物业服务合同与物业管理规约的法律规定

物业服务合同与物业管理规约的法律规定内容摘要：

列情形之一的，可中止履行：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可丧失履行债务能力的其他情形。 不安抗辩权的成立，一般情况下会导致中止履行合同的后果。 所谓中止履行合同，是指先履行合同的当事人停止履行或延期履行合同。 在对方当事人恢复了履行能力或提供了相应的担保后，先履 行一方当事人应当恢复合同的履行。 中止履行合后，如果对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行合同的一方可以解除合同。 4． 1． 3 合同的变更、转让和终止 1．合同的变更 合同的变更，是指合同成立后，当事人双方根据客观情况的变化，依照法律规定的条件和程序，对原合同进行修改或者补充。 合同的变更是在合同的主体不改变的前提下对合同内容或标的的变更，合同性质和标的性质并不改变。 如有关标的物数量的增减、质量标准的修改、履行地点的变动、标的物包装要求的改变等，都属于合同的变更。 当事人在变更合同时，也应本 着协商的原则进行。 当事人可以依据有关法律规定，就变更合同事项达成协议。 合同变更后，变更后的内容就取代了原合同的内容，当事人就应当按照变更后的内容履行合同。 为了减少在合同变更时可能发生的纠纷，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 2．合同的转让 合同的转让有三种情况：合同权利转让、合同义务转移、权利和义务一并转让。 （ 1）合同权利转让 合同权利转让，又称债权转让。 是指不改变合同权利的内容，由债权人将合同权利的全部或者部分转让给第三人。 这里转让权利的人称之为让与人，受让权利的人称之为受让人。 合同 权利全部转让的，原合同关系消灭，受让人取代原债权人的地位，成为新的债权人，原债权人脱离合同关系。 合同权利部分转让的，受让人作为第三人加入到合同关系中，与原债权人共同享有债权。 债权人转让主权利时，附属于主权利的从权利也一并转让，受让人在取得债权时，也取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。 债权人转让对人不发生效力。 但有下列三种情形时，债权人不得转让合同权利：根据合同性质不得转让，如当事人信任关系订立的委托合同、赠与合同都属于合同权利不得转让的合同；根据当事人约定不得转让；依照法律规定不得转让。 （ 2）合同义务转移 合同义务转移，是指经债权人同意，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人。 债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人，应当经债权人同意；否则债务人转移合同义务的行为对债权人不发生效力。 债务人全部转移合同义务时，新的债务人完全取代旧的债务人的地位，承担全面履行合同义务的责任，享有债务人所应享有的抗辩。 同时，与所转移的主人自身的除外。 债务人部分转移合同义务时，新的债务人加入到原债务中，和原债务人一起向债权人履行义务。 （ 3）合同权利义务的一并转让 合同权利义务的一并转让，是指合同 当事人一方将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 合同关系的一方当事人将权利和义务一并转让时，除了应当征得另一方当事人的同意外，还应当遵守合同法有关转让权利和义务转移的其他规定。 当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。 当事人订立合同后合并的，除债权人和债务人另有约定的以外，由合并的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。 3．合同权利义务的终止 合同的权利义务终止，是指由于一定的法律事实发生，使合同权利义务归于消灭的法律现象。 合同当事人双方终 止合同关系，合同确立的权利、义务关系随之消灭。 根据合同法规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （ 1）债务已经按照约定履行 即债务人按照标的、质量、数量、价款或报酬、履行期限、履行地点和方式全面履行。 （ 2）合同解除 是指合同有效成立后，当具备法律规定的合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系归于消灭的行为。 合同解除有约定解除和法定解除两种情况： 1）约定解除。 根据合同自愿原则，当事人在法律规定范围内享有自愿解除合同的权利。 2）法定解除。 法定解除是指在合同成立后，没有履行或没有 完全履行完毕之前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。 合同法规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届期满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形，有以上情形之一的，当事人可以解除合同。 当事人一方主张解除合同时，应当通知对方。 合同自通知到达对方时解除。 对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律 、行政法规规定解除合同应当办理。 《物业管理条例》规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签定的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 （ 3）债务相互抵消 是指当事人互负到期债务，又互享债权，以自己债权充抵对方的债权，使自己的债务与对方的债务在对等数额内消灭。 当事人主张抵消的，应当通知对方。 通知自到达对方时生效。 抵消不得附条件或者附期限。 （ 4）债务人依法将标的物提存 提存是指由于债权人的原因，债务人无法向其交付合同标的物而将该标的物交给提存机关保存，以终止合同权利 义务关系的行为。 合同法规定，债权人无正理由拒绝受领；债权人下落不明；债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为确定监护人；法律规定的其他情形，有以上情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存。 标的物提存后，除债权人下落明的以外，债务人应当及时通知债权人或债权人的继承人、监护人。 标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担。 提存期间，标的物的孽息归债权人所有。 提存费用由债权人承担。 债权人领取提存物的权利，自提存之日起 5年内不行使而消灭，提存物扣除存物费用后归国家所有。 （ 5）债权人依法免除债务 即债权人自 愿放弃了全权债务人的债务即被解除。 债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止。 （ 6）债权债务同归于一人 由于某种事实的发生，使一项合同中原本由一方当事人享有的债权和由另一方当事人负担的债务统归于一方当事人，使该合同的履行失去了实际意义，合同的权利义务终止。 （ 7）法律规定或者当事人约定终止的其他情形 4． 1． 4 违约责任 1．违约责任的概念 违约责任即违反合同的民事责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依照法律规定或者合同约定所承担的法律责任。 依法 成立的合同，对当事人双方说，都具有法律约束力。 如果不履行或者履行义务不符合约定，就要承担违约责任。 一般来说，违约责任的追究，要在合同履行期限届满时才能生效，因为只有在履行期限届满时才能确定债务人是否履行了合同或履行义务是否符合约定。 但在合同生效后，履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 2．承担违约责任的形式 违约的当事人承担违约责任的主要形式有四种：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。 （ 1）继续履行 订立合同的 目的是为了实现合同的约定，即实际履行合同。 继续履行合同，既是为了实现合同目的，又是一种违约责任。 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或履行费用过高债权人在合理期限内未要求履行等情形之一的除外。 （ 2）采取补救措施行 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。 受损害方可以根据标的的性质以及损失的大小，合理选择要求对方采取修理、更换、退化、减少 价款者报酬等补救措施。 （ 3）赔偿损失 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 （ 4）支付违约金 违约金指合同当事 人一方由于不履行合同或者履行合同不符合约定时，按照合同的约定，向对方支付的一定数额的货币。 为了保证合同的履行，保护自己的利益不受损失，合同当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 违约金是对不能履行或者不能完全履行合同行为的一种带有惩罚性质的经济补偿手段，不论违约的当事人一方是否已经给对方造成损失，都应当支付。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于的损失的，当事人可以请人民法院或者仲裁机构予以适当 减少。 当事人迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金违约金条款。 但由于二者在目的、性质、功能等方面具有共性而不能并用。 当事人执行定金定款后不足以弥补所受损害的，仍可以请求赔偿损失。 3．违约责任的免除 一般来说，在合同订立之后，如果一方当事人没有履行合同或者履行合同不符合约定，应当向对方承担违约责任。 但是，当事人一方违约是由于某些无法防止的客观原因造成的，则是可以根据情况免除违约方的违约责任。 合同法规定，因不可抗 力不能履行合同的，根据不可抗力造成违约的，违约方虽然没有过错，但法律规定因不可抗力造成的违约也要承担违约责任的，违约方虽无过错也要承担违约责任。 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，并应当在合理期限内提供有关部门出具的证明。 4． 1． 5 物业管理合同的内容 根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》以及 建设部颁布的《前期物业服务合同（示范文本）》和实际中的合同订立情况，物业管理合同主要包括以下内容： 1．物业基本情况 物业基本情况，包括物业的名称、建成年月、类型、功能布局；物业坐落的 位置；物业的东西南北四至；物业的占地面积和建筑面积。 2．委托管理事项 委托管理事项主要阐述管理项目的性质、管理项目的组成，即具体负责哪些方面的问题，有哪些管理任务等。 主要包括以下内容： 1）建筑物本体建筑的维修养护与更新改造。 2）物业共用设备、设施的使用管理、维修、养护和更新。 3）物业区域内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的使用管理、维修、养护与更新。 4）附属配套建筑和设施，包括商业网点等的维修、养护与管理。 5）环境卫生管理与服务。 6）秩序管理与服务。 7）物业档案资料管理。 8）环境的美化与绿 化管理。 9）供暖管理。 10）社区文化建设。 11）对于业主和物业使用人房屋的自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时应接受委托并收取合理费用。 12）业主或业主管理委员会委托的其他物业管理服务事项。 3．管理服务费用 根据《物业服务收费管理办法》的有关规定，物业服务合同中的管理费用应包括： （ 1）管理费用的构成 即物业管理服务费用包括哪些项目。 （ 2）管理费用的标准 即每个收费项目收费的标准。 （ 3）管理费用的总额 即合计每平方米面积或每户每月（或每年）应缴纳的费用总计。 （ 4）管理费用缴纳的方式与时间 即是按年缴纳、按季缴纳还是按月缴纳，是分别缴纳还是汇总缴纳，什么时间或日期缴纳等。 （ 5）管理费用的结算 即是实报实销还是多退少补等。 （ 6）管理费标准的调整规定 即管理费调整的办法与依据。 （ 7）逾期缴纳管理费用的处理办法 如处罚标准与额度等。 （ 8）某些管理费用的承担责任 如房屋大中修费用如何分摊或承担等。 （ 9）专项服务和特约服务收费的标准 （ 10）共用部位共用设施、设备维修基金的管理办法 4．合同双方的权利和义务 根据物权法、《物业管理条例》、《物业服务收费 管理办法》等有关法律法规规定的业主与物业服务企业的权利和义务，明确合同双方的权利和义务。 5．管理服务质量及标准的约定 根据《物业管理条例》、《全国物业管理示范住宅、大厦、工业区标准及评分细则》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）等有关法规规定，约定物业管理服务质量及标准。 6．合同期限 该条款关系到委托双方责任的时间界限，要明确起止的具体时间。 前期物业服务合同的期限，应按照《物业管理条例》 第二十六条 规定执行，即 前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满 ， 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务 合同 一旦 生。