房地产物业管理20xx年广州市碧桂园住户房屋装饰装修指引

房地产物业管理20xx年广州市碧桂园住户房屋装饰装修指引内容摘要：

隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处 1 千元以上 1 万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等 级或者吊销资质证书。 第四十二条 物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费 2 至 3 倍的罚款。 第四十三条 有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。 第八章 附 则 第四十四条 工程投资额在 30 万元以下或者建筑面积在 300 平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。 第四十五条 住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照《建设工程质量管理条例》执行。 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。 第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。 第四十八条 本办法自 2020 年 5 月 1 日起施行。 《住宅室内装饰装修管理办法》相关问题解析 建设部《住宅室内装饰装修管理办法》 (建设部令 110 号 )(以下简称《办法》 )的颁布施行，从开工申报与监督、委托与承接、竣工验收与保修、室内环境质量，装饰装修活动的禁止性行为、法律责 任等方面对住宅装饰装修的管理进行了明确的规定，系统地阐述了装修人 (包括住宅产权人和住宅使用人 )。 物业管理单位，装饰装修企业、设计单位。 政府行政主管部门及有关管理单位在住宅室内装饰装修活动中的权利和义务。 《办法》颁布后，在业内引起了巨大的反响，本文就住宅室内装饰装修中涉及到的一些问题给予解析。 第一部分室内装修属于建筑活动 ◆一、为什么说住宅室内装饰装修工程是建筑工程 ? ◇《建设工程质量管理条例》 (国务院令 279 号 )规定，建设工程指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。 建设工程活动包括新建、扩建、改建等活动。 装修工程属于改建，指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为改善建筑物使用功能，对原有工程进行改造的建设项目。 住宅室内装饰装修是建筑活动，具备建筑活动的共同点，又有自己的特殊性。 住宅室内装饰装修必须符合工程建设强制性标准，按照工程设计、申报、合同、施工、监督管理、竣工验收、质量保修的程序来进行。 ◆二、企业应具备哪些条件才能够承接住宅室内装饰装修工程 ? ◇承接装饰装修工程的企业。 必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并 在其资质等级许可的范围内承揽工程。 ◆三、装修人与装饰装修企业签订的书面合同包括哪些主要内容 ? ◇ 委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话； 住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积、装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式； 装饰装修工程的开工、竣工时间； 装饰装修工程保修的内容、期限； 装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间； 合同变更子口解除的条件： 违约责任及解决纠纷的途径 合同的 生效时间； 双方认为需要明确的其他条款。 ◆四、住宅室内装饰装修工程质量如何控制 ? ◇装饰装修工程项目的质量要求和质量验收方式，由装修人与装饰装修企业在签订书面合同中约定，同时必须符合工程建设强制性标准。 装饰装修企业要按照施工技术标准施工。 对工程的施工质量负责，对于施工中出现的质量问题要负责返修。 装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》 (国务院令 279号 )的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。 工程竣工后，装修人按照工程设计合同约定和相应的质量标准进 行验收。 ◆五、住宅室内装饰装修工程如何保修 ? ◇验收合格后，装饰装修企业要出具质量保修书。 对于装饰装修企业负责采购的材料及设备，应当向装修人提交说明书、保修单和环保说明书。 在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。 保修期自工程竣工验收合格之曰起计算。 ◆六、室内环境质量如何控制 ? ◇住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。 装修人委托企业对住宅 室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》 (GB503252020)的规定。 装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。 检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。 第二部分装修中各主体之间属于什么关系 ◆一、物权在住宅装饰装修行为中如何体现 ? ◇物权是权利主体直接支配财产的权利，它既具有人对物的内容，同时又具有直接对抗一般人的效力，包括占有、使用、收益、处分。 物权的特征在于直接支配其标的物，物权人可以依自己的意志就 其标的物上直接行使其权利。 但是支配范围的大小依物权的种类而定。 装修人的权利主要体现为两个层次的行为：一、住宅产权人在不损害公共利益的前提下，有权处置自己的财产，即按照自己的意愿装修住宅，其他人不得对此进行干涉。 二、除《办法》中规定必须由具备专业资质的施工企业来施工的项目外，产权人可以自行装修。 ◆二、住宅产权人与非产权人的住宅装修人 (即住宅使用人 )之间是一种什么关系 ? ◇两者之间是一种合同关系，体现了物权范畴中的 用益物权 概念。 住宅使用人通过合同对住宅产权人所有的财产形成实际占有，取 得使用权。 但其使用权是受到限制的，即其装修住宅要取得住宅产权人的书面许可。 ◆三、住宅相互毗邻的所有人或使用人之间体现了怎样的一种相邻关系 ? ◇住宅相互毗邻的所有人或使用人在各自行使自己的合法权利时，都要尊重他方所有人或使用人的权利，相互间应当给予一定的方便或接受一定的限制。 住宅相邻关系从本质上是一方所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。 装修人在装修前应将装修的时间、地点等予以明示。 装修涉及到住宅共用部位、共用设施设备时，不得有损害他方利益的行为。 任何单位和个人对装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。 《办法》中对禁止及限制性行为的明确规定体现了对公众利益的维护，其他住宅所有人或使用人也要尊重装修人装修住宅的权利，不得随意干扰装修行为。 ◆四、装修人与物业管理单位之间是一种什么关系 ? ◇装修人与物业管理单位是一种平等的民事主体关系。 装修人的装 饰装修行为既要满足个体的住用要求，又不能损害整个住宅房屋的公共安全和其他房屋产权人的公共利益。 所以，物业管理单位受全体房屋产权人的委托，需要协调装修人和其他房屋产权人之间的关系，提供一种服务型的管理，在为装修人提供管理和服务的同时，维护好其他房屋产权人的合法权益。 表现为物业管理公司与装修人签订管理服务协议，依据协议对装修人进行监督管理，不同于政府的行政管理行为。 双方的行为都受到协议的限制，都要对协议内容承担违约责任。 住宅室内装饰装修管理是物业管理的基本内容和重要组成部分。 从开工申报到竣工验收，物业管 理始终贯穿于住宅装饰装修的各个环节中。 需要明确指出的是，物业管理单位实施的不是行政管理，不具有行政处罚权。 ◆五、装修人与装饰装修企业之间是一种什么关系 ? ◇装修人与装饰装修企业签订承揽合同。 装饰装修企业按照合同的质量和数量要求为装修人装饰装修住宅，装修人向装饰装修企业支付约定的报酬。 对于合同的履行期限、验收的标准和方法、材料的供应方式、保修责任等由双方进行约定。 但《办法》中明确规定，工程中使用的材料和设备必须符合国家规定标准，禁止使用国家明令淘汰的材料和设备。 ◆六、装修人与设计单位之间 是一种什么关系 ? ◇装修人与设计单位签订的设计合同，属于建设工程合同。 装修人要按照合同约定提供开展设计工作所需要的基础资料，并对提供资料的可靠性负责，按照合同的约定提供必要的协作条件，支付设计费用。 装修人对设计人交付的设计成果，不得擅自修改，也不得擅自转让给第三人重复使用。 《办法》明确规定，变动建筑主体和承重结构，超过设计标准或者规范增加楼面荷载，必须经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。 设计单位完成的方案必须符合建设工程质量、安全标准，符合建设工程勘察、设计的技术规范，符合 合同的约定。 设计单位要对设计方案负责。 设计单位在设计文件中选用的材料、设备，其质量要求必须符合国家规定的标准。 ◆七、政府行政管理部门在装饰装修行为中的作用是什么 ? ◇政府行政管理部门对装饰装修的行政管理，是区别于物业管理单位的基础性具体管理工作的更高层次的管理。 通过制定政策法规、管理企业资质、行政监督执法等行政手段来实现管理目的。 第三部分物管企业应为装修提供管理和服务 ◆一、物业管理单位提供装饰装修管理和服务的方式是什么 ? ◇装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当 向物业管理单位申报登记， 与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，交纳管理服务费用。 (一 )申报登记 物业管理单位应当按照《办法》和本市的有关规定，审查装修人提交的资料。 装修人应当提交的材料有： 房屋所有权证 (或者证明其合法权益的有效凭证 )； 申请人身份证件； 装饰装修方案； 变动建筑主体或者承重结构的，超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案； 搭建建筑物、构筑物的；改 变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，应当提交城市规划行政主管部门的批准文件： 拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位的批准文件： 拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管理单位的批准文件： 改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准提交施工方案； 委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。 非业主的住宅使用人。 还需提供业主同意装饰装修的书面证明。 (二 )管理服务协议 物业管理单位要依据协议约定，对装饰装修活动进行监督检查，装修人。 施工企业不得拒绝和阻碍。 装修人 (施工企业 )、物业管理单位中一方违反协议约定的，另一方有权制止并追究违约责任。 已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。 住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容： 装饰装修工程的实施内容； 装饰装修工程的实施期限； 允许施工的时间： 废弃物的清运与处置； 住宅外立面设施及防盗窗的安装要求： 禁止行为和注意事项； 管理服务费用； 违约责任； 其他需要约定的事项。 (三 )装修过程中，物业管理单位要按照管理服务协议进行监 督，对违反法律、法规和管理服务协议的，要求装修人或装饰装修企业纠正。 工程竣工后，物业管理企业要会同装修人进行现场检查，并将检查记录存档。 ◆二、装修人为什么要缴纳管理服务费用 ? 物业管理企业对住宅室内装饰装修进行管理，要花费一定的人力、物力等，产生管理成本。 而在目前的物业管理费中，没有包含这部分费用。 因此物业管理企业和装修人在签订协议时，要约定这部分内容。 管理服务包括提供原竣工图纸、对装修工程进行监督检查等内容。 ◆三、物管单位对装修人、装饰装修企业违反《办法》和协议约定内容行为如何处理 ? ◇分为三个层次，即依据协议约定，追究违约责任；立即制止；报告有关部门依法处理。 (一 )对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。 (二 )发现装修人或者装饰装修企业有《办法》第五条禁止行为的，或者未经有关部门或单位批准实施《办法》第六、七条所列行为的，或者有违反《办法》第八条、第九条规定行为的，应当立即制止。 (三 )对装修人或者装饰装修企业未按规定进行装饰装修造成事实后果或者拒不改正的，物业管理单位应当及时报告有关部门依法处理。