第三空间物业管理服务手册

第三空间物业管理服务手册内容摘要：

标示牌与装设临时遮栏。 安全管理 : 负一层至四层商业裙楼公共用电 抽查 1— 2 个商铺电表 商业部分用电情况 值班室 合每层负荷低 压柜总开关 各层分总电开关 合每层商户用 电电表总开关 合每层分区低 压柜总开关 18 1. 变配电设备责任人应严格按照操作规程操作供配电设备，严禁变配电设备不合理的超 负荷运行 ； 2. 一般情况，严禁带电作业，紧急情况须带电作业时应有监护人和足够的照明空间，并穿戴绝缘套、工作服、绝缘鞋，确认 安全才可进行； 3．全部停电或部分停电 作业时，应在断开的分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止分闸”的标示牌； 4. 自动空气开关跳开或熔断器熔断时 ， 应查明原因进行恢复必要时允许试送电一次 ； 5. 电 流 互感器不得开路，电流互感器的铁芯和二次绕组均应有永久性，可靠性的保持接地。 电压互感器不得短路 ； 6. 不得带电用欧姆表测量绝缘电阻。 变配电设备（设施）检查 维 保 表 序号 检查保养项目 主要检查保 养内容及要求 周期 1 配电柜、箱 外表清洁，零部件完整，操作手柄灵活，油漆良好，警告牌完备照明、通风、散热、消防设施到位，温湿度在允许范围内。 1次 /月 2 电器仪表及二次线 外表清洁，显示正常，接线紧固，标识正确、清晰 ,电流互感受器二次侧接地良好。 1次 /月 3 各类继电器，交流接触器 外表清洁 ,触点完好 ,接线紧固 ,声音正常 ,无过热 . 1次 /月 4 指示灯，按钮，转换开关 外表清洁 ,标识清晰 ,固定可靠 ,转动灵活。 1次 /月 5 各类开关 触点完好，接线紧固、动作灵活、标识完好。 1次 /年 6 接线柱、母线排、电缆 压接良好，色标清晰、正确，绝缘良好，无过热及腐蚀现象，线距符合要求，无异响。 1次 /年 7 接地电阻测试 接地良好，电阻值符合设计要求。 1次 /年 8 绝缘靴、手套、 有无破损、老化，有疑问则送检做耐压试验或更换。 1次 /年 9 综合检查保养项目 检修操作机构、触头、开关、接触器，紧固松动部件、 更换磨损件、补齐失落件。 1次 /年 10 综合检查项目及完好标准 零部件完整无缺，指示灯、仪表安装牢固，指示正确 ； 无异常声响、振动、过热，清洁，无污积，油漆良好 ； 操作机 构灵活，联锁动作可靠，接触良好、紧固 ； 二次线路布线排列整齐，线号清晰，主体接地良好 ； 保护装置齐全可靠，整定值符合要求 ； 各类标识、警告牌齐全，周围环境整洁。 1次 /年 消防系统： 1. 星河世纪裙楼消防控制中心设置在 A 栋负一层，每天 24 小时由中控室值班人 19 员监控火灾自动报警系统及消防联动柜的运行情况，并将每天发生的事件记录在《中控室值班记录表 》中 发现报警等异常情况及时通知就近值班安全员察看，值班安全员将在 3 分钟内 赶到报警地点，对设备故障即时通知设备责任人维修、 尽量做到 故 障不过夜； 2. 设备责任人每天对裙楼消火栓及喷淋系统、防火卷帘、隐蔽指示灯、应急照明、灭火器等消防设备工作状态和安全隐蔽通道进行巡视检查 ，并做好《工作日志》记录； 3. 如裙楼任一层发生火灾，中控室值班员应按照“消防应急方案”和设备操作规程操作设备进行紧急灭火处理。 感温、感烟探测器、喷淋等所有联动设备 24小时待命，做到能自动探测自动灭火 ； 4. 裙楼任一层任何烟感、温感、手动报警动作都将联动裙楼四层及上下各一层任何警铃、防火门、广播、逆风口、防火卷帘，裙楼所有内机动作。 消防系统维护 表 序号 检查维护内容 维护主要（详细）内容 周期 1 烟感探测器 安装牢固、无脱落 1次 /周 温感探测器 表面清洁 1次 /周 手动报警按钮 按 2%比例测试回路报警 1 次 /半月 消防栓按钮 感温、感烟探测器清洗 1次 /3 年 2 隐蔽指示灯 外表清洁、常亮、显眼；试验指示灯常亮 1次 /1 月 3 事故照明灯 充电、照明转换功能试验、清洁充电、放电 1次 /1 月 4 水流指示器 清洁、对油漆层脱落补漆 1 次 /季度 信号阀 灵活、试验放水检查动作联动、信号反馈 1次 /1 月 5 消火栓 水枪、水带、消防水喉、齐全完 好无生锈，漏水 1次 /1 月 报警按钮、指示灯及报警控制线路功能正常，无故障 1次 /季 阀门放水试验，盖盘放水试验 1次 /季 6 防排烟风机 清洁控制箱及内机内外、中控室 /就地启动 1次 /季 支座螺栓 1次 /季 检查站主触点、电气动力、控制回路 1 次 /半年 调整联轴器皮带轮、皮带、清洗轴承、换油 1 次 /半年 7 防火卷帘 就地、中控室、试验联动 1 次 /季度 模拟报警、试验联动 1次 /月 清洁控制箱及联动机构 1 次 /半年 8 模块箱 清洁箱内灰尘杂物、紧固螺丝 1 次 /季度 监控系统： 1. 弱电运行工应认真学习业务，严格按照设备操作作业指导书对设备进行操作，熟悉掌握闭路电视监控系统情况和紧急 情况的处理办法； 20 2. 弱电运行工应遵守值班岗位职责，不得随意离开值班室。 如有特殊情况应 在有其他弱电工顶替 的情况下 方可离开，每日作好值班记录，对值班卫生每日清洁扫一次，保持地面、墙壁和设备无积尘、水渍、油渍 ； 3．值班室内禁止会客，无关人员不得进入值班室，值班期间严禁吸烟，吃零食、看报纸 、 杂志或接打私人电话及做其它与工作无关的事； 4．除弱电工运行工和弱电维修工，严禁其他人员 按动各项设备键钮 ； 5．对仪器设备经常进行擦拭，弱电运行工下班前必须搞好室内卫生方可交班 ； 6．严格交接班制度，交接班时工作情况必须交接清楚。 接班人未到前上班人员不得走开严禁 脱 岗。 闭路电视监控运行管理 : 1． 闭路监控系统实行专人 24 小时值班制度，弱电运行工负责闭路电视监控设备24 小时运行的操作，监控、记录。 防止各种非法行为和意外发生。 如发现违规行为，立即通过广播、对讲系统与现场联络，事态严重时通知就近保安员到现场查看，如属盗警应以最快的速度通知当值保安到场，并按对盗警、报警的处理规范处理；对所有报警及处 理过程都应详细记录在《值班记录表》上。 2. 弱电运行工负责对第三空间闭路电视监控设备进行日常巡检和管理，每天应检查设备是否正常完好，发现丢失和损坏要立即报告并填写《设备巡视检查记录表》每月底上报。 3．设备运行发现异常立即关机和采取适当的措施处理，保证设备安全，同时弱电运行工应及时通知弱电工进行维修处理，摄像头故障应于 12 小时内修复，矩阵开关故障应于 24 小时修复，监视器和线路故障应于 2 个工作日内修复，设备故障排除后，给确认一切正常后方能重新开机运行。 4. 闭路电视监控系统如应维护和其它原因要暂时改变系统 的状态，管理处应有相应的临时措施，确保安全。 5. 弱电运行工负责对第三空间闭路电视设备进行操作。 同时将 录像数据保存在硬盘上并及时备份。 6. 录像 数据 保存分三类： 第一类：突发事件录像 数据。 包括可疑人、物、事件等，保存期为三年，由管理处资料 员 负责整理存档。 第二类：春节期间录像 数据 ， 保存期半年，由 弱电运行工 负责整理存档。 第三类：正常时期录像 数据 ， 保存期为一周，由弱电运行工负责保管使用。 21 7．重要事件记录的录像 数据 ，应 及时备份 到一个专门的硬盘上 保存。 8．弱电运行工应 定期 对闭路电视监控设备的巡视检查。 9. 弱电运行工应配合弱电维修工对闭路电视监控设备进行定期保养和检测、试验保养和检测具体内容详见《闭路电视监控系统保养作业指导书》。 :弱电运行工值班室应详细填写《值班记录表》和《设备巡视检查记录表》 ， 记录应完整清洁 ， 不准撕页、涂改、随意涂写 ，乱画和丢失。 每月底将记录交管理处资料 员 ， 管理处资料 员 应建立消防系统的技术档案 ， 将文件技术资料及其它有关资料归档保存。 中央 空调 : 冷水机组的管理 （ 1） 在操作机组前熟悉机组及相关设备性能和参数。 （ 2） 做好开前准备工作，按需要开 /关机组及使系统处于关机状态。 （ 3） 记录机组的运行状况，及时发现不正常读数。 （ 4） 检查设备，进行常规调整、进行控制测试、保持正常的油位和制冷剂量。 （ 5） 不得随意更改整组点，日程表安排及其它 PIC 功能。 （ 6） 机组停止期间保持系统不受损坏处于良好的待机状态。 运转中之观察及管理 每日工作： （ 1） 压缩机运转中注意检查油压指示、油温指示及油色 ； （ 2） 检查冷却水出口温度及压力 ； （ 3） 检查冷冻水进出口温度和压力 ； （ 4） 检查冷凝器出口之冷媒压力和温度 ； （ 5） 对电机轴承、风机轴承加注润滑油及皮带的调正更换 ； （ 6） 对冷却水、冷冻水管道的清洗。 空调风机及风机盘管的管理 每日维护工作： （ 1） 每日巡视各空调风机 1 次 ； （ 2） 检查风机、电机有无异常响声 ； （ 3） 检查马达有无异常温升、接触器有无异常嘈音 ； （ 4） 空调冷凝水排水正常 ； （ 5） 检查空气过滤网有无灰尘阻塞 ； 22 （ 6） 检查湿度控制器的设定值。 每月维护工作： （ 1） 检查风机皮带的松紧度，必要时更换 ； （ 2） 清洗空气过滤网 ； （ 3） 清理机房、风柜保持设备机房干净。 年终保养工作： （ 1） 对风机、电机轴清洁加注润滑油 ； （ 2） 对管道支吊架的加固除锈刷漆 ； （ 3） 电机绝缘对地电阻的测定，机座加 固 ； （ 4） 管道保温层的修复或更换 ； （ 5） 电动、手动阀门的调整及加注润滑油 ； （ 6） 电气控制元件的检查 ； （ 7） 集水盘、排水管的清理及疏通 ； （ 8） 热交换器铝翅 片 的清 洗。 冷却塔及空调水泵的管理。 每日维护工作： （ 1） 每日必须对水塔及水泵作相应次数的巡视 ； （ 2） 检查水流水量是否正常 ； （ 3） 检查电机有无异常的响声、异常的温升 ； （ 4） 检查冷却塔水泵有无严重的漏水。 每月维护保养工作： （ 1） 检查维护补水浮球阀的动作可靠性 ； （ 2） 检查管道阀门的灵活性 ； （ 3） 清洗管道过滤网 ； （ 4） 检查布水器喷嘴有无阻塞，布水是否均匀 ； （ 5） 对备用水泵进行必要的运转 ； （ 6） 清洗水塔集水池及水质的测定。 年度保养工作： （ 1）检查冷却塔，水泵上的各种螺丝以防松动 ； （ 2）对冷却塔及水泵机脚架、支承及吊架管道除锈刷漆 ； （ 3）对电机的绝缘对地电阻测定 ； 23 （ 4）各控制电气元件的检查 ； （ 5）检查蒸发器的压力和温度 ； （ 6）检查主机运行电流 ； （ 7）检查冷却水和冷冻水出进温度及压力。 每周维护工作： （ 1） 检查润滑系统，在油箱视镜上标记油位注意油液应处于标记之间。 油加热器 受 P1C11 控制，以保持压缩关机时油温 ； （ 2） 检查控制面板，清理和紧固连接，用吸尘器清理控制箱水防灰尘积泵 ； （ 3） 检查油路过滤网 ； （ 4） 系统探漏 ； （ 5） 进行安 全控制整定检查和控制测试。 年度保养工作： （ 1） 更换润滑油 ； （ 2） 更换油过滤器 ； （ 3） 检查及清洗冷凝器，蒸发器水管过滤网 ； （ 4） 检查冷凝器和蒸发器端板及铜管并进行必要的清洗 ； （ 5） 检查压缩机马达绝缘 ； （ 6） 检查控制电路元件 ； （ 7） 更换冷冻水并进行水质防腐处理 ； （ 8） 机组系统探漏 ； （ 9） 压力表温度表的检查及更换。 综合检查保养项目及完好标准。 所有空调机房、空调风机、风柜、 冷水 机组外表清洁无损坏，附件配件齐全、 色标正确鲜明 ； 所有空调制冷设备，制冷能力及运行参数能在规定范围内 ； 空调设备运转正常、无异常响声、无异常温升、无腐蚀、漏水、漏风堵塞 现 象、动作灵敏可靠，保温层无破坏脱落 ； 电气控制系统保护装置齐全，动作可靠正常 ； 空调水质符合要求无青苔，污垢现象 ； 冷却塔运行嘈音及飞水符合 要求 ，不影响周围环境 ； 空调风机房四风口 100CM 内不摆放任何物品 ； 24 所有空气过滤网必须保持干净。 电梯： 电梯安全操作规程 开启层门进入轿厢之前，必须注意轿厢是否停在 该 层，确认后方可进入。 打开轿厢内操纵箱，开启轿内照明，检查箱内各开关，按钮是否正常； 每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用； 层门关闭后，从层门外不能用手 拔启，当层门轿门未完全。