洋房 160 6800 051185082222 小高层 87137 5450 高层 90109 （毛） 5300 （精） 6800 商铺 40120 8000 天正 幸福 1 克拉 镇江市京口区小米山路 101号 (焦山路以西 ) 高层 4870 6500 051185686666 商铺 120 120xx 京亿城 镇江市谷阳路 388 号 SOHO 公馆 商铺 4660 2040 6000 20xx0 051183362888 15 宜嘉湖庭花园 京口区禹山路199 号 (禹山路禹象路 ) 小高层 80110 117135 6000 051188985656 香江世纪名城 京口区学府路与经十二路交叉口 小高层 高层 82118 11 117 6000 5800 051188792999 学林雅郡 经十二路中段 多层 小高层 多层 11 138 小高层 5 83 5300 051185562888 名仕佳园 学府路南侧经 十四路东侧 多层 87— 131 5700 051188791888 京口花园 京口区教顶山 南侧 小高 95125 7000 051185111666 东城绿洲碧水苑 镇江市经十二路中段 (东城绿洲小区 ) 多层 联排 多层 124 联排 300340 多层 5500 联排 200250万/套 051188790266 梦溪嘉苑 镇江市京口路 288 号 多层 多层 90 7200 051185999999 16 第三章 规划设计分析 规划理念概述 在现代的繁华城市里，人们为钢筋水泥构架的现代建筑所窒息，而要想生活在心灵可以休憩的绿色家园里，成了城市人的一种可遇而不可求的都市情结。 在此 本项目 本着生态居住环境的设计理念，试图诠释一种崭新的现代生态生活社区，从而营造一个崇尚自然、回归自然的自由漫步式家园。 生态环境最基本的要素是“绿”和“水”，“绿色”在这里已从狭隘的色彩概念转变为环保和生态意识概念。 绿色不单指色彩，而是代表一种崇尚自然、回归自然的设计理念。 水者，地之血气，如筋脉之流通也。 水在人与自然关系中起着特殊的协调作用。 它不仅能给人带来欢愉、轻盈、柔和的感觉，而且还具有净化空气等重要的环保作用。 有了“绿”与“水”的完美结合，既能取得丰富的环境效果，又能达到生态环保的目的。 生态建 筑和自然美的充分融合是 本项目 设计思路的方向，体现“以人 为本”和“以自然文本”的设计思想。 环保贯彻其中，营造可持续的小区环境。 这里的 可持续发展是指一个生态系统在永久的将来都能继续有效地发挥其正确的功能作用，而不会受到那些关键性资源的耗尽或过荷的强迫而衰退。 从现代生态型住宅小区的规划设计上看，小区总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施以及绿化系统的设计，都以遵循可持续发展为出发点和目标。 具体设计上，注重绿化布局的层次、风格与建筑物要相互辉映，同时注重不同植物各方面的相互补充融合，发 挥绿化在整个小区生态中其他更深层次的作用，如隔热、防风、防尘、防噪音等。 房屋的建造则考虑了自然生态和社会生态的需要，注重节省能源，注重居住者对自然空间和人际交往的需求。 从住宅的内部空间到外部交流空间以至公共复合行为空间的扩展，并与城市社会的交汇，这样的层层推出将空间系统化。 从园林、回廊、喷泉、休闲广场、宅间绿地到游泳池、健身会所等，通过多个交流场所，创造一种自由漫步式的家园模式，将为人际交往传统的延续和自我娱乐的健康发展提供设施保证。 仅仅利用人工因素打造一个临时性的自然环境并不能实质性 体现生态社区的概念，能够让整个社区具有自然再造功能，真正“活”起来， 把水引入园区营造自然再造区， 让人文环境与自然环境相互交融，是生态型住宅小区的另一个着眼点。 规划结构功能定位 规划和建筑的设计是小区功能定位的关键在规划设计中遵循三项原则： 发掘利用现有资源原则。 规划和设计定位前，要详尽分析小区周边环境的现状和 17 发展前景，对周边环境要有清醒的认识。 充分、灵活地利用好小区周边的现有资源，不仅能节约开发建设成本，也能使小区既与周边环境密切并有自己的特色；而且能相对周边环境显示 出独特的优势和亮点。 以人为本原则。 住宅，已不仅仅是遮风挡雨、安身立命之所，更是人们休闲、娱乐、进行人际交往的场所。 这就要求开发商在进行住宅小区规划时，必须以人为本，统盘考虑客户的各种需要，最大限度地满足人们在舒适、方便、安全、审美、健康、体现自我价值等方面的需求，创造出一个良好、合理、优美的居住环境，提高人们的生活品质，从而创造住宅小区的“卖点”。 新颖简洁原则。 对小区区布局的风格和建筑形态，不能一味地仿制抄袭。 上海目前的布局风格和建筑形态处于“万国大战”的气氛中，有盲从和浮躁之风、欧 陆风格、里弄人家、仿古、现代简约风格等，建筑外立面的处理已步入“时装化”时代。 随着工作和生活节奏加快，“简装、便捷、明快、和谐”的生活方式已成为一种时尚追求。 如能将其融会在小区的整体布局之中，形成一种建筑、造景风格，必将顺应时代潮流，赢得广大市民的青睐。 将概念模式翻转成一个空间模式，利用小区交通路网和绿化带将小区分为用地住宅区、公共服务设施区、商业区和绿化休闲区。 分区明确，联系便捷，形成以绿化休闲区为核心的家园模式。 同时，园区内的空间设计包括从公共到私密形成多层次性的、完整的空间序列，我们在寻找 着这种等级及等级间关联的体现和建筑及场所空间的归属感与参与感的相关特性，从而避免归属感的不确定性和模糊性。 在园区内设置了相应的景观空间节点，从而使其产生一种明确的归属感和场所的可识别性。 注重处理好各个交接处的呼应与延伸，从而较好地完成了引导作用。 空间集合与节点的相依相成，使规划结构完整、严密。 交通组织 强调交通组织的多元性和平等性。 采用环路网状将小区的多个清晰的结构加以分区并成网状向各个目的地延伸。 尽可能减少设计小区内机动车流与人流活动的交叉和并行长度，利用环境暗示的方法多重限 速。 特别注意消除车流对社区绿化系统的穿越，以保证整个步行系统的维护。 另外，为方便残疾人，在园区内还设了残疾人坡道。 动态交通组织 ： 交通流线分为机动车流线、消防服务车流线、自行车流线和人行流线。 设计主导思想为人车分流、安全、便利。 小区内严禁机动车辆驶入（消防车除外），住户私家车从小区东面和南面车库入口处的地库坡道直接进入车库，地库停车场内设一部分访客停车区域。 人性流线分别从大门和南、北地块间隔小道进入。 静态交通组织 ： 根据国家及有关规定，设置足够数量的停车位，分三种方式：专门露天停车位。 设 置 18 二层地下停车库。 非机动车停放 景观空间 整个小区由两岸的景观所带动，并着力于对景观视线的组织安排、分析和组合视景，小区的主入口景观轴线与沿江景观轴线交会于中心活动广场。 景观与人及为人所用区域和空间的联系，确保功能和景观的相互和谐，是我们努力探索的重点。 同时开阔的景观空间设计，使小区内部空间视觉走廊畅通，并对视线产生持续的向心性吸引力。 园林化景观设计中构架了一个完整的空间序列 ， 围绕主题立意安排多样化空间形式 ， 并兼顾整体 ， 同时在设计中体现了流畅浪漫的东方园林设计风格 ， 强调了空间的流动 性和他们之间的关系。 景观设计了一条拉通南北的大尺度水系景观走廊 ， 将南北两地块相连 ， 使其保证总体上拥有一个宏观尺度 ， 以增强小区的整体概念。 同时在细部处理上将水景迂回、开合使其通而不畅 ， 沿岸再配以活动中心、小品广场、垂柳绿化等构成细部小景点。 小景点用来消除大尺度带来的单调空泛 ， 同时连贯统一的大尺度景观又可以弥补和串联各种小景点在统一性上的不足 ， 真正达到脉络清晰 ,移步易景。 绿化系统规划 注重点、线、面的结合，在城市干道周边及小区主干道上，多以常绿树种为主种植，形成结构线型绿化，削弱城市 噪音干扰，保持小区内及私密空间的安静，减少扬尘污染，同时又可美化环境。 结合休闲绿化林荫路及建筑周边绿化等构筑小区内绿化网，广场绿化及过渡空间呈点状分布，常绿植物及落叶植物相交，并配置灌木及花草。 自然生态环境再造区可调节小区的小气候，形成富有特色的小区园林环境。 此外，贯穿景观轴线的水体既是景观环境系统的主要组成部分，又是绿化工程的重点。 水系的引用 人工水体导向设计是本方案的重点特征之一。 把河水引入小区内，贯穿整个景观主轴线，并运用曲线有节奏地引伸至湖面。 不同的水体形态连接了 景观的点和面，使水、绿、路、文化紧密结合起来，达到人与自然共生的和谐局面，体现了江南的文化特色。 该小区在水环境的规划与设计中，对小区建设所涉及的水环境体系 —— 给水系统、排水系统、雨水系统、污水处理中水回用系统、景观水体系统、绿化用水系统等，进行了周密合理的规划和设计。 小区景观水体布局合理，水景与公共绿地融合为一体，环境优美，与自然和谐，水面高程分级合理，充分利用多种池内自然净化措施，较好地利用了雨水作为景观水体的重要补充用水。 该小区雨水利用以渗透为主，通过合理规划雨水径流途径、设置多种渗透设施等措施，充 分利用雨水，为小区内大面积绿化和景观水体提供了大量的生态 19 用水。 项目定位 竞争战略定位 战略定位处于企业定位的最高层，它的内容与范围比后两者大得多。 它要解决的是企业“做什么”，“不做什么”，“怎么做”三个问题。 目前的地产开发企业已不可能做到在所有层面上满足消费需求，因而必须预先在经营目标选择上进行“舍弃”，进行差异化或集中化市场开发。 由于项目开发地址位于镇江京口区的大市口中心带，是商业聚集地，经济繁华，交通便利。 附近基本设施齐全，选择性强，包括大型超市、。