物业管理处工作全套手册

物业管理处工作全套手册内容摘要：

对管理处机电设备管理工作效果进行考评。 完成主任交办的其他任务。 23 安全管理部工作职能 负责所辖物业内治安、保卫、消防等工作的 日常管理和督导。 给业户提供 24 小时的治安、保卫、车管等服务。 编制所辖物业内治安、保卫、消防等管理规定及具体措施。 保证所辖物业内车辆正常有序的停放，确保所辖物业良好的交通秩序环境。 维护所辖物业的公共秩序，负责紧急情况和事故的处理。 负责实施岗位技能、消防基础知识和应急战备措施等的训练和考核。 配合管理处其他部门做好人防、技防和公共设施检查等工作。 办理物品搬迁手续，做好所 辖物业内报刊、杂志、信件等的收发工作。 编制值班排班表，将记录、表格等编目存档。 完成管理处主任交办的其他工作。 24 安全管理部主管岗位职责 在管理处主任的直接领导下全面负责安全管理部的工作。 由公司统一招聘安全管理员。 负责安全管理部的培训计划的制订，并组织实施。 负责安全管理部的日常工作安排、检查及监督。 在管理处主任的指导下合理安排岗位、调配人员。 负责每日对辖区内安全工作进行巡查。 负责组织各班长检查宿舍内务。 负责辖区内的交通及车辆管理的监督、检查工作。 负责辖区内消防日常巡查工作的监督和指导。 负责每月对全体安全管理员进行考核。 负责监督和指导安全管理员对安全器材的使用和管理 协助管理处主任处理好辖区相关政府职能部门的关系。 配合辖区派出所做好治安宣传和防范工作。 完成管理处主任交办的其它工作。 25 前 台文员岗位职责 （此岗兼顾档案资料岗工作） 坚守岗位，不得擅自离岗，对于业户咨询事项给予热情、主动、礼貌的答复和解释。 负责政府各职能部门和相关业务单位来人、来访的咨询、指引和接待，并做到文明礼貌、热情周到。 负责管理处各部门邮件、信件及报刊的签收，并及时分发给各相关部门。 监督管理处工作人员的打卡考勤，并负责月底考勤统计。 保持前台位置的环境卫生，并随时负责清洁，以维护公司、管理处的形象。 与档案资料员并岗后 ，负责建立和完善管理处各类档案资料（业主档案、工程技术资料、管理处各类文件） 的归档管理工作 ，每月查询档案情况，如有残缺，应及时督促补齐 归档。 完成领导安排的其它任务。 26 档案员岗位职责 （此岗并入前台接待岗） 负责本部门档案及管理处较重要档案的管理工作，保证档案的准确性、系统性和完整性。 做好档案的借阅管理工作。 具体确定文件材料归档范围和保管期限的划分。 参与承办各类档案的整理、鉴定、归档、销毁工作。 保证档案资料质量完好；确保案卷材料组合排列的条理性；保证案卷规格形式合乎有关标准要求；案卷装订结实美观。 负责各类档案的分类编目，以便查阅和利用。 负责资料的安全与保密工作，对所管理档案的丢失、损坏、泄密负责。 档案员应熟悉公司档案归档范围，懂得分类编目，服务周到，书写端正，字迹整齐。 完成上级交办的其它任务。 27 物料管理员岗位职责 物料管理员负责审核各部门月度及零星物料需求计划中物料库 存情况，制订月度采购计划，经领导审批后，通知采购员采购。 负责物料的入库、验收、发放和登记，物料入库应填写入库单，出库应填写出库（领料）单。 ，建立仓库物料卡、台帐、明细账，每月向财务报送报表，定期盘点库存。 负责仓库物料的管理与发放，做到材料、工具、设备等物品分类摆放，标识明确，取存方便、安全，防止因贮存、管理及发放不善而造成的材料、工具、设备的降级、报废或进出账不平。 对工具、设备进行日常的维修、养护，保证工具、设备能有效及时利用，不得转借或转送他人。 负责库存物资的统计，明确库存，物资的利用率及仓库最低库存量。 定期清扫库房，保持库房干净、整洁，化学物品应与其它物品分开存放， 28 并做好隔离、防火、防爆措施。 尽最大可能修旧利废，降低成本。 完成领导交待的其它任务。 厨师岗位职责 厨师在管理处主任和食堂管理员领导下进行工作。 在工作中自觉接受监厨的监督和监厨小组提出的意见，及时改进工作。 按时上班，保证准时开饭。 努力学习烹饪技艺，不 断提高烹饪水平，经常调换菜的花色品种，改善职工生活。 保持厨房清洁卫生，做到地面勤扫，桌凳勤擦，炊具勤洗，物品放置定位。 搞好个人卫生，做到勤洗衣服，勤剪指甲，勤理发，勤刮胡须。 工作时不得光背和穿拖鞋。 严防食物中毒，把好进菜进粮关，不用腐烂变质的物品；米、菜要清洗干净，保证饭菜的质量，做到饭熟、菜香、汤美。 29 节约用水用电用气，努力降低就餐成本。 前台接待服务管理办法 为了便于广大业主与管理处之间沟通，提高服务水平 和服务质量，管理处实行“柜台式”管理模式，即在管理处办公室设立专柜负责接待业主及来访人员。 服务主要工作内容包括： 指引业户装修申请、批准、验收； 业户报修登记指引、传达； 业主投诉的接待及处理； 30 入伙手续的办理； 来电、来访的登记、接待、转达； 出入物品的控制； 进入小区各类人员证件办理； 各类文件资料的发送、传达及归档； 其他管理处日常业务处理。 柜台式服务的具体方式： 专人负责：来电来访人员由专人进行接待或转达、处理。 一个归口：业主与管理处的沟通及联系均通过前台来解决。 快速传达：凡遇到前台无法及时解决的问题，及时传达相关负责人进行处理、解决。 管理处档案管理规定 对接管物业，管理处应向有关单位索取有关该楼宇房屋建筑、设施设备和物业相关的各种资料。 楼宇房屋建筑、设施设备和物业相关的各种资料，由管理处档案管理员或指定专 人负责保管。 借阅相关资料，须经管理处主任同意。 楼宇房屋建筑、设施设备因故改建时，管理处应及时将相关技术资料归 31 档保存。 资料遗失，管理处应查清原因，并追究相关人员的责任，同时申请复制一份。 资料管理员应定期检查资料保管情况。 业户档案管理。 管理处客户服务部负责做好业户或其他人的基本情况登记工作，填写《业主（住户）基本情况登记表》和相应的资料归档。 业户办理入住手续时，客户服务部应对业户、随住人员情况进行登记，并 记录联系电话。 业户搬离小区楼宇时，应及时在《业主（住户）基本情况登记表》上注明搬离时间，存档保管。 管理处客户服务部每半年对住户情况进行一次清理登记。 业户的档案由管理处保存，未经主任许可，任何人不得借阅、查询。 管理处值班制度 管理处值班分管理人员值班和财务值班 32 管理人员值班：节假日及每天晚上，管理处须安排一名管理人员值班，处理有关事务。 财务值班：由管理处在每周星期六上午须安排一名财 务人员值班，负责该处财务工作。 管理处值班时间 节假日管理人员值班时间： 上午： 9： 00— 11： 30 下午： 14：00— 17： 00 晚上管理人员值班时间： 晚上： 17： 30— 20： 00 管理处值班安排 管理处每月底须安排好次月值班表，并上墙公布，公司相关部门随时抽查。 值班人员因故请假、调班，须经主任同意，安排好代班人员。 当值人员因故需离岗，须安排好代班人员。 管理处值班纪律及 要求 当值人员须穿着工作服，佩戴工作牌。 当值人员不能迟到、早退、脱岗。 当值人员不得擅自调班，否则按脱岗论处。 当值人员值班地点为管理处办公室。 当值人员遇到不能处理的事应立即向上级领导汇报。 当值人员违犯值班纪律，按《员工奖惩条例》与《考勤细则》有关规定处理。 当值人员须认真填写《值班记录表》。 管理处值班人员权限 管理人员值班人员有权调动本处的所有员工，有权纠 正本处员工的违章违纪行为。 对违纪人员，有权建议管理处按《员工奖惩条例》予以处罚。 管理人员值班人员对本处的突发事件有临机处置权。 财务值班人员只负责本处的费用收缴工作，不办理退款手续，特殊情况须由主任签字方可办理。 33 财务值班人员对未结清费用而需搬离本小区的业户，有权要求管理人员值班人员采 取相应措施。 补休 管理处值班不计加班工资。 节假日管理人员值班可安排补休。 只有一个财务人员在晚上值班的管理处，财务 人员工作日的上班时间由原八点调至九点。 管理人员值班人员补休须经主任同意。 遇强台风、暴雨、洪水及公司组织的各项活动等特殊情况，管理处全体人员均须留守管理处。 本规定由公司管理人员部负责解释和监督执行。 34 管理处 主任巡查规程 为了保证小区各项工作正常有序的运转，管理处主任必须随时掌握小区各项工作的情况，因此，要求管理处主任每周应对以下几项工作进行检查，检查可采取轮流抽查，现场查看、询问等方式。 机电部分 检查项目 消防设备、电梯、供电系统、给排水设备、空调设备。 检查依据和标准 依据公司制订的关于消防、电梯、供电、给排水、空调管理程序中的各种规定对机电人员是否对以上设备按有关程序进行操作和按有关规定进行检查、保养、维修，是否对各种检查、保养、维修情况进行记录。 治安部分 检查项目 安全管理管理、车辆管理、物品进出管理、安全管理员工作安排。 检查依据和标准 检查安全管理员在工作中是否严格执行公司制订的各项管理制度和按程序办理人员 进入、车辆物品进出手续。 检查值班人员的巡查、交接班、车辆进出等记录。 清洁部分 检查项目 小区的清洁、保洁、沟渠、沙井、化粪池等设施的畅通情况。 杀虫、灭鼠的有效性及各种质量检查记录。 检查依据和标准 对所辖区域卫生进行抽查，发现问题责成有关人员立即整改。 绿化部分 检查项目 绿化的生长、修剪、除草、杀虫、施肥、浇水、保洁等项目。 35 检查依据和标准 对所辖区域内的绿化进行检查。 财务部分 检查项目 财务应收款状况、财经纪律执行情况、报表记帐等。 对财务工作进行检查，发现问题立即整改或处理。 各部门 巡查规程 目的 规范管理处各部门的巡查工作并及时发现存在的问题，维护小区安全秩序，保障业户正常的居家生活。 适用范围 适用于公司各管理处各部门的巡查工作。 工作职责 管理处主任负责各部门的巡查制度的审核、落实，巡查工作的抽查、监督。 各部门负责巡查制度的制订和巡查工作的组织实施。 管理处主任、管理员、机电班长、安全管理主管 /班长和安管员负责各自职责范围的巡查工作的具体实施。 工作程序 管理处每周组织一次全面自查，参加人员应包括主任及各部门主管并将检查结果作记录。 管理处主任每天对各工作岗位检查一次，每周夜间巡岗不少于一次。 客服部管理员每天对小区全面巡查不少于一次。