物业管理师执业资格考试参考教材

物业管理师执业资格考试参考教材内容摘要：

维修资金 账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。 三、住宅专项维修资金的使用 （一）住宅专项维修资金的使用 范围和原则 使用范围 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。 使用原则 住宅专项维修资金的使用， 应当 遵循方便快捷、公开透明、 23 受益人和负担人相一致的原则。 （二）住宅专项维修资金的 分摊规则 商品住宅之间或者 商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修 资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊 售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。 其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住 宅专项维修资金的比例分摊。 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。 （ 三 ）住宅专项维修资金的使用程序 （ 1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议； 24 （ 2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主 讨论通过使用建议； （ 3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案； （ 4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支； （ 5）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； （ 6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位 使用程序 （ 1）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等； （ 2）业主大会依法通过使用方案； （ 3）物业服务企业组织实施使用方案； （ 4）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负 25 责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支； （ 5）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公 有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正； （ 6）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； （ 7）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 住宅专项维修资金 的 紧急使用程序 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照 以下规定列支住宅专项维修资金： （ 1）住宅专项维修资金划转业主大会管理前 ，由 物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行将 26 所需住宅专项维修资金划转至维修单位 （ 2）住宅专项维修资金划转业主大会管理后 ，由 物业服务企业 持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行 发出划转住宅专项维修资金的通知； 专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 （ 3）发生上述情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。 其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。 （四） 住宅专项维修资金的使用禁止 《住宅专项维修资金管理办法》第二十五明确规定， 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支： 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、 27 共用设施设备维修、更新和改 造费用； 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用； 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。 （ 五 ）住宅专项维修资金 使用的其他规定 住宅专项维修资金 购买国债的限制条件 （ 1）必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下。 （ 2） 利用住宅专项维修资金购买国债的，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行 的国债，并持有到期。 （ 3） 利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。 （ 4） 利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。 （ 5） 禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用 ： 28 （ 1）住宅专项维修资金的存储利息； （ 2）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益； （ 3）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外； （ 4）住宅共用设施设备报废后回收的残值。 四、住宅专项维修资金的监督管理 （一） 房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。 受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。 房屋灭 失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。 （二） 相关 主体对住宅专项维修资金的监管义务 1． 管理单位的法律义务 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况： 29 （ 1）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额； （ 2）发生列支的项目、费用和分摊 情况； （ 3）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额 （ 4）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。 业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。 的法律义务 （ 1） 专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。 （ 2） 直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议 的 ， 专户管理银行 应 根据要求 进行复核。 （ 3） 专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。 、 财政部门 的监督管理 （ 1） 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督 （ 2） 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财 30 政部有关规定。 财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。 （ 3） 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市 人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。 （三） 住宅专项维修资金相关主体的法律责任 公有住房售房单位未按规定交存住宅专项维修资金的；或将 房屋交付未按规定交存首期住宅专项维修资金的买受人的 ；以及未按规定分摊维修、更新和改造费用的 ，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正。 开发建设单位在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前，将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以 3万元以下的罚款 ； 开发建设单位未 按规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以 1 万元以下的罚款。 挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设 (房地产 )主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额 2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 （ 1） 物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按 上述 规定予以处罚外，由颁发资质证书的部门吊销资质证 31 书。 （ 2） 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用 住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 （ 3） 直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 违规使用住宅专项维修资金购买国债，应当承担以下法律责任： （ 1） 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反住宅专项维修资金投资规定的，由 上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任 （ 2） 直辖市、市、县人民政府财政部门违反住宅专项维修。