物业管理实务第一章物业管理概述4学时第二章物业管理机构重点0[推荐精品

物业管理实务第一章物业管理概述4学时第二章物业管理机构重点0[推荐精品内容摘要：

业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议。 （五）组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象。 （六）进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争。 （七）为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务。 （八）组织开展对 物业服务企业 的资质评定与管理、物业管理优 秀示范项目的达标考评和从业人员执 业资格培训工作。 （九）促进国内、国际行业交流和合作。 第四节 物业管理制度 一、制定物业管理制度的意义 （一）建立健全管理制度是管理人员从事物业管理的依据 （二）健全的管理制度是物业管理的需要 （三）健全的管理制度能提高管理效率 （四）健全的物业管理制度可以限制不良行为 二、物业管理制度的内容 （一） 物业服务企业 内部管理制度 物业服务企业 内部管理制度一般包括： 1．企业综合管理制度：质量管理和质量保证体系制度、企业文化建设制度、企业财务管理制度、企业采购制度、仓库管理制度、经济核算制 度等。 2．员工管理制度：劳动用工 制度、员工行为规范、员工福利制度、绩效考核制度、企业奖惩制度等。 3．部门职责：一般包括办公室、人事部（人力资源部）、工程部、维修部、保安部、业务拓展部、咨询部、销售部、租务部、保洁、绿化部等。 4．岗位职责： 物业服务企业 各部门所有工作岗位的具体工作职责。 5．操作规程：一般包括员工招募、面试、评审、录用操作规程、员工培训操作规程、员工考核操作规程、工作环境操作规程、编制预算操作规程、费用审批操作规程、楼检工作操作规程、二次装修管理操作规程、突发事件操作规程、对外接待工作操 作规程、投诉处理操作规程等。 （二）业主内部管理制度 业主内部管理制度只约束业主和使用人不约束 物业服务企业 员工的业主内部管理制度，是用于业主自律的制度，一般包括 管理规约 和业主大会议事规则，由业主大会制定。 （三）物业管理的公共管理制度 物业管理的公共管理制度主要有楼宇入住及迁出管理制度、房屋共用部位及共用设施设备使用管理制度、房屋共用部位及共用设施设备维修养护管理制度、房屋装修管理制度、安全保卫管理制度、车辆行驶和停放管理制度、消防管理制度、环境卫生管理制度、绿化管理制度、禁止违章用地及违章建筑的管理制度、综合经营服务管理制度以及接受业主委托开展有偿特约服务的制度等。 三、制定物业管理制度的原则 合法性 、 实用性 、 规范性 、 市场性 、 协调性 第三章 物业管理的招标与投标 本章在招投标课程中详细讲授 第 四 章 物业 管理 合同 在物业法规课程中渗透 第五章 物业租赁管理 能力要求：通过本章内容的学习，让学生们具备一定的营租能力，努力提高物业的出租率。 并能熟练地掌握和运用租赁的形式、租赁契约的构成要素、租赁管理的程序及租赁契约的写作规范和程序。 重点与难点：租赁合同的内容；租赁合同的变更与终止；租赁价格的构成。 第一节 物业 租赁概述 一、物业租赁的定义及形式 （一）物业租赁的定义 物业租赁包括国有土地使用权和房屋租赁两大类。 物业租赁活动主要表现为房屋租赁。 （二）物业租赁的形式 （ 1）定期租赁。 房屋的定期租赁是物业管理中最常见的形式，是指如房屋不续租，则在合同租期届满日为终止期限。 定期租赁不因所有者或租赁者死亡而失去法律效力，即所有权的归属形式不变。 （ 2）不定期租赁。 是指房屋所有者随时可要求收回房屋，但是在公房租赁中，房屋是归国家、政府调拨分配或企事业单位分配的，分配之后，没有规定租住期限。 赁房屋的用途不同划分 可将租赁的房屋划分为住宅用房、办公用房、商业用房和生产用房等。 其中住宅租赁最为常见，办公用房和商业用房的租赁也随着市场经济的发展日益增多，并已形成专业化管理。 可将房屋分为公房租赁和私房租赁。 公房一般是指国有产权房，它又可分为：直管公房，即房管部门管理的公房；直管房，即国有企业和国家、政府机关事业单位自行管理的公房。 私房租赁是指城镇居民个人所有权的房屋出租行为，现已成为公房租赁的补充部分。 （三）房屋租赁的范围 根据《城市房屋租赁管理办法》，自然人、法人或其他 组织对享有所有权的房屋和国家授权管理经营的房屋可以依法出租。 房屋所有人可将房屋出租给承租人居住或从事经营活动，或以房屋作为出资与他人合作经营。 但是，该办法同时禁止以下房屋的出租行为： ； 、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ； ； ； ； ，且未经抵押权人同意的； 、环保和卫生部门有关规定的； 、法规禁止出租的其他情形。 二、物 业租赁的原则 （一）为承租人服务的原则 物业服务企业 接受开发商或其他出租人委托，从事房屋租赁业务，必须维护租赁单位或租赁人的合法权益。 具体说就是利用房屋租赁合同，明确双方的权利和义务，提高为承租人服务的质量。 （二）维护租赁房屋的原则 作为出租人或者委托的 物业服务企业 ，应监督、宣传、教育承租人爱护房屋及设备，严格执行设计要求，控制房屋用途的变化。 同时，搞好房屋、设施的维修与养护，延长房屋的使用寿命。 （三）提高经济效益的原则 房屋租赁是一种商品交换的经济活动，出租者交出房屋使用权，就是为了换回房屋的交换价值 ，这不仅是为了实现房屋再生产，而且还是为了得到房屋商品的利润。 因此物业管理中的租金收入，就是为了提高房管企业和个人的经济效益与收益。 （四）保证租赁关系正常化的原则 租赁关系的正常，涉及到千家万户的利益，也关系到社会的安定团结。 因此，双方都必须严格遵守国家的有关法律和规定，坚决抵制违反法律、法规与租赁合同的行为。 （五）充分发挥房屋效用的原则 房屋的物理性能是房屋的建筑结构、采光、采暖、通风、隔音等适应各种特定用途的性能。 因此，在承租中，一定要注意原房屋设计要求和建筑形式，按照设计要求和房屋性能来使用房屋， 不要轻易改变房屋用途和结构，以免影响建筑安全和使用安全。 第二节 物业租赁合同 一、物业租赁合同的登记备案 登记备案的过程中，要对房屋租赁合同就以下几个方面给予审查：一是租赁主体是否合格，出租、承租行为是否合法；二是所出租的房屋是否合法；三是合同的内容是否合法有效；四是合同当事人是否按规定交纳税费。 二、物业租赁合同的作用 （一）确定签订租赁合同的原则 租赁合同能确保租赁行为符合国家法律、政策法规的规定，确保租赁行为是平等互利、协商一致、等价有偿的，确保双方的权益不受侵犯。 如果合同违法，与社会公共利益相抵触 ，则合同无效。 （二）明确双方房屋租赁的标的物 由于房屋是特定物，因此在租赁合同中必须标明租赁房屋的坐落地址、建筑结构、层次部位、间数、面积、用途、租赁期限等有关事宜，避免在租赁过程中或使用过程中发生矛盾和纠纷。 （三）明确双方在租赁中的权利与义务 由于租赁合同是一种诺成的合同，双方达成协议的要素，必须以文字形式固定下来才告成立。 租赁双方的权利与义务是对立的，一方履行的义务，正是另一方实现的权利。 （四）约束双方的租赁行为 任何租赁双方都必须在租赁条款允许的范围内享用权益，不得利用租赁的房屋进行违法活动，扰 乱租赁秩序，损害国家和社会的公共利益，非法牟利。 不履行或不适当履行租赁合同条款，都将承担经济和法律责任。 三、物业租赁合同的法律特征 （一）承租人只享有房屋的使用权 房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分受益权的转移，一旦租赁期满，承租人有义务将房屋归还出租人。 承租人不能擅自将租赁的房屋转租，如果在租赁期间内将房屋转租，必须经过承租人同意，否则属违法行为。 （二）房屋租赁的标的是特定物而不是种类物 房屋租赁的标的必须是特定物，而不能像大多数其他产品一样可以用同类物代替。 这反映在房屋租赁合同中必须对标的物作详细的 、区别性的描述。 （三）房屋租赁合同必须采用书面形式 租赁关系成立的标志是房屋租赁双方订立书面合同。 合同形式有两种，一种是口头形式，另一种是书面形式。 由于房屋租赁的特殊性，房屋租赁合同是一种要式合同，双方当事人要书面约定各方的权利和义务。 （四）房屋租赁合同必须依法办理登记 房屋租赁不允许私下进行交易，租赁合同订立后，双方当事人应向房产管理部门登记备案。 登记备案是政府对房屋租赁行为实施管理的一种重要的行政管理手段。 （五）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止 在房屋租赁的有效期内，出租房屋的所有权发生转移不影 响租赁合同的执行，新房屋所有权人必须承担原房屋所有权人在租赁合同中确定的义务，尊重承租人的合法权益。 （六）租赁关系主体的法律要求 租赁作为一种民事法律行为，对其主体――租赁双方都有相应的法律要求。 （七）租赁客体的法律要求 我国对出租的房屋有明确的法律规定。 四、房屋租赁合同的构成 （一）当事人姓名或名称及住所； （二）租赁物业的描述； （三）租赁物业的用途； （四）租赁期限； （五）租金及支付方式； （六）房屋的修缮责任； （七）转租的规定； （八）变更和解除合同的条件； （九）违约责任； （十）当事人 约定的其他条款。 五、物业租赁双方的权利和义务 （一）出租方的权利、义务 1．出租方的权利 一是按期收取租金的权利；二是有监督承租方爱护使用房屋的权利，承租人不得不经出租方同意擅自对房屋结构进行改造或装修。 出现上述情况，出租方有权力要求承租人将物业恢复原状或予以赔偿；三是有依法或依租赁契约收回房屋的权利。 比如合同期满或承租人违反合同转租、利用房屋进行违法活动等。 2．出租方的义务 一是有保障承租人合法使用房屋的义务；二是有对房屋进行维修和保养，保障承租人安全使用房屋的义务；三是参与协调由房屋原因引发的纠纷。 （二）承租方的权利、义务 1．一是有合法使用房屋的权利。 在规定的期限内，出租方不得以任何理由提前终止房屋租赁合同；二是有要求保障居住安全的权利。 承租人有权要求出租方对房屋的自然损坏及设备破损等情况进行及时的修复，保障房屋居住的安全；三是对所承租的房屋，有优先购买和续租的权利。 2．一是按期交纳租金，不得以任何借口拖欠或少交租金；二是爱护所承租房屋。 不得随意对房屋结构进行改造，承租人欲对房屋进行装修，须事先征得出租方的允许；三是遵守房屋租赁合同，不得私自改变房屋用途或转借转租他人。 四、租赁合同的变更与终止 （一）房屋租赁合同的变更 根据法律规定，凡发生下列情况之一的，可以允许租赁合同变更： ，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。 、附属物的增减等，也可变更合同。 ，均可变更合同。 ，改变租赁期限或者期限长短。 （二）房屋租赁合同的终止 发生下列情况均可导致合同的终止： 需要终止，或因一方严重违约等，均可终止合同。 第三节 物业租赁价格 一、房屋租赁租金的构成 （一）折旧费 房屋在长期使用的过程中，由于自然损耗和人为损耗，它的价值会逐渐减少，这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，这就是折旧费。 确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。 其计算方法一般为直线折旧法，公式为： 折旧费＝建筑造价（ 1－残值率）／使用年限 （二）维修费 为了保证房屋正常使用功能和预期使用年限，必须对房屋进行维修和养护。 这部分费用是房屋出租经营中必须的物质消耗和劳动报酬支出，是房租的 必要组成部分。 （三）管理费 房屋的经营者和管理者为出租房屋提供必须的管理与服务所需的费用，包括房屋管理人员的工资、办公费用、业务费等。 （四）利息 是指房屋建造或购买时的投资，在出租期间资金占用的时间价值补偿。 （五）地租 （六）保险费 是房屋所有权人为了保证自己的房产免受意外损失而向保险公司支付的保险金。 （七）利润 是 物业服务企业 从事房屋租赁经营管理而获取的平均盈利，属于房屋维修劳动和经营管理所创造的价值的一部分。 （八）房产税 租金中的房产税计算要按照国家规定的房产税征收办法计算税额，再按被出租房屋面 积分摊房产税。 二、房屋租金基数核定方法和租金的计算方法 租金标准一般由租金基数和调剂因素两部分组成。 租金基数是按不同建筑结构计算的租价水平，调剂因素是反映各种类型的房屋特点的增减变动方法。 租金基数的核定主要有以下 3种方法： 等级标准可根据国家统一制定的有关标准，参考各地房屋的区域特点，结合起来划分、计算实际等级。 等级计算法通常以一幢房屋为分级基准，对同一建筑内的不同楼层、不同房间差异，在计算租金标准时，用调剂因素反映。 基础分值可以根据国家统一制定的《房屋完损等级评定 标准》等，即主要按照房屋建筑结构的有关项目，如结构、墙体、屋顶、楼地面、门窗等分别计算出基础分值，再按房屋的具体情况分项评分，最后加以汇总。 就是将上述两种方法结合起来使用。 即房屋结构、墙体、屋顶、门窗等作为主要的分级依据，按等级计分，其余项目可按项目基分计算法计算，然后汇总得出该房屋的租金基数。 调剂因素主要有以下 3种： （ 1）主要是体现房屋价值的因素，如房屋的保暖隔热性能，墙体结构的质量，附属设施，包括水、电、卫生、煤气等是否完备，以及地面、门窗、室高的情况。 （ 2）。