物业管理案例集全

物业管理案例集全内容摘要：

广州三俊物业管理有限公司称 ,由于事发地点明珠花园怡乐楼第二层没有在使用 ,一直处于空置状态 ,因此 ,公司对该楼层的有关通道已经采取了一定的安全防范措施 ,包括在进入二楼的楼梯及在电梯所停楼层的设置上都是不能进入。 蒋某如何从管道井坠落 ,只有单方面陈述 ,并无相关证据予以证明；即使所言属实 ,其损害结果也是由于他走出电梯后 ,没有认真辨别方向所致 ,与三俊物业管理有限公司无关 ,所以公司不应承担赔偿责任。 之前公司完全是本着抢救原告为先的原则 ,才为原告代垫了部分医疗费用 ,但这并 不等于承认原告的受伤是因公司所致。 法官 :物业负有安全保障义务 法庭经审理调查后认为 ,被告广州三俊物业管理有限公司对其所经营管理的场所负有安全保障义务。 事发大楼二层电梯口周围处于封闭、无灯光照明的状态 ,且电梯旁的管道井口门又没有上锁 ,这无疑存在一定的安全隐患。 被告既未采取相应措施以排除安全隐患 ,也没有作出适当的警示 ,显然未尽到自己所负有的安全保障义务。 虽然蒋某坠落受伤不是被告不作为行为所导致的必然结果 ,但如果被告积极履行了应负的安全保障义务 ,是可以避免或降低危险发生的概率。 在二层没有灯 光照明的情况下 ,蒋某作为成年人应能判断在此区域行走的危险性 ,但他没有等待救援 ,自行离开电梯进入该楼层行走 ,确有不当 ,且该行为在某种程度也导致受伤。 根据过失相抵原则 ,适当减轻被告的赔偿责任。 总结：电梯事故发生频繁，这其中有业主使用不当、物业忽于管理等等原因，但显而易见的是物业应当负起相应责任，我想这应当既包括使用中保养，以及事故发生后的责任承担。 今年颁布的《电梯使用管理与维护保养规则》，其中明确规定电梯至少每 15 天维护检查一次，包括急停开关、轿顶、制动器各销部位等 20 项基础维保项目，一年下来保养项目共 71项。 同时《特种设备安全监察条例》规定，电梯“困人” 2 小时以上就算一宗特种设备事故，对事故发生负有责任的单位可以重罚 10 万元至 20 万元，对未依法履行职责的主要负责人可处一年年收入 30%的罚款。 电梯一旦“困人”，使用单位如小区、大厦物物业以及电梯维保单位，依照法律就应当迅速赶往事发地。 案例二：业主丢车状告物业索赔被驳回 天津市民马先生丢了汽车，虽然交了物业费和泊车费，但由于没有签订书面的保管合同，又无确凿证据证实汽车就是在小区内丢的，法院最终不能认定他和被起诉的小区物业之间存在保管合同关系。 日前，市第一中级人民 法院作出终审判决，驳回丢车主向物业索赔的诉讼请求。 事件：车辆丢失起诉物业 32 岁的马先生是一名自由职业者，家住在本市西青某小区。 2020 年 10 月，他的金杯海狮汽车丢失，随后向公安机关报案，并办理了保险理赔，得到保险公司赔付 52020 余元。 据马先生称，车是在小区内丢的，其母之前交纳了当年度的物业费，而他自己也交了泊车费。 原告：马先生认为车辆的丢失是小区物业没能尽到保管责任，一年后，马先生一纸诉状将物业告上法庭，索赔车辆损失、附加费、保险费等共 2 万余元。 被告：物业方辩称汽车丢失并不在小区内，且与马先生间 不存在保管合同关系 法官：否决保管合同关系 西青区人民法院开庭审理后查明，马先生与其母向物业交费，但却并没有签订书面的管理合同和保管合同。 同时，根据公安机关笔录，马先生自称“早晨 6 点多，发现停放在居住地小区内的汽车丢失”，该案仍未侦破。 8 西青法院认为，原、被告之间虽然存在实际上的物业服务合同关系，但因无书面保管合同，故不能确定双方存在保管合同关系。 原告所交泊车费系占地停车产生的费用，不能简单视为保管费，又因案件未侦破，故原告车辆丢失地点不能确定就在居住小区内。 原告方主张证据不足，驳回诉讼请求。 一审判决后， 马先生上诉至市第一中级人民法院，称物业既然向其发放了出入证并收取泊车费，即证明双方已形成保管合同关系，要求法院撤销一审判决，改判物业赔偿经济损失 2万余元。 庭审中，物业方辩称汽车丢失并不在小区内，且与马先生间不存在保管合同关系。 一中院审理后认为，马先生与物业就所丢失车辆未签订《保管合同》，所交“泊车费”亦不能证实双方存在保管合同关系及物业应对丢失车辆负保管责任。 因此，马先生索赔经济损失事实及法律依据不足，不予支持，依法驳回上诉，维持原判。 案件三：老汉锻炼摔下“太空跑步机” 小区公共健身器材，给居民锻炼 带来方便，却因缺乏维修维护，导致七旬老人摔伤，闹上法庭 , 镇江经济开发区法院审结了这起人身损害赔偿案，小区物业赔偿老汉医疗费等各项损失万余元。 案件：今年 7 月 16 日傍晚，家住镇江大港新区某小区的刘大爷跟往常一样，到小区内的健身器材上锻炼。 当刘大爷踏上被大家称为“太空跑步机”健身器材时，右边的“跑步机腿”忽然掉了下来，刘大爷一个踉跄摔趴在地上。 事后，刘大爷被急送镇江市三五九医院治疗，诊断为髌骨粉碎性骨折，右臂骨折，需住院开刀。 9 月 5日，刘大爷出院后，将物业公司告上了法庭。 原告 :刘大爷认为自己之所以会跌倒是因 为物业公司小区内运动器械管理不当所造成的。 被告：物业公司认为，自己不是健身器材的所有人。 对于管理之责，物业公司认为作为基层群众性自治组织，不具有承担管理该健身器材的职责和义务 法官：法院受理后查明，小区的健身器材是新区某企业捐赠给社区的，因缺乏维护，导致螺丝松动，“跑步机腿”掉落。 审理中，物业公司认为，自己不是健身器材的所有人。 对于管理之责，物业公司认为作为基层群众性自治组织，不具有承担管理该健身器材的职责和义务；同时，物业公司也不是器材安装者和维修保养者，不可能对辖区内的健身器材实施管理维护，并且一直到 老汉摔伤前，都没有证据表明健身器材的管护责任已移交到物业。 法院审理认为，物业公司作为社区全体居民的代表接受捐赠，确实不是健身器材的所有人。 但是，接受捐赠并同意将其安装在小区内，健身器材应视为小区公共设施，物业公司是主要管理义务人，而物管未合理尽职履行物业管理职责、导致该健身器材存在安全隐患，是造成刘大爷受伤的主要原因，而物业公司又无法举证证明自己没有过错，应承担主要责任。 最终法院判决，物业公司赔偿刘大爷医疗费等损失 8400 元。 （案例一）物业公司不让安防盗门，盗贼入室谁负责 原告：我们乔迁没几天，便遭到了 小偷夜间入室盗窃，损失了现金、笔记本电脑等贵重物品。 入住前，我们准备装防盗门和窗，但物业公司不同意，说小区安全问题不用担心，保安 24小时值班，物业公司还规定小区阳台不能用玻璃封闭，敞开式是为了小区美观。 而小偷正是从阳台怕入我家的，同时被盗的还有好几户人家。 这是因为物业公司不许装防盗装置儿出现的后果，被盗的居民是否可以要求物业公司赔偿损失。 律师观点：按照合同约定提供相应的服务是物业公司的主要合同义务。 对物业公司是否应当承担责任，必须审查它与居民之间签订服务合同的内容。 如果双方对物业公司的保安职责没有约定，那 么物业公司只承担一般意义上的报案责任，即通过一定管理措施威慑违法犯罪，而不是消灭一切违法犯罪活动。 只有当它在履行此项职责过程中有过错时，才可承担相应的过错责任；如果物业公司对保安内容有特别约定而物业公司未能履行合同约定，造成业主人身和财产损害的需要承担法律责任。 “未能履行”，包括根本不履行和完全履行两种情形。 例如，某物业服务合同中约定，在物业保安方面，物业公司派 4 名保安 24 小时巡逻。 如果物业公司不派保安巡逻，则属于根本不履行合同约定；如果物业公司派两名保安 24 小时巡逻或者派 4 名保安 18 小时巡逻，则为不完全履 行合同约定。 根据合同法的规定，物业公司根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。 如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域受到损害物业公司也不一定因此承担法律责任。 律师提示：物业公司提供的服务应当是“相应”的责任，而“相应”的判断标准，在于物业9 公司提供的服务是否符合物业服务合同的约定。 因此，业主应与物业公司就其服务范围和内容进行明确的约定，从而更好更明确的保护自身的权益。 （案例二）滴水结冰，职工在小区内摔伤，物业公司是否应该承担责任 {案情 }2020 年 2 月 23 日，上海市某工厂职工李某早晨去工厂上班，因连续的天气寒冷二楼台阶出现结冰，李某走上台阶时滑倒摔伤。 李某认为物业公司未尽到维修保养责任，没有及时处理台阶结冰问题，应该对其滑倒摔伤负有赔偿责任，物业管理公司认为李某自己走路不小心而摔倒，责任应该由自己承担，不同意赔偿。 李某向法院提起诉讼。 [分析 ]李某对自己的滑倒受伤主观上有过错，应负有一定责任。 李某在白天行走，应当发现台阶有结冰，并应当预见到有滑倒的危险，在走路时因自己不小心而摔倒，主观上显然有过错。 而被告物业公司负有对物业进行养护、保 障物业使用方便、安全的义务，在出现结冰天气时应当及时清理小区范围内的结冰。 《物业管理条例》第三十六条规定了物业管理公司未履行合同约定义务时应当承担赔偿责任。 物业管理公司和李某对伤害的发生都有过错，构成民法理论上的“混合过失”《民法通则》第 131 条规定：“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。 ” [法院判决 ]上海市人民法院作出一审判决：物业管理公司对李某滑倒摔伤应承担相应的赔偿责任，需支付李某由于滴水结冰摔倒受伤医疗费中的 60%，即 800 元人民币。 [启示 ]物业管理日常工作当中的每一个细节 都不容忽视，很明显该案例是由于物业管理公司对滴水结冰可能造成损害事故情况的忽略而造成的，因此物业公司在对小区的日常管理当中应该制定严格的环境卫生管理规程，（比如，情节制度建设、清洁员岗位职责制、清洁卫生检查制度、清洁卫生操作规程等），此外，清洁卫生管理是一项日常性的长期工作，所以还应加强对清洁员工素质、环保意识的培训。 已尽量避免此类事故的发生。 在小区内摔伤物业公司是否承担责任。 漏水结冰 案例介绍： 2020 年１月７日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上， 由于天气寒冷出现结冰。 徐某走上台阶滑倒摔伤。 医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。 徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。 徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。 原告观点： 因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。 导致这样的结果是由于物业公司的服务疏忽。 被告观点：该物业公司认为没有义务承担 法院判决 ： 法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主 要责任。 房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。 案例分析： 一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应承担侵权的民事责任。 第一：物业管理单位的行为具有违法性。 《上海市居住物业管理条例》第十二条规定： 物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。 发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务公司的约定进行维修。 可见，本案被告作为物业管理单位，有法定义务立即采取保护措施。 第二：产生了损害原告生命健康权的后果。 第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。 第四：被告物业管理单位有过错。 本案被告作为厂房的物业管理单位负有保障物业使用方便、安全的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务。 二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。 本案中，原告对自己摔伤有明显的过错，表现在以下三 个方面： 第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告作为公司员工，上下10 班应走人行通道。 原告不愿登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在故意。 第二，原告应当看到台阶上有结冰，从安全起见，原告应走人行通道，其主观上有过失。 第三，原告在朝载货电梯行走时，被告曾劝原告不要走此台阶，以免滑倒摔伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定： 受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。 据此，原告应当对自己的过错行为承担主要责任。 被告物业管理单 位虽未及时修理、清除结冰或采取积极的防护措施，但已尽到了及时警示和告知的义务，应当减轻其赔偿责任。 （案例三）房产公司一房二卖，被判双倍返还定金 [案情 ]2020 年 9 月，史先生与上海某房产公司签订订购书一份，约定由史先生预定别墅一栋，面积为 218 平方米，每平方米单价 8500 元；签订购数当日史先生应支付购房定金 5 万元。 如史先生未按订购书履行，其同意将已付定金无条件归产商所有；如史先生未违约，房产商将以订购的房屋再转卖给他人，则房产商同意双倍返还定金；交房期限为 2020 年 6 月底。 同日，史先生支付房产公司定金 5万 元，房产公司出具收据一份，该收据上写明为购房定金。 2020 年 7 月史先生看交房期限已过与房产公司交涉时，发现自己订的房屋已被房公司出卖给他人。 现史先生起诉法院要求按照约定双倍返还定金，即返还 10 万元。 [分析 ]在法庭上，针对史先生的诉讼请求，。