物业管理师法律法规考试复习

物业管理师法律法规考试复习内容摘要：

、业主大会议事规则； 、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； ； ； ； 、法规规定的其他义务。 ★ 业主大会 ：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。 ★ 成立业主大会的限制与选择： ，而不能成立多个业主大会； ，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责； ，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决 策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。 ★★业主大会筹备： （ 1）成立业主大会筹备组（在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处指导下，由建设单位、业主代表组成） （ 2）业主筹备组的工作内容：确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；参照政府主管部门制定的示范文本、拟定《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；确定业主委员会侯选人产生办法及名单；做好召开业主大会会议的其他准备工作。 （ 3）筹备业主大会的工作要求：业主大 会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开 15 日前 以书面形式在物业管理区域内 公告； 公告《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准；业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。 ★★业主大会的成立： 业主大会筹备组应当自组成之日起 30 日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织召开首次业主大会会议。 主要内容：报告业主大会的筹 备工作情况；宣读业主名册和首次业主大会会议上的投票权数；宣读《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对《业主大会议事规则》和《业主公约》的修改结果；投票通过《业主大会议事规则》和《业主公约》；宣读业主委员会委员侯选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。 ★ ★ 业主大会的职责： 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、继筹方案，并监督实施；制定、修改物业管 理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 ★★★业主大会活动规则： ：定期会议和临时会议，都由业主委员会组织召开。 临时会议召开的条件： 20％以上业主提议召开业主大会临时会议；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。 业主委员会应当在召开业主大会会议 15 日前在物业管理区域内公告。 10 ：业主只能委托代理人代理事项、不能委托代理人 代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选； 业主代表应当于参加业主大会会议 3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见；业主大会会议可以采用到会业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见和书面投票表决的形式。 ：一般决定，实行简单多数表决原则，经与会业主所持投票权 1/2 以上通过；重大事项实行特别多数表决原则，经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3 以上通过。 业主大会不符合上述两项规则的表决事项，均属无效。 ★业主委员会。 条例明确定位为业主大会 的执行机构 ★★ 业主委员会的职责： ，报告物业管理的实施情况。 除首次业主大会会议处，业主委员会是业主大会会议的法定召集人，定期会议和临时会议均由业主委员会筹备和召开。 、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。 ★★业主委员会的备案（告知备案） 自选举产生业主委员会之日起 30 日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，内容一 般包括：业主委员会的成员基本情况、业主公约、业主大会议事规则等。 ★★业主委员会委员的资格条件： 1． 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； 2． 遵守国家有关法律、法规； 3． 遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务； 4． 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； 5． 具有一定组织能力； 6． 具备必要的工作时间。 业主委员会应当自选举产生之日起 3 日内召开首次业主委员会会议。 推选产生业主委员会主任 1 人，副主任 12 人。 业主委员会主任、副主任是业主委员会的召集人和组织者。 ★业主委员会委员的资格终止： 因物业 转让、灭失等原因不再是业主的；无故缺席业主委员会会议连续 3 次以上的；因疾病等原因丧失履行职责能力的；有犯罪行为的；以书面形式向业主大会提出辞呈的；拒不履行业主义务的；其他原因不宜再担任业主委员会委员的。 ★业主委员会会议 业主委员会应当定期召开业主委员会会议，遇有特殊情况，经 1/3 以上的业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议；无论定期会议还是临时会议均应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意；业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区 域内及时公告。 ★业主委员会改选与变更 1．业主委员会的改选。 业主委员会应当在任期满 2 个月前进行业换届选举，逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作，业主委员会换届选举后，原业委会应在任期届满之日起 10 日内做好交接手续。 经业主委员会或者 20％以上业主提议，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。 ★业主委员会的工作经费。 由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。 ★★业主大会的限制性规定。 禁止业主大会、业主委 员会作出与物业管理区域内的物业管理事项无关的决定以及从事 11 与物业管理无关的活动；业主大会、业主委员会作出违反法律、法规的决定的行为，因违法而失去正当性。 二、业主公约制度 ★ ★★业主公约： 由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。 业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益补充，是有效效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件；业主一旦共同决定委托物业管理企业实施物业管理，就要将共同财产的管理职能 授权物业管理企业实施，并将这项授权明确写入业主公约中，要求业主遵守公约，服从物业管理企业维护公共秩序的物业管理行为。 ★★★业主公约的主要内容： 有关物业的使用、维护、管理； 业主的共同利益； 业主应当履行的义务； 违反公约应当承担的责任。 ★业主公约的效力（备案即生效）： 业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力；业主公约须经物业管理区域内业主签字承诺。 但是应注意以下两点： 1。 业主公约对物业使用人也发生效力； 2。 业主公约对物业的继受人自动产生效力。 ★★ 业主临时公约 （首位买房人承诺即生效） 建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时公约，对有关物业和使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主临时公约制定的主体：建设单位； 业主公约制定的时间：建设单位销售物业之前。 相关主体的法律义务： ； 公约的明示和说明义务； （物业买受人签字确认后也就意味着业主临时公约得到物业买受人的接受和认 可，从而为物业买受人遵守业主临时公约提供了合理的依据）。 ★★★业主临时公约的主要内容： 1. 物业的自然情况与权属情况； 2. 业主使用物业应当遵守的规则 ：（ 1） .遵守 相邻权 的规定；（ 2） .遵守 房屋装饰装 修规定；（ 3）共用部位 共用设施设备的使用 规定；（ 4）使用 物业的禁止性 规定。 3. 维修养护物业应当遵守的规则 ：（ 1）。 物业维修养护中业主应当相互配合与协助；（ 2）。 涉及公共利益与公共安全的物业维修养护；（ 3） .保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理 （建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，如果建设 单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复，业主可以自行修复或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失，建设单位应当承担） 4. 涉及业主共同利益的事项：（ 1）。 全体业主授予物业管理企业的管理权利；（ 2）。 业主承诺按时足额交纳物业服务费用；（ 3）利用共用部位、共用设施设备经营的约定。 5. 违约责任 ：（ 1）。 业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可以依据临时公约向人民法院提起诉讼；（ 2）。 业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益 受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼；（ 3）。 建设单位未能履行临时公约约定的义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼。 12 三、前期物业管理招投标制度 条例规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 物业管理的招投标属于服务项目的采购与提供。 ★★前期物业管理招标投标： 指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。 其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的， 称为前期物业管理招标投标。 ★★前期物业管理招标投标的意义： （ 1）。 建设单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合比较。 （ 2）。 有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为； （ 3）。 有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。 ★★前期物业管理招标投标的原则： 公开、公平、公正和诚实信用。 ★★前期物业管理招标投标的强制性规定： 住宅物业的建设单位，应当以招投标方式选聘物业管理企业；对于规模较小的住 宅物业、投标人少于 3 个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业；应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行；应当选聘具有相应资质的物业管理企业。 ★前期物业管理招标原则： 1。 不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人； 2。 为各对潜在投标人实行歧视待遇； 3。 不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目不符的资格要求。 ★前期物业管理招标形式： 公开招标和邀请招标。 ★★前期物业管理招标文件内容： 1。 招标人及招标项目简介； 2。 物业管理服务内容及要求；3。 对投标人及投标书的要求； 4。 评标标准和评标方法； 5。 招标活动方案； 6。 物业服务合同的签订说明； 7。 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 ★★招标项目备案： 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的 10 日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。 ★★ 招标程序规则： （ 1）。 招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交文件截止之日止，最少不得少于 20 日；（ 2）。 招标人对己发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少 15 日前，以书 面形式通知所有的招标文件收受人；（ 3）。 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料；（ 4）。 通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前 30 日完成；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前 90 日完成。 ★ ★ 物业管理项目投标规则 （一）投标要求与投标文件。 投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。 投标文件应当 包括以下内容：投标函；投标报价；物业管理方案；招标文件要求提供的其他材料。 （二）投标禁止行为：投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标；投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益；投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。 ★评标委员会： 评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。 评标委员会由招标人代表和评标专家共同组成，成员为 5 人以上单数，基中招 标人代表以外的物业管理方面专家不得少于成员总数的三分之二。 ★评标规则： 可以用书面形式、评标活动应当在保密的情况下进行。 ★中标： 招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人；招标人应当在投标有效期截止时限 30 日前确定中标人；招标人应当自确定中标人之日起 15 日内向物业项目所在地的县级 13。