物业管理初级知识培训

物业管理初级知识培训内容摘要：

指按合法程序成立并具备相应资质的经营物业管理业务的企业性经济实体。 二 性质：物业管理企业是独立的法人，必须有明确的经营宗旨和经行业主管部门认可 的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。 物业管理公司是实施物业管理的主体，是物业管理专业服务的组织者，提供者，实行自主经营、独立核算、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。 指导思想是，以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的 物业管理企业的所有制性质，可以是全民、集体，也可以是私营或外商投资企业 三 鹏基物业南宁分公司的机构设置： 1 公司经理，对公司负全面责任，对一切重大问题作重大决策。 2 财务部 ，参与公司经营管理，负责财务、计划、经济核算、各类收费 3 拓 展部，负责公司业务拓展、市场营销。 4 管理处，负责物业区域内的公共卫生、环境绿化、治安消防。 下设：工程部、保安部、清洁部、前台。 四 物业管理企业的权利和义务 （一）物业管理企业的权利 1 根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法。 如可规定使用公共实施办法，管理收费标准、时间、办法，防止违约及违约处理办法等。 2 依照物业管理委托合同和办法对物业实施管理 3 依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费 4 有权制止违反规章制度的行为。 5 有权要求业主委员会协助管理。 如：个别人无故拒绝缴纳规定的 合法收费，物业管理企业有权要求业主委员会协助收费。 6 有权选聘专业公司承担专项管理业务。 但不得将整体管理责任及利益转让给其它人或单位，不得将专项业务承包给个人。 7 可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。 （二）物业管理企业的义务 1 履行物业管理委托合同，依法经营。 2 接受业主委员会和业主及使用人监督 3 重大管理措施应提交业主委员会审议批准 4 接受行政主管部门监督指导 5 至少每 6 个月应向全体业主公布一次管理费用收支帐目 6 提供优良生活工作环境，搞好社区文化 7 发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告 物业 管理企业不是国家执法机关，没有执法权，只能约束业主和使用人因居住活动而引发的一些行为。 物业管理企业无权干涉业主和使用人的其它人身权利，如发现违法行为又无法追究时，有义务向有关行政管理机关报告，并协助采取相应措施制止或追究。 8 物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务数据和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。 五 物业管理人员的素质要求 高水平的物业管理要靠资金、健全的法制、硬件设施、靠良好的服务手段，要有健全的制度和严格的规章，但是首先还是要靠人，靠高素质 的物业管理人才。 建立一支素质优良，管理方法和手段先进，具有良好服务意识和较高服务水准的员工队伍是搞好物业管理的重要条件。 企业管理无非是人、财、物 3方面。 人是最重要的，物业管理是涉及面很广，专业性很强的服务工作，没有优秀的管理人员没有具有良好责任感的人员，没有具备专业知识和技能的人员，是不可能搞好这一工作的。 目前物业管理人员的现状是专业知识欠缺，服务意识不强不能适应现代物业管理的需要， 物业管理人员所应具备的基本素质和要求： 1 要有“服务至上”的服务意识； 2 要有强烈的责任感和良好的职业道德； 3 要有 较宽的知识面，越是较高层次的管理人员，要求的知识面就越宽； 4 要有所从事的专业岗位的必备知识和相应能力。 我们要树立全心全意为业主和使用人服务的思想，把“服务”作为一种敬业精神，深深扎根心底，提倡自尊尊人的精神，敬业奉献的精神，勤俭节约的精神，尊老爱幼的精神，好学进取的精神。 我们不要有高高在上，以主人自居的思想，要转变观念摆正位置，我们受雇于业主，为业主服务，受业主监督，我们的最高准则就是为业主和使用人提供尽善尽美的服务。 我们每个员工都应清楚的认识到，我们的产品就是服务，我们的生命力就在于提供最优 质的服务。 要树立“以人为本”的思想，把业主的需要当作自己的需要 提高员工的职业道德，热爱本职工作 物业管理从业人员职业道德：爱岗敬业、尊规守纪、热情服务、诚实守信、不怕困难、虚心好学、热心公益、爱护公物、坚持原则、秉公办事、廉洁奉公、勤俭节约。 以良好的精神面貌，积极的奉献精神，过硬的业务技能很好地完成自己的本职工作，树立物业管理从业人员的新形象。 六 简介服务行业的八大需要： 物美与价廉、及时与周到、安全与卫生、舒适与方便、热情与诚恳、礼貌与尊重、亲切与友好、谅解与安慰。 物业管理有关法律法规及案例分析 一 法与法制 1 法的基本概念 法是由国家制定或认可的，由国家强制力保证实施的，具有普遍约束力的行为规范的总和。 2 法制与人制相对，是指人们的行为包括政治的、经济的、生活的各种行为都必须符合法律规范，按法律规定办事，其基本内容是：有法可依、有法必依、执法必严、 违法必究。 中心环节是依法办事。 二物业管理法律规范的层次 分 4 个层次 1 宪法 是根本大法，具最高的法律效力。 任何法律一旦与宪法相抵触即为违宪，无效。 宪法中关于住宅，城市管理，公民权的规定和原则是物业管理立法的根本依据和指导思想。 2 法律 是由全国人大及其常委会制定的规范性檔。 其效力低于宪法高于行政法规和地方性法规。 物业管理目前适用的有《民法通则》，《合同法》，《公司法》《土地管理法》，〈城市房地产管理法〉 3 行政法规 是国务院根据宪法和法律制定和颁布的规范性檔。 国务院各部委在权限范围内发布的命令，指示和规章 4 地方性法规 ， 是由省，自治区，直辖市或全国人大常委会特别授权的市（如深圳市），人大及其常委会制定的，适用于本地区的规范性檔。 广西人 大颁布〈广西壮族自治区物业管理条例〉 目前缺乏系统的物业管理法律体系。 存在的问题； （一） 物业管理的法律制度还有待健全； （二） 物业管理市场还有待规范； （三） 物业管理企业的设立及其运作还有待规范； （四） 业主，业主委员会的作用还有待进一步明确和加强； （五） 有关物业管理的公共契约还有待统一； （六） 物业管理的经费来源，收缴及使用还有待明确； 三 物业管理的法律关系 （一）物业管理法律关系的三要素 1 主体 是指法律规定的物业管理法律关系的参加者。 包括：物业管理企业，业主或使用人，各级政府行业主管部门及房地产开发企业。 2 客体 是指物业管理 法律关系主体的权利共同指向的对象，包括： （ 1） 物，也称标的物，指物业管理对象，如居民住宅小区及设备等 （ 2） 行为，指物业管理法律关系主体行使权利和履行义务。 包括作为和不作为。 3 内容 指物业管理法律关系的主体之间依据法律和合同而享有的权利和承。