精装修管理流程及实施细则

精装修管理流程及实施细则内容摘要：

土建 /装修交接标准的确定 ： 根据施工和现场管理要求对土建与装修完成的工作内容进行明确。 责任部门：项目公司工程部组织，产品开发部、采购管理部、成本管理部参与。 工作程序： 1）工程部在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求，本着谁施工更有利于成品保护、更能保证质量、更有利于成本控制的原则对装修的基础部分的施工进行划分。 2）各相关部门配合工程部从设计、成本角度进行充分论证，确定土建与各自施工范围，土建总包合同中应加入精装修工程要求的相关条款。 工作接口及工作周期： 在主体 招标前完成；要求在 2－ 3 天完成。 工作提示： 1) 为在招标时明确主体施工单位（土建总包单位）的施工范围，要求该项工作在招标之前确九洲地产 房地产业务流程管理手册 文件编号 精装修项目 管理流程 版本 /修订 A/0 九洲地 产流程管理体系文件 14 定； 2) 需明确的施工内容有：楼梯间及其他公共部位的内装修，楼地面找平层，卫生间、厨房、阳台的防水，楼梯窗前栏杆等，为保证质量，一般由装修单位施工。 土建总包单位一般完成外墙装修，室内墙面、天棚的抹灰，水电管的埋设等，对装修设计有吊顶的天棚、梁面等可不要求抹面以降低成本。 相关附件： 土建精装修交接标 样板房施工单位选择 ： 责任部门：产品开发部组织，其他部门参与。 工作程序： 责任部门负责推荐样板房装修单位，通过直接委托或招标方式确定施工单位。 工作接口及工作周期： 在精装修样板房施工图完成时进行；要求在 2025 天完成。 工作提示： 1) 样板房施工时间紧、要求高，选择施工单位地要确认有类似经验、施工管理水平高、技术能力强、配合好的队伍进行施工； 2) 样板房施工单位优先从经管中心的合格供应商中选定，如果从其他渠道选择的须加强前期考察和入围评估。 相关附件： 材料 /部品招标： 根据项目进度计划编制招标计划、 组织招标。 责任部门：采购管理部组织，其他部门参与。 工作程序： 1) 采购管理部根据工程进度计划编制材料 /部品招标计划； 2) 产品开发部根据施工图及材料 /部品清单对拟招标提出详细的技术指标要求； 3) 成本管理部根据施工图及材料清单进行数量估算； 4) 采购管理部负责收集相关供应商，其他部门可共同参与推荐，优先从地产经管中心的合格九洲地产 房地产业务流程管理手册 文件编号 精装修项目 管理流程 版本 /修订 A/0 九洲地 产流程管理体系文件 15 供应商名录中选择； 5) 采购管理部组织招标。 工作接口及工作周期： 在精装修样板房施工图完成前进行；要求在施工图完成后 2025 天完成。 工作提示： 1) 该 阶段由于时间紧，招标项目数量多，考虑到部分材料根据施工情况进行更换，因此招标时应注意方法，一要提高效率，对数量少品种多的材料尽量简化程序；二要尽可能前置。 2) 招标时应充分考虑到批量装修的成本控制，并考虑批量施工期与样板房施工期相隔时间的长短可能造成的影响，如材料涨价风险、材料停产风险等，尽量选用可有多种替换可能的材料 /部品和设备。 相关附件： 样板房施工 ： 对样板房进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。 责任部门：产品开发部组织，成本管理部、采购管理部和项目公司配合 工作程序： 1) 项目公司工程 部负责组织土建与装修单位的交接，验收已完成土建工程质量； 2) 对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查； 3) 采购管理部及时组织材料 /部品供应商送货并进行验收，不得影响施工单位正常施工，产品开发部配合； 4) 装修设计单位随时对装修效果、装修质量、材料质量进行现场交底和检查，并根据实际施工效果对原设计进行调整； 5) 及时组织软装单位进场施工，配合做好保洁工作； 6) 工程部应配合销售、物管公司对交房的实际标准进行严格的核对，并在现场参观导示牌上进行清楚的说明、指示；对于样板房中不属 于随楼赠送的物件也应清楚地明示，以免误导。 7) 项目公司组织经管中心相关部门及物管公司对样板房进行验收，对装修效果、装修质量及各种标示进行认定。 工作接口及工作周期： 施工单位选择完成、材料 /部品招标完成；施工时间 2535 天完成。 工作提示： 九洲地产 房地产业务流程管理手册 文件编号 精装修项目 管理流程 版本 /修订 A/0 九洲地 产流程管理体系文件 16 1) 为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠，以提高施工单位的积极性。 2) 样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需项目 公司各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场安全及各工种有序进行。 相关附件： 无 材料 /部品定样、签订合同 责任部门：采购管理部组织，其他部门参与。 工作程序： 1) 采购管理部会同各部门根据样板房施工效果确定的材料和招标结果进行材料 /部品定样；相关程序和要求详见《甲供材料 (设备 )管理办法》。 2) 采购管理部根据招标文件组织合同的签订、交底； 工作接口及工作周期： 招标完成后在约定的时间内完成。 工作提示： 1) 由于材料 /部品和设备的种类比较多，而且要考虑样板房材料招标期与批量 装修施工期时间间隔长存在的风险，因此在签订合同时应注意区别，对销售上有明确承诺的材料 /部品和设备，如空调、水箱、洗衣机、抽油烟机、燃气灶、卫生洁具、水龙头等应在销售前签订合同，便于销售时宣传和承诺准确。 2) 对其他在市场上有多种选择而不影响装修效果和销售承诺的材料可在批量装修前完成合同签订，必要时重新进行招标。 相关附件： 精装修交楼标准的确定 责任部门：产品开发部组织，营销策划部、成本管理部、运营管理部、物业管理公司参与。 工作程序： 1) 营销策划部根据销售合同要求提出交楼标准的内容。 九洲地产 房地产业务流程管理手册 文件编号 精装修项目 管理流程 版本 /修订 A/0 九洲地 产流程管理体系文件 17 2) 产品开发部起草精装修交楼标准并组织各部门讨论确定。 工作接口及工作周期： 样板房施工期间、销售前一个月完成；工作时间约 710 天。 工作提示： 1)营销策划部应根据销售策划和销售合同的要求，提出合同中应明确的材料标准，对那些材料 /部件和设备应注明品牌的应明确提出； 2) 对能符合装修效果的有多种品牌的材料 /部品和设备应多列同档次品牌或不列，争取批量装修时材料更换的灵活性，降低风险； 3) 对交楼标准的描述尽量简单，不得追求在销售时超出交楼标准进行承诺，如进户门等。 相关附件： 批量精装修 房施工图绘制 ： 根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形成批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之用。 责任部门：产品开发部，项目公司设计部、成本部配合。 工作程序： 1) 产品开发部或设计单位在样板房施工图的基础上，根据现场实际装修效果及已经确认的土建与装修交接标准进行调整，绘制批量装修施工图； 2) 施工图绘制完成后应提交项目公司设计部、工程部、成本部进行轮阅，如有问题及时进行修改。 工作接口及工作周期： 样板房施工完成后进行；工作时间约为 3045 天 (视户型多少确定 )。 工 作提示： 1) 批量装修施工图绘制人员必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注； 2) 批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异，对差异之处应有详细说明； 3) 批量装修施工图的深度应达到批量装修要求，做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不发生差异 (施工误差除外 )； 4) 批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建、安装施工图纸，对有差异的，尽早向设计部提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工； 九洲地产 房地产业务流程管理手册 文件编号 精装修项目 管理流程 版本 /修订 A/0 九洲地 产流程管理体系文件 18 5) 对无样板房的户型，应参照 同样标准进行设计。 相关附件： (批量装修施工图深度要求 ) 主体施工图设计变更 ： 根据样板房施工过程和批量装修绘制过程中发现的问题，及时对主体土建、安装施工图作出设计变更。 责任部门：项目公司设计部 工作程序： 1) 产品开发部或设计单位在样板房施工期间或在批量装修图绘制过程中，如发现与现有主体土建、安装施工图不一致的地方，及时提交项目公司设计部； 2) 设计部应组织设计单位及时进行设计变更并下发各施工单位。 工作接口及工作周期： 样板房施工期间或批量装修图绘制期间及时提出；工作时间约为 710 天 (视问题多少确定 )。 工作提示： 1) 设计部应及时对存在的问题提出技术变更，避免造成事后返工。 相关附件： (二 ) 精装修项目实施（施工）阶段实施细则 批量精装修施工招标 责任部门：采购管理部组织，其他部门参与。 工作程序： 1) 采购管理部根据项目二级计划，制定批量精装修招标计划； 2) 成本管理部根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料 /设备清单并按楼幢汇总各户型，必要时自主进行标底编制； 3) 采购管理部负责收集装修 施工单位并组织考察，其他部门可共同参与推荐，优先从经管中心合格供应商名录中选择； 4) 采购管理部组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标； 5) 采购管理部会同项目公司招标小组组织评标、定标，经办部门进行合同签订。 工作接口及工作周期： 九洲地产 房地产业务流程管理手册 文件编号 精装修项目 管理流程 版本 /修订 A/0 九洲地 产流程管理体系文件 19 在装修具备进场条件一个月前完成招标；招标工作要求在 2030 天内完成。 工作提示： 1) 各责任部门应在招标前做好各种准备，如采购管理部招标计划的编制和招标文件的起草、产品开发部和项目公司设计部批量精装修图纸的绘制及校核、成本管理部工程量清单的编制及校核、等工作，这 是招标成功及以后施工管理顺利的保证； 2) 为保证施工质量，在施工招标时提出施工工艺要求和质量通病的预防措施和成品保护要求，详见 《装修工艺流程图》、《精装修工程防裂防渗漏作业指引》、《精装修工程产品保护标准作法 (参考 )》，以便施工单位在招标时了解要求，在报价时考虑； 3) 批量装修单位必须要有类似项目的施工管理经验； 4) 装修单位如非土建总包单位中标，须与土建总包单位签定精装修分包合同，纳入总包合同管理范围；或独立进行发包，但要明确土建施工与装修施工的工作交接界面，协调好装修报建和成品保护等问题。 相 关附件： C 精装修管理流程及实施细则\精装修附件\ 精装修工程产品保护标准作法(参考).doc 精装修 /土建施工交接 ：根据预先约定的工作内容对土建方完成的工程进行验收，质量有问题的提出限时整改。 责任部门：项目公司工程部负责组织，成本管理部、运营管理部、采购管理部、监理公司、土建总包单位、装修单位及门窗、栏杆等分包单位参与。 工作程序： 1) 当土建总包单位已按土 建 /装修交接标准完成全部工程量并自检合格后，通知监理公司进行检查和交接；监理公司检查满足条件后通知工程部组织各方进行验收； 2) 工程部组织成本管理部、运营管理部、采购管理部、监理公司、总包单位、装修总包单位及其他单位进行交接验收，填写验收记录； 3) 对验收中发现的问题，监理公司详细记录整改意见并下发到各施工单位，限时整改。 4) 监理公司会同装修单位对整改内容进行验收、签收，不符合要求的要求重新进行整改。 工作接口及工作周期： 九洲地产 房地产业务流程管理手册 文件编号 精装修项目 管理流程 版本 /修订 A/0 九洲地 产流程管理体系文。